Любые стандарты со временем должны подвергаться преобразованиям. Меняется состояние рынка, появляются новые районы деловой активности, совершенствуются техническое оборудование и оснащение объектов коммерческой недвижимости. Не проходят эти преобразования и мимо  Петербурга. Только лишь отчасти запаздывают...

Представители ряда консалтинговых компаний утверждают, что Северная столица отстает в своем развитии от Москвы лет эдак на пять. И по качественным, и по количественным показателям. Быть может, эта оценка даже несколько занижена. Факт остается фактом – первому городскому бизнес-центру класса «А» вот-вот исполнится 10 лет. При том что стандарты для деловых комплексов, по мнению специалистов, сегодня необходимо пересматривать раз в два-три года.

Вполне естественно, что владельцу офисов это не нужно. Вряд ли он сам придет к арендатору с радостным известием: мол, бизнес-центр наш устарел морально и физически, можете платить поменьше. Но основная проблема петербургского рынка заключается даже не в самой классификации офисных зданий и не в постоянно изменяющихся стандартах для таких объектов. Гораздо важнее, чтобы рынок высококачественных помещений для бизнеса достиг той стадии конкурентоспо­собности, при которой арендодатели будут бороться за своего клиента. А пока же на безрыбье и рак – рыба...

Российский рынок бизнес-центров начал формироваться лишь в первой половине 1990-х годов. В те времена спрос на офисные помещения значительно превышал предложение. Выбирать было попросту не из чего, и особой надобности вводить единые стандарты для офисных зданий не возникало. Но с ростом предложения, с выходом на отечественный рынок коммерческой недвижимости западных инвесторов – все изменилось. В нашей стране начали появляться первые классификации офисных зданий. Имели они ярко выраженные западные корни (прародителями российских стандартов стали классификации Британского совета по офисным зданиям и международной Ассоциации владельцев и управляющих зданиями). Для того чтобы произвести что-то уникальное, наш рынок был еще слишком молод.

Другие звезды светят нам...

Пять лет назад в ходу было более 10 различных классификаций: практически все, будь то девелопер, брокер или консультант, оценивали бизнес-центры по каким-то своим критериям. Доходило до абсурда. В одной небезызвестной классификации офисные здания делились на целых шесть буквенных категорий: «А», «В», «С», «D», «Е» и «F». Показательна характеристика бизнес-центров класса «D», которую дали составители этого документа. Практически дословно: «Объекты класса "D" изначально не востребованы. По возможности каждый арендатор стремится разместиться в более цивилизованном помещении. Ведь офис – это лицо компании». (Спрашивается, зачем тогда нужны категории «Е» и «F».) Несмотря на всю несуразность подобного заявления, авторы классификации имели далеко идущие цели – зарегистрировать разработанную унификацию офисов в Госстандарте, придав ей силу нормативного акта. Не удалось.

Но, к сожалению, это не означает, что «буквенное нагромождение» не имеет места быть в классификациях, которыми пользуются участники рынка доходной недвижимости сегодня. Многие специалисты ставят в пример классификацию с петербургской «пропиской», разработанную Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД). В ней все офисные здания делятся всего на три класса – «А», «В» и «С» (см. таблицу 1). Каждый бизнес-центр получает трехбуквенную категорию в зависимости от местоположения, типа и технического уровня объекта, наличия управляющей компании и предоставляемого сервиса. Так возникают бизнес-центры «ААА», «АВА» и так далее.

За интегрированную оценку принимается минимальный из набранных показателей. «Классификация ГУД больше похожа на кодирование, применяемое в базах данных. Разобраться в ней рядовому клиенту довольно сложно», – считает заместитель председателя совета директоров по развитию и продажам BCM Group Елена Черевко. Кроме того, по мнению специалистов, петербургский классификатор изначально акцентирует преимущества внешних управляющих компаний. Но на рынке нашего города, как и в Москве, многие качественные объекты классов «А» и «В» находятся в управлении структур, подконтрольных девелоперу или собственнику. Поэтому данные положения классификации ГУД в настоящее время не актуальны.

Вспоминается библейская притча о Вавилонской башне. Ее не смогли возвести из-за того, что все строители говорили на разных языках. Вот и споры о том, как должна выглядеть и каким параметрам отвечать единая классификация бизнес-цент­ров, чтобы соответствовать всем зданиям, «выходящим» на рынок доходной недвижимости, продолжаются. Объясняется это довольно просто: российский бизнес слишком неоднороден. И специфика того или иного региона во многом предопределяет различия в требованиях к бизнес-центрам, а следовательно – и к их классификации.

Мифы большого города

В 2003 году «большая четверка» консалтинговых компаний – Colliers International, Stiles & Ryabokobylko, Jones Lang LaSalle и Noble Gibbons – объединилась, дабы создать единые стандарты для офисных помещений. Рабочая группа Московского исследовательского форума (чьим именем впоследствии была названа созданная классификация – МИФ) предложила на суд профессионалов свой вариант деления бизнес-цент­ров на классы. В этом документе содержится 20 критериев оценки офисных зданий.

По мнению Дмитрия Золина, директора по развитию London Consulting & Management Company | LCMC, плюсом классификации МИФ является достаточно четкая формулировка параметров, связанных с характеристиками бизнес-центра и его инфраструктуры. Основной минус – отсутствие приоритетов в расстановке критериев. Так, чтобы соответствовать классу «А», офисное здание должно отвечать 16 из 20 заданных параметров (см. таблицу 2). «Следуя классификации МИФ, бизнес-центры вполне могут быть без подземной парковки, без профессионального управления, без системы кондиционирования – и все равно соответ­ствовать наивысшей категории», – утверждает менеджер по развитию компании Аstera Oncor Виктория Кулибанова.

Возможность различного прочтения критериев, считают эксперты, является недостатком всех действующих классификаций. Например, можно трактовать исключительно в своих интересах такие параметры, как «высококачественная стандарт­ная отделка, профессиональное управление зданием, хорошее расположение здания в границах офисного района» (МИФ) или «высокий уровень ремонтно-строительных работ и внутренних коммуникаций, развернутая система дополнительных услуг» (ГУД).

По мнению специалистов, в дей­ствующих классификациях должны быть более четко прописаны обязательные параметры, без которых бизнес-центр не может причисляться к высшей категории офисных зданий: хорошая транспортная доступность, близость к станции метрополитена, достойный уровень услуг, высокое качество технического оснащения и отделки, наличие соответствующей парковки.

Другая классификация бизнес-цент­ров, распространенная в Москве, была разработана в 2002-2003 годах (минувшей весной в нее был внесен ряд изменений) консалтинговой компанией ABN-Realty (см. табли­цу 3). Она получила название «Экономическая классификация офисных зданий» (ЭКОЗ). Роман Чепцов, директор по развитию ABN-Realty уверен, что детище его компании отличается от классификации МИФ тем, что содержит 10 жестких критериев оценки бизнес-центров класса «А». «Эти же требования с легкими отклонениями должны выполняться для зданий категории "В"», – добавляет он. Но офисные «правила» от ABN-Realty построены исключительно на анализе ценовых зон Москвы, и это делает их непригодными для использования в других российских городах.

Локация класса premium

По мнению аналитиков ведущих консалтинговых компаний, классификация ГУД когда-то была очень хороша, но на сегодняшний день частично устарела. Не соответ­ствует действительности она в части оценки местоположения офисных объектов класса «А». Дело в том, что по стандартам гильдии к таким объектам могут относиться только здания, которые находятся на Невском проспекте и вблизи него. Но сегодня местоположение бизнес-центра играет уже не такую важную роль, как раньше (кстати, ABN-Realty в этом году исключила из необходимых условий для объектов класса «А» расположение в Центральном округе Москвы).

Сейчас в Петербурге насчитывается не более 10 офисных зданий высшей категории. Все они находятся в пределах исторического центра. «Если же границы расширить, к классу "А" можно будет отнести в 1,5-2 раза больше объектов (считая возводимые и заявленные к строительству)», – уверяет Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости компании «Бекар. Консалтинг».

Еще несколько лет назад тот факт, что компания арендует помещения в бизнес-центре «А»-класса, был огромным плюсом для ее имиджа (тогда современных офисных зданий было немного). Тем более если бизнес-центр находился на Невском проспекте или неподалеку от него. «Это был элемент шика, престижа, чего угодно, но только не удобства арендатора», – рассуждает Алексей Чижов. Но Петербург постепенно осваивает пути Москвы, где во главу угла сегодня ставится удобство, а не имидж. Элитность уходит на второй план, на первое место выдвигается транспортная доступность и наличие удобной парковки.

«Европейский и американский опыт показывают, что наиболее эффективно функционируют так называемые офисные парки – бизнес-центры класса "А", расположенные за городом и имеющие ряд преимуществ, таких как более низкая стоимость земли, меньшие затраты на строительство объекта, большая свобода архитектурно-планировочного решения, возможная близость к аэропорту, удобные подъезды, вместительный паркинг», – рассказывает ведущий специалист петербургского офиса Colliers International Николай Казанский. В Москве бизнес-центры класса «А» появляются, например, в спальном районе Крылатское, поскольку там имеется прямой выезд на Рублево-Успен­ское шоссе, а это место жительства многих топ-менеджеров крупных компаний. «То же самое будет происходить и в Северной столице. Появление бизнес-центров класса "А" в новых офисных зонах, например, в особой экономической зоне Новоорловская, вполне оправдано», – считает Дмитрий Золин.

А вы, друзья, как ни садитесь...

Кто же более всего нуждается в классификации бизнес-центров – девелоперы, брокеры, инвесторы или арендаторы? Ответ прост: все и никто. «Классификация – всего лишь инструмент для оценки. Сам по себе класс объекта не важен ни арендаторам, ни брокерам. Для них гораздо более важны конкретные характеристики определенного здания: местоположение, стоимость аренды, инженерно-технические параметры, качество управления и эксплуатации», – поясняет Алексей Чижов.

Среди обязательных технических характеристик большинство арендаторов чаще всего называют полноценную отделку офиса «под ключ», наличие многоканального телефона и выделенной линии Интернет, цент­ральную систему кондиционирования, а также наличие служб клининга и эксплуатации. Также в офисном здании непременно должны быть конференц-зал (в крайнем случае, комната для переговоров), собственная охраняемая парковка и кафе. Девелоперам отсутствие единой нормативно закрепленной классификации бизнес-центров дает возможность устанавливать класс объекта на свое усмотрение. Брокеры же при реализации офисных площадей предпочитают не перечить клиенту и используют класс, установленный девелопером. «Какой бы классификацией мы ни пользовались, рынок офисной недвижимости в России по-преж­нему живет по законам, никому непонятным. Классы присваиваются произвольно, зачастую выше, чем есть на самом деле», – считает Виктория Кулибанова.

Сегодня такое «завышение», по мнению большинства специалистов, можно обосновать только в том случае, если бизнес-центр действительно отвечает заявленному классу по всем остальным параметрам, кроме местоположения. «Рынок уже созрел для того, чтобы внести изменения в действующие стандарты для офисных зданий с учетом новых тенденций», – подтверждает Николай Казанский. Кроме того, ни одна из ныне существующих классификаций не учитывает, скажем, физический износ зданий или изменения, происходящие в сфере технических требований к объектам. Тем не менее, чтобы все это учесть, необходимо создавать великий многотомный труд с дополнениями и приложениями.

Но подобная работа, по мнению профессионалов, обречена на провал, потому что изменения на рынке происходят слишком быстро. «Требования к отделке, современным системам в инженерии пришлось бы постоянно переписывать, что нецелесообразно», – говорит Алексей Чижов. Поэтому специалисты уверены, что существование разночтений в действующих классификациях офисных зданий неизбежно. В любом случае верность присвоения тому или иному объекту определенного класса (что прежде всего сказывается на уровне арендных ставок) проверяется заполняемостью бизнес-центра. Рынок рано или поздно все расставляет на свои места.