Для изучения реалий российских рынка недвижимости эксперты NAI Global взяли два города – Москву и Петербург. По мнению экспертов, Петербург, в отличие от Москвы, оказался менее подверженным кризису. Хотя бы потому, что цены на недвижимость и ее аренду здесь снижались меньше, чем в первопрестольной. Эксперты NAI Global связывают это с тем, что Петербург находится на границе с Финляндией и Балтийскими странами и исторически получает дивиденды от свого приграничного расположения. Как правило, коммерческие площади арендуют или приобретают компании, ориентированные на экономику региона.
В свою очередь, Москва, по мнению NAI Global, притягивала к себе крупные международные и российские компании, размещающие здесь свои штаб-квартиры. Как следствие, стоимость недвижимости росла опережающими темпами. Мировой экономический кризис взорвал рынок недвижимости Москвы. «Московский пузырь лопнул», - пишут эксперты NAI Global. В результате падение цен было более существенным, чем в Петербурге. В итоге стоимость недвижимости двух столиц по некоторым классам объектов сравнялась.
Несмотря, что падение цен в Петербурге было меньшим, чем в Москве, это не помогло местному рынку недвижимости. Как отмечается в докладе, средняя ставка капитализации (отношение чистого годового дохода, приносимого имуществом, к его рыночной стоимости – «БН.ру») по офисным и торговым объектам Петербурга на сегодняшний момент составляет 12%. Американские эксперты полагают, что на таких условиях только местные российские инвесторы готовы покупать недвижимое имущество. Зарубежные инвесторы, рассматривающие большие объемы вложений, от $40 млн, считают, что только доходность 14-15% может компенсировать более высокие, чем в Москве, риски инвестирования.
По данным NAI Global, годовая арендная ставка по офисам класса «А» в пределах города составляет $800/кв. м, ставка по самым лучшим торговым помещениям - $2,500/кв.м. Сегмент складской недвижимости сопротивлялся кризису более, чем другие сектора рынка коммерческой недвижимости. Арендные ставки на складские помещения составляют порядка $170/кв.м. в год и впервые находятся на более высоком уровне, чем в Москве.
Президент «Генподрядной компании СТЭП» Дмитрий Кунис соглашается с выводами американского консалтера, и добавляет: «Пока для западных фондов будут существовать более доходные рынки вложения капиталов, и не появится избыточная денежная масса, ждать в России инвесторов вряд ли стоит».
«Капитализация объекта недвижимости зависит от многих факторов, как внутренних так и внешних. Падение доходности недвижимости было связано именно с внешними факторами, которые сейчас и являются определяющими», - говорит генеральный директор консалтинговой компании Colliers Int SPb Николай Казанский.
Генеральный директор компании «БестьЪ - Коммерческая Недвижимость» Георгий Рыков отмечает, что сегодня доходность в 12% - это уже хороший результат для петербургского рынка.
В целом эксперты считают, что в ближайшее время появления в Петербурге международных фондов ждать не приходится. Высокие риски и низкая доходность не способствует привлечению инвесторов в Петербург, говорят эксперты.
