Еще в пятницу, 16 апреля, глава Сбербанка РФ Герман Греф публично доложил премьер-министру РФ Владимиру Путину об отмене всех комиссий. «С 19 апреля во всех территориальных отделениях банка отменены все комиссии и снижены ставки в среднем на 0,5% по автокредитам и на 1,8% по жилищным кредитам», - заявил чуть позже заместитель директора управления кредитования частных клиентов Северо-Западного банка Сбербанка РФ Сергей Корешков. И добавил, что на пониженные ставки и получение кредита могут рассчитывать и заемщики, которые подали заявления на кредит до 19 апреля.
Теперь, по словам Германа Грефа, впервые на российском рынке ставка, которая объявлена по кредиту, будет эффективной ставкой, конечной ставкой для заемщиков. С подобным заявлением он явно поторопился: несмотря на революционную инициативу, говорить об эффективной процентной ставке преждевременно. Все-таки, эта ставка включает в себя не только комиссии, но также и стоимость страховок, которые требует банк при выдаче кредита, то есть все расходы, которые несет заемщик при оформлении.
Примерно с середины прошлого века банкиры США и Великобритании обязаны раскрывать реальную стоимость займа в виде годовой процентной ставки (Annual Percentage Rate of Charge, сокращенно APR) для того, чтобы заемщик мог сравнить предложения разных баках. APR включает в себя не только номинальный процент за пользованием кредитом (исходя из которого рассчитывается ежемесячный платеж по кредиту), но и разовую комиссию за выдачу кредита, плату за рассмотрение документов, за открытие ссудного счета. В общем, все расходы, которые вынужден произвести заемщик, чтоб получить кредит в банке. В расчет не включаются только выплаты заемщика за нарушение условий кредитного договора, штрафы за досрочное погашение и т.п.
Банк России перенял зарубежный опыт и с 1 июля 2007 года обязал российские банки также рассчитывать процентную ставку с учетом всех вмененных расходов по кредиту, обозвав этот показатель - эффективной процентной ставкой. Его можно определить исходя из конкретных условий кредитного договора (срока кредита, суммы, величины авансового платежа и т.п.), то есть рассчитать для каждого заемщика в отдельности.
При этом Банк России никоим образом не простимулировал подопечных банкиров раскрывать эффективную ставку. Фактически клиент о ней узнает в момент подписания кредитного договора. Для банка важно остаться «чистым» перед регулятором, а для этого надо, чтобы заемщик поставил в документе подпись, которая свидетельствует, что с размером эффективной ставки клиент ознакомлен.
То есть российскому заемщику, чтоб выбрать банк по размеру эффективной ставки, придется в каждой кредитной организации, куда он решил обратиться, доводить дело до подписания договора, а это, мягко говоря, вряд ли реально. Иностранные банки, за пределами России, как правило, размещают на сайте кредитный калькулятор, который рассчитывает и ежемесячный платеж по кредиту, и APR. В России такая практика не принята, поскольку «честные» условия по кредиту выглядят не столь привлекательно, как многостраничное описание условий кредитования, в которых не всегда под силу разобраться даже искушенному заемщику.
«БН.ру» решил самостоятельно рассчитать средние эффективные процентные ставки по ипотечным кредитам в наиболее популярных банках исходя из средней стоимости услуг и размера комиссий, сложившихся на рынке к концу апреля 2010 года.
Стоит сразу отметить нюансы расчета. Во-первых, одна из самых популярных ипотечных программ в последнее время – это программа Агентства ипотечного и жилищного кредитования (АИЖК). Поскольку АИЖК все-таки не выдает кредиты, а только рефинансирует их, то и комиссионное вознаграждение устанавливают коммерческие банки – участники программы, которые и выдают кредит. А поскольку единых жестких стандартов нет, и каждый банк устанавливает свои правила, то за образец для расчета взяты комиссии официального партнера АИЖК в Петербурге Санкт-Петербургского ипотечного агентства (СПИА) и, для сравнения, участника программы Городского ипотечного банка.
Во-вторых, некоторые банки включают единовременную комиссию за выдачу в сумму кредита, отчего увеличивается размер ежемесячного платежа. По сути, это равносильно увеличению процентной ставки. Для чистоты эксперимента мы не стали включать комиссию в кредит.
В некоторых коммерческих банках помимо привычных комиссий за выдачу кредита есть и другие сборы. «Для получения ипотечного кредита в BSGV клиент уплачивает банку комиссию за выдачу кредита в размере 1,5% от суммы кредита (в пределах 15-80 тыс. рублей) в день выдачи кредита и комиссию за открытие и годовое обслуживание текущего счета в размере 400-3000 рублей в зависимости от выбранного им пакета банковских продуктов и услуг. Рассмотрение заявки на ипотечный кредит в BSGV бесплатное», - говорит директор по работе с частными клиентами петербургского филиала Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV) Богдан Чекомасов.
В-третьих, оценка стоимости квартиры, цена услуги, варьируется в пределах от 3 тыс. до 5 тыс. руб. Некоторые банки лишают заемщика права выбора оценочной компании, так как аккредитована только одна компания и приходится платить большую сумму. И это может расцениваться как дополнительные поборы.
В-четвертых, ипотечная страховка, которая включает в себя: титульное страхование, то есть страхование риска возможной утраты права собственности на недвижимость (применяется только при покупке жилья на вторичном рынке), страхование недвижимого имущества на случай утраты (гибели), повреждения или уничтожения и, наконец, страхование на случай потери заемщиком трудоспособности, смерти. На совокупный страховой тариф весьма сильное влияние оказывает пол и возраст заемщика. Самый дорогой тариф для зрелых мужчин. В зависимости от банка тариф комплексного ипотечного страхования колеблется в диапазоне от 0,6% до 1,5%. Но берется этот процент не совсем от суммы ссудной задолженности, как принято считать.
По словам генерального директора «Первого ипотечного агентства» Максима Ельцова, как правило, за базу для расчета стоимости страховки берется сумма кредита плюс 10%, так как банк в случае наступления страхового события хочет вернуть не только сумму основного долга, но и проценты по нему, которые набегут за время оформления страхового случая и выплаты страхового покрытия.
От страховки можно отказаться, но тогда существенно возрастет номинальный процент по кредиту иногда на 10%.
Некоторые банки требуют страховать только объект недвижимости, а свою жизнь заемщик может не страховать, ставка процента при этом не меняется.
При покупке недвижимости возникают такие накладные расходы, как оформление договора купли-продажи у нотариуса, аренда сейфовой ячейки, госпошлина и затраты на регистрацию права собственности. Сумма этих расходов может колебаться в пределах от 11 тыс. до 25 тыс. руб.
Алгебра
Для расчета эффективной ставки мы взяли условный пример: кредит в размере 2 млн руб. на срок 10 лет (или 120 месяцев). В результате тщательных вычислений эффективной ставки по ипотечным программам различных банков с учетом всех накладных расходов заемщика картина мира принципиально не изменилась. Если банк предлагает номинальную ставку ниже, чем у конкурентов, то и с учетом всех комиссий предложение такого банка остается более привлекательным, поскольку у всех коммерческих банков, продвигающих собственные ипотечные программы, примерно одинаковые размеры комиссий.
Иными словами, номинальная процентная ставка пока может выступать сравнительным индикатором стоимости займа в том или ином банке.
Однако банки, работающие по федеральной ипотечной программе АИЖК, берут за свои услуги самые высокие комиссии, и с осени 2009 года их размер еще возрос. Оно и понятно, такие кредитные организации фактически лишены процентного дохода. Они выдают кредит, держат его на балансе пару месяцев и рефинансируют в АИЖК. То есть главный источник дохода у партнеров АИЖК – это и есть комиссии. При сохранении существующей тенденции снижения процентных ставок коммерческими банками по собственным ипотечным программам, преимущество АИЖК скоро улетучится.
По словам Максима Ельцова, СПИА за выдачу кредита берет комиссию в размере 2,5% от суммы кредита и еще 2,5 тыс. руб. за рассмотрение документов. Во многих коммерческих банках, работающих по собственным ипотечным программам, таких грабительских комиссий уже давно нет. «В начале перезапуска программы АИЖК осенью 2009 года комиссия банков за выдачу кредита составляла в среднем 1,5%. На данный момент она выросла до 2%-3% от суммы кредита», - вспоминает заместитель гендиректора по кредитованию Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ» Анна Володькина. По ее словам, у коммерческих банков комиссия за выдачу находится в пределах 2%. Некоторые банки, например, ВТБ24, уменьшают размер комиссии, если после одобрения в течение 5 дней заемщик кладет первоначальный взнос на расчетный счет (по сути банк пользуется деньгами, за это и снижает комиссию). Ряд банков делает преференции для клиентов ипотечных брокеров: так, «Райффайзенбанк» не взимает с таких заемщиков комиссию, а «Абсолют банк» уменьшает ее с 2% до 1%.
«В СПИА есть дополнительный прайс на сервисные услуги, размер которых они сами и назначают перед сделкой», - говорит Максим Ельцов. В результате расчетов «БН.ру» получилось, что кредит по федеральной ипотечной программе, взятый в «Городском ипотечном банке» обойдется заемщику дешевле, чем в СПИА.
Не спеша
Герман Греф уверен, что примеру Сбербанка последуют и другие игроки рынка. «БН.ру» опросил участников рынка и оказалось, что они готовы последовать примеру крупнейшего банка страны, но не спеша. «Как надоел этот Сбербанк со своими инициативами, - воскликнул один из опрошенных банкиров. – Вечно что-нибудь придумают, а нам потом отдуваться».
Судя по тону высказываний других банкиров, они без особого оптимизма отнеслись к инициативе Грефа, и давали политкорректные комментарии, отмечая, что на месте Грефа докладывать премьеру можно только об отмене комиссий и снижении ставок, невзирая на экономическую целесообразность действия.
«Мы бы не стали преувеличивать значение для рынка последних действий Сбербанка: они укладываются в общий тренд, а снижение не столь существенно, - рассуждает вице-президент, управляющий петербургским филиалом ВТБ24 Михаил Иоффе. - Что касается отказа от дополнительных комиссий, мы считаем, что банковские продукты должны быть максимально прозрачны и понятны для клиентов. Поэтому по всем кредитам ВТБ24 заявленная банком процентная ставка является реальной и определяет размер ежемесячных выплат. Размер же ставок по кредитам определяется, в первую очередь, стоимостью фондирования. По мере стабилизации ситуации в экономике, (укрепление рубля, снижение стоимости «длинных» денег) мы корректируем ставки по кредитам. Так, на прошлой неделе банк снизил на 0,5% ставки по всем ипотечным продуктам. По нашему мнению, предпосылки к дальнейшему снижению процентных ставок сохраняются».
«В нашем банке существует единственная комиссия при оформлении ипотечного кредита – комиссия за выдачу в размере 2% от суммы кредита, - говорит директор департамента продуктового и сегментного маркетинга «Абсолют Банка» Елена Воронина. - Конкуренция на розничном рынке ужесточается, в том числе за счет активной деятельности банков с государственным участием. Чтобы оставаться на плаву, необходимо работать очень профессионально и эффективно. Для заемщиков ужесточение конкуренции – позитивная тенденция. В ближайшей перспективе на рынке можно ожидать дальнейшей либерализации условий по кредитам, в том числе снижения ставок и первоначальных взносов по кредитам. В банке уже произошло значительное снижение ставок. За последние три месяца мы снизили ставки по всем ключевым розничным продуктам. Решение о дальнейшем изменении тарифов будет приниматься в соответствии с рыночными тенденциями, макроэкономической ситуацией и стоимостью фондирования».
«Объявив осенью 2009 года о либерализации программ розничного кредитования, наш банк неоднократно снижал ставки по всем видам кредитов для физлиц. В частности, последнее снижение ставок прошло в марте 2010 года, - заявил директор петербургского филиала «Банка Москвы» Александр Волков. - С начала 2010 года банк практически полностью восстановил докризисные условия ипотечного кредитования: это касается как требований к заемщикам, так и ценовых условий ипотечных программ. В течение 2010 года мы планируем и дальше развивать собственную ипотечную программу, чтобы сделать для наших клиентов приобретение жилья более удобным и доступным».
«Снижение ставки и изменения в тарифах по банковским услугам в сторону уменьшения, конечно, плюс для клиента. При этом, выбирая кредитный продукт, необходимо смотреть на совокупность факторов. Это не только ставка, но и первоначальный взнос, размер кредита, который может предоставить кредитор исходя из доходов заявителя, требования по обеспечению кредита (залог, поручительство и т.д.), возможность участия третьих лиц в сделке и учет доходов третьих лиц, удобство погашения и обслуживания кредита.
В части общих расходов клиента, влияющих на показатель эффективной ставки и т.н. полной стоимости кредита входят такие как оплата страхования, комиссии кредитора по выдаче кредитных средств, выдаче наличных со счета, иные комиссии связанные с оказанием банковской услуги», - размышляет заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.
