Первые месяцы 2010 года оказались крайне противоречивыми по своим последствиям для рынка недвижимости. Раньше внутри одного квартала редко наблюдались столь сильные колебания активности спроса: начало января, по традиции, стало мертвым сезоном, но уже в феврале произошел всплеск потребительской активности, который оборвался в конце марта, когда оживление вновь пошло на спад. На поведение участников рынка отчасти влияет неразбериха, царящая в умах экспертов, которые уже опасаются говорить про «дно» рынка и предлагают вообще его не искать. Также одним из факторов, добавляющим нестабильности на рынке, остается непредсказуемая макроэкономическая ситуация в стране.
Весенняя оттепель
Однако большинство практиков рынка недвижимости по итогами первого квартала довольны и полны оптимизма в своих оценках происходящих событий. «Если брать результаты первого квартала, то они сопоставимы с результатами за весь прошлый год, ведь предновогодний ажиотаж превратился в сделки именно в начале 2010 года, – говорит заместитель генерального директора агентства недвижимости «АРИН» Владимир Спарак. – Пока рынок не достиг докризисных показателей, но тенденция к росту активности налицо. Поэтому я склонен расценивать положительные результаты первого квартала не как сезонное улучшение, а как начало восстановления рынка. Но до докризисного уровня сегодняшняя активность не дотягивает примерно в два раза», – отмечает эксперт.
Возросшей активности рынка рада и руководитель отдела жилой недвижимости агентства недвижимости «Олимп 2000» Татьяна Баранова, однако она более осторожна в своих оценках: «В этот же период в 2009 году покупатель либо не имел возможности приобрести жилье, либо не хотел. В первом случае – потому что не давали ипотечных кредитов. Во втором – люди, имеющие возможность приобрести жилье, занимали выжидательную позицию. Сейчас рынок оживился, но пока еще рано говорить о начале выхода из кризиса. Скорее всего, это – сезонное оживление, как было и в прошлые годы».
Основные операции на вторичном рынке по-прежнему представляют из себя цепочки, в которых присутствует какая-либо государственная субсидия, кредиты либо инвестиции (ранее начатое расселение дома или большой коммунальной квартиры, в основном, в Центральном районе города). Но даже несмотря на это, реальное число сделок на вторичном рынке увеличилось на 10–15%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
На активность рынка влияет еще один фактор, а вернее, его отсутствие, – доступное ипотечное кредитование. По словам главного аналитика ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергея Бобашева, ситуация в этом сегменте до сих пор не ясна. «К докризисным кредитным ставкам рынок вернется еще не скоро. В ближайший год ставки точно будут выше показателей двухлетней давности. Но дело даже не в этом. Гораздо сильнее тормозят развитие данного вида кредитования жесткие условия, которые банки предъявляют к своим заемщикам, например наличие справки 2-НДФЛ, созаемщиков и солидный первый взнос. Потихонечку эти требования смягчаются, хотя, по существу, многие изменения носят косметический характер», – рассуждает господин Бобашев. Однако даже «косметические» улучшения благотворно повлияли на потребителей: по показателям агентства «Петербургская Недвижимость», доля сделок с участием ипотеки растет с января. Сейчас она достигла 10%, в то время как в прошлом году едва ли составляла 5% сделок на вторичном рынке.
Рост под лупой
Ценовая ситуация на рынке недвижимости Петербурга в целом стабильна и не преподносит неожиданностей. Так, средняя цена предложения квадратного метра на вторичном рынке в марте составила 82,2 тыс. руб., увеличившись по сравнению с январем на 0,72%. Такие данные приводит Центр исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости». Фактическая же стоимость «квадрата» после закрытия сделки, по данным агентства «Петербургская Недвижимость», в марте составила 74,5 тыс. руб. Дороже всего покупателям обходится квадратный метр в домах старого фонда после капитального ремонта – по 96,4 тыс. руб. Наиболее же дешевым типом жилья традиционно является старая панель, квадратный метр в которой сейчас стоит, в среднем, 70,2 тыс. руб.
Ситуация по районам города также не претерпела с начала года серьезных изменений. Дороже всего покупателям обойдется квадратный метр жилья в Петроградском районе – по 123,6 тыс. руб. На втором месте Центральный район – 112,8 тыс. руб. за «квадрат». Третье место занимает Василеостровский район – 98,2 тыс. руб. за метр. Дешевле всего предлагают жилье в Кронштадтском районе Петербурга – по 63,9 тыс. руб. за квадратный метр.
Как отмечает Сергей Бобашев, с начала года на петербургском рынке недвижимости наблюдаются разнонаправленные ценовые тенденции. «В большинстве случаев цены на недвижимость не растут. Но в то же время есть отдельные, очень узкие сегменты, в которых цены все-таки повышаются. Здесь можно говорить прежде всего о хрущевках, расположенных в удаленных спальных районах города. Это – одни из самых доступных объектов на рынке. Еще в конце прошлого года они продавались по цене в 2,1–2,2 млн руб. Сейчас такие квартиры подорожали на 5–10% и стоят, в среднем, 2,4–2,6 млн руб. Одновременно с этим немного снижаются цены на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры», – отмечает эксперт.
Лакомые кусочки
Один из позитивных трендов 2010 года – значительное увеличение спроса на жилую недвижимость. «Спрос вырос примерно в три раза, – констатирует генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский. – С начала года он не только увеличился, но и стал более конкретным: люди смотрят меньше объектов, так как понимают, что ниже, чем в прошлом году, цены уже не будут. Основной спрос по-прежнему приходится на жилье эконом-класса. Лучше всего раскупаются однокомнатные квартиры, но от малогабаритных объектов спрос плавно перемещается в сторону более просторных вариантов, с кухнями от 8–9 кв. м. Кроме того, появился интерес к квартирам в сталинских домах, которые в прошлом году в этот период времени очень плохо продавались», – сообщил господин Щегельский. Помимо активизации спроса, заметны и существенные изменения в структуре обращений граждан. По словам риэлторов, все больше внимания потребители уделяют качественным характеристикам объектов, даже в объектах эконом-класса.
По словам генерального директора агентства «Петербургская Недвижимость» Сергея Дроздова, в январе-феврале активный интерес у покупателей вызывали однокомнатные квартиры в кирпичных домах в Выборгском и Московском районах города, площадью 40 кв. м, по цене 3,1 млн руб. «Также спросом пользовались двухкомнатные квартиры в брежневках Калининского района по цене 3 млн руб. и трехкомнатные квартиры в домах пятидесятой серии – по 3,7 млн руб. Можно отметить позитивную тенденцию: вырос спрос на трехкомнатные квартиры. Также открылся целый ряд сделок по дорогим объектам, в том числе и расселения», – прокомментировал он ситуацию.
В марте высоким спросом пользовались однокомнатные и двухкомнатные квартиры в старых панельных и новых кирпичных домах. В лидерах спроса, традиционно, – Калининский и Приморский районы. «Среди однокомнатных квартир пользовалось популярностью жилье общей площадью 31 кв. м в Калининском районе в старых панельных домах по цене 2,5 млн руб., а также квартиры общей площадью 40 кв. м в кирпично-монолитных домах недавней постройки стоимостью 3 млн руб. Также в Приморском районе покупателям были интересны двухкомнатные квартиры общей площадью 66 кв. м в домах того же типа, по 5,7 млн руб. Среди трехкомнатных спросом пользовались сравнительно недорогие квартиры в домах старой панели во Фрунзенском районе стоимостью 3,9 млн руб.», – добавляет господин Дроздов.
В сегменте комнат наибольшим спросом пользуются объекты в малонаселенных квартирах, площадью 12–16 кв. м, не дороже 1,1–1,3 млн руб., как рассказала исполнительный директор агентства недвижимости «Центр» Елена Дорогова. Однако, как отмечает Сергей Бобашев, в последнее время у таких объектов появился серьезный конкурент – квартиры-студии на первичном рынке. «Их средняя площадь уже доходит до 22 кв. м., а цена составляет 1,5–1,6 млн руб. Многие покупатели предпочитают именно такие объекты, даже несмотря на то, что зачастую они расположены в отдаленных районах города и будут сданы не раньше 2013 года. Объясняется выбор покупателей просто – цены на комнаты и квартиры-студии сейчас примерно одинаковы, а плюсы отдельного жилья еще никто не отменял».
Как сообщает Сергей Бобашев, интерес к многокомнатным квартирам пока не возродился: «Единственное исключение – премиум-сегмент, который живет по своим законам и не связан с остальным рынком. Туда снова вернулись стратегические покупатели, которые осознали, что дешевле элитная недвижимость уже не будет. Это в первую очередь касается домов старого фонда, расположенных в историческом центре города, так называемой антикварной недвижимости».
Что почем?
Объем предложения жилья на вторичном рынке Петербурга, по мнению большинства экспертов, в первом квартале остался стабильным, существенно не увеличившись в январе-марте. Наибольшее предложение жилья в этот период было отмечено в северных районах города – 13,4% в Приморском и 7,5% в Выборгском районах города. Также велико предложение в Центральном (9,2%) и Невском районах города (7,7%). Однако ряд экспертов отмечают незначительное увеличение количества объектов на рынке: «Это стало заметно в начале февраля, – говорит Дмитрий Щегельский. – С чем это связано, сказать пока сложно. Возможно, мы наблюдаем возврат на рынок части отложенного предложения – объектов, которые собственники сняли с продажи в 2009 году из-за низких цен на недвижимость. Причем на рынке в равных долях появляются объекты всех сегментов: эконом-класса, бизнес-класса, элиты. Квартир эконом-класса в последние месяцы даже стало немного меньше – в связи с тем, что спрос на них выше».
В структуре предложения также произошли некоторые изменения. По словам Татьяны Барановой, в 2009 году на рынке было больше предложений комнат в коммунальных квартирах. В наступившем году, напротив, увеличилось количество предложений квартир высокого качества, а также – элитного жилья. Увеличилось и предложение квартир с доплатой на покупку встречных вариантов. Однако, по мнению Владимира Спарака, глобального увеличения количества объектов на рынке не произошло. «В первом квартале прошлого года в продаже находилось около 18–20 тыс. объектов, сейчас – примерно 22–24 тыс. Это небольшой рост», – считает эксперт.
С большими скидками на вторичном рынке большинство продавцов также уже покончили. Даже в прошлом году максимальный торг в большинстве случаев не превышал 10% от стоимости объекта. Сейчас многие продавцы уже готовы поднимать цену и успешно это делают. Поэтому возможности для торга сокращаются с каждым днем, уверены риэлторы. Средний размер скидки в последние месяцы составляет 50 тыс. руб.
На будущее
Оценивая итоги первого квартала 2010 года, большинство экспертов уверены, что ситуация на рынке и дальше будет достаточно стабильной. «Вряд ли до конца года произойдут какие-либо события, которые заметно увеличат цены на недвижимость, – говорит Дмитрий Щегельский. – По крайней мере, во втором квартале точно не стоит ожидать скачка цен. Количество интересных объектов, у которых соотношение цена-качество является оптимальным, будет сокращаться по всем сегментам рынка. Все меньше будет и объектов, находящихся в прямой продаже».
Сергей Дроздов также верит в стабильность рынка недвижимости при условии стабильности отечественной и мировой экономик. «Думаю, что общий уровень продаж и активности будет несколько выше, чем в 2009 году. Вероятнее всего, в текущем году будет более ярко выражена сезонность: высокая активность весной и осенью, а спад – летом». Средняя цена квадратного метра, по мнению представителя «Петербургской Недвижимости», будет незначительно колебаться в пределах 73–85 тыс. руб. «Рост цен возможен, скорее всего, осенью, причем дорожать будут однокомнатные квартиры. Серьезный рост активности рынка и значительное увеличение стоимости квадратного метра возможны только при двух условиях: существенном уменьшении предложения жилья и активном развитии ипотечного кредитования. Оба эти условия возможны, скорее, в отдаленной перспективе, нежели в ближайшем будущем. В частности, рост объемов ипотечного кредитования ожидается, но не в прежних пределах – банки стали более осторожны по отношению к заемщикам, чем до кризиса, а условия ипотечного кредитования смягчаются медленно», – разъясняет господин Дроздов.
Общее количество сделок на рынке недвижимости, по прогнозам экспертов, увеличится на 10–15%, продолжит расти и спрос. «Мы ожидаем увеличения спроса примерно на 20%, – говорит заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов. – В основном это будет происходить в связи с развитием ипотеки. Государство планирует внести большое количество денег в развитие этого вида кредитования, уже сейчас происходит снижение процентных ставок. Предложение объектов будет оставаться примерно на одном уровне на протяжении всего года. Также до конца года произойдет медленный и плавный рост цен на недвижимость в пределах инфляции, не больше чем на 10%», – отмечает риэлтор.
Однако существуют и опасения, что в будущем активность рынка может несколько снизиться. «Признаков значительного повышения покупательской способности нет. В первом квартале сыграл отложенный спрос – люди устали ждать возможности купить подешевле. Те, кто имели возможность купить недвижимость, купили ее в первом квартале», – рассуждает Владимир Спарак. Насколько это предположение окажется верным, покажут уже ближайшие два месяца.
тенденции
