Как заявил Владимир Путин в ходе заседания президиума Совета при президенте РФ по реализации приоритетных нацпроектов и демографической политике, которое прошло в Тюмени в конце февраля, с помощью государственных кредитов страна должна стимулировать спрос именно на недорогое и доступное жилье. А максимальный размер стандартных ипотечных кредитов будет ограничен 3 млн руб. в субъектах Федерации и 8 млн руб. в Москве и Петербурге. По словам премьера, как пишет РИА «Новости», необходимо создавать условия, чтобы как можно больше людей могли приобретать новые квартиры, улучшая свои жилищные условия, за счет ипотечного кредитования.
Пока же в 2007-2008 годах в РФ, по информации премьера, было выдано 820 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1,2 триллиона рублей. Таким образом удалось построить 61 млн кв. м в 2007 году и 64 млн кв. м. в 2008 году. В 2009 году эта цифра, по словам Путина упала, составив 59 млн кв.м.
Только для новостроек
В немалой степени это снижение произошло и благодаря снижению интереса к ипотеке в кризис: банки лишились доступа к так называемым «длинным» и «дешевым» деньгам, и, «как результат - процентные ставки стали неподъемными для потенциальных заемщиков», - сообщил Владимир Путин. Между тем, по мнению Путина, процентная ставка, не превышающая 11%, и первоначальный взнос не более 20% от стоимости квартиры серьезно расширят круг участников ипотеки. «Расчеты показывают, что такие условия серьезно расширят круг участников ипотеки за счет тех, кто готов взять жилищный кредит, но не может платить за него 14-15%, как того требуют банки сегодня. И в перспективе нужно стремиться, чтобы ставка стала еще ниже», - сказал премьер-министр.
Он напомнил, что в конце февраля Госдума РФ приняла закон, уточняющий требования к ипотечным кредитам, входящим в ипотечное покрытие ценных бумаг. Закон разрешает включать в состав ипотечного покрытия облигаций кредиты с первоначальным взносом в 20%, то есть доля средств, предоставляемых банком в кредит, составляет 80%. До этого максимальный размер кредита не мог превышать 70% от стоимости залога.
Премьер пообещал, чтобы коммерческие банки могли выдавать доступные кредиты, они получат дополнительную финансовую помощь от Внешэкономбанка и Фонда национального благосостояния в общем объеме 250 млрд руб.
По словам Владимира Путина, ипотечные кредиты с государственным участием, или с искусственными «длинными деньгами», будут предназначены исключительно для покупки квартир в новостройках, что позволит стимулировать жилищное строительство. «Это осознанное решение, сегодня новые квартиры стоят значительно дешевле, чем аналогичное жилье на вторичном рынке. Таким образом, мы серьезно поддержим жилищное строительство и стимулируем запуск новых строек. Эта программа должна быть запущена в апреле», - добавил премьер.
АИЖК принимает риск на себя
Владимир Путин имел в виду программу с участием Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) по стимулированию строительства нового жилья. Еще в начале февраля глава АИЖК Александр Семеняка сообщал, что кредитные организации подали заявки на участие в совместной программе агентства и Фонда РЖС на общую сумму 25 млрд руб. Эта совместная программа предполагает три разных направления работы: выкуп АИЖК у банков ипотечных кредитов, предоставленных физлицам; выкуп так называемой ипотеки юридических лиц, в частности, кредитов Фонда РЖС на приобретение жилья у застройщиков, которые он гарантирует в случае, если строительные компании реализуют проекты по строительству жилья эконом-класса на землях фонда; фондирование АИЖК целевых кредитов банков девелоперам на строительство жилья.
«Программа АИЖК – это проводник государственной политики на рынке жилья и ипотеки. Если она будет окончательно принята, и кредиты действительно будут доступными, спрос на «первичку», конечно, повысится», - считает Сергей Огородников, начальник управления ипотечного кредитования Кредит-Европа-банк. Сейчас, по словам Сергея Огородникова, уровень ставок на ипотечном рынке колеблется в районе 18-20%: тенденция к их снижению уже есть, но до размера докризисных ставок еще далеко. «Механизм работы АИЖК заключается в выкупе у банков прав требований по кредитам, которые они (банки) выдавали. В этом конкретном случае весь риск невозврата кредита заемщиком концентрируется у АИЖК, если только у него не будет желания или возможности выкупить у банка кредит. Кроме того, банки пока еще опасаются рисков невозврата кредитов именно на первичном рынке, из-за пострадавших от кризиса девелоперов», - объясняет Сергей Огородников.
Одолеть «первичку»
«Данные меры несомненно подстегнут спрос на жилье первичного рынка, что станет главным стимулом для застройщиков. При средней стоимости региональных новостроек в 30 тыс. рублей за кв.м, выделенные Фондом национального благосостояния 250 млрд, - это порядка 8,7 млн кв. м жилья или более 173 тыс. квартир, которые найдут своего покупателя. Для сравнения, в прошлом году в России построено 59 млн кв.м жилья, в 2008 году - 68 млн. Конечно, не все средства пойдут на покупку жилья в регионах, часть пойдет Москву и северную столицу, но вливание в строительный сектор очень внушительное», - комментирует управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский:
По мнению руководителя департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрея Владыкина, вливание огромных денежных средств в российские банки для кредитования новостроек должно благотворно отразиться на рынке кредитования в целом. «Однако сегодня получить ипотечный кредит на строящееся жилье в банке без аккредитации застройщика этого объекта недвижимости не представляется возможным. Основными требованиями банков, при оценке рисков, являются высокие темпы строительства и положительная репутация застройщика», - уточняет Андрей Владыкин.
Также в «НДВ-Недвижимость» напоминают, что строящееся жилье также возможно приобрести, воспользовавшись кредитом под залог существующего жилья. Большое количество сделок проходит именно по такой схеме, так как многие заемщики имеют в собственности жилье, которое передается в залог банку и полученные деньги используются для приобретения недвижимости. В этом случае заемщик продолжает пользоваться обеими квартирами практически без ограничений.
Независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков подтвердил, что именно на рынке новостроек ипотечные кредиты мало развиты, поэтому предложение правительства может стать привлекательным. «Однако пока кредиты не являются массовыми, а во многих банках требования к застройщику очень жесткие. Поэтому важно, чтобы процентная ставка снижалась одновременно со ставкой Центробанка, хотя бы до 6% с 8,5%: сами банки не откажутся от своей выгоды. Поэтому, выходит, что властям сначала придется надавить на Центробанк, потом принять закон о снижении первоначального взноса по ипотеке с 30%до 20%, и только тогда банки начнут осторожно выдавать дешевые кредиты», - полагает Юрий Кочетков.
