Ипотечное строительство

И президент России Дмитрий Медведев, и премьер Владимир Путин уже неоднократно заявляли, что ставки по ипотечным кредитам в нынешнем году должны опуститься до 10%-11% годовых в рублях. При этом власти хотят, чтобы кредитные средства направлялись на приобретение нового жилья. Это поддержит застройщиков, объемы продаж которых по итогам 2009 года сократились в среднем вдвое по сравнению с 2008 годом, а доля продаж в кредит сократилась с 40% в докризисные времена (2007 – начало 2008 года) до 15%.

Из-за сокращения притока средств, строительство многих объектов прекращено. Ипотечное кредитование на вторичном рынке не способствует развитию нового строительства, поскольку деньги до застройщиков попросту не доходят, а жилищное кредитование на первичном рынке развито весьма слабо и касается зачастую только избранных застройщиков.

Как правило, на первичном рынке банки дают в долг на покупку квартир у тех застройщиков, строительство объектов которых кредитуют. И здесь у банкиров с каждым застройщиком складываются индивидуальные отношения.

Если в среднем по рынку на стадии строительства объекта можно взять ипотеку в рублях под 15%-20% годовых, а после оформления права собственности на жилье ставка снизится до 11%-15%, то в некоторых случаях, по объектам избранных застройщиков ставки могут быть заметно ниже средних.

Например, в конце февраля Банк «Санкт-Петербург» объявил о снижении ставок по ипотечным кредитам для клиентов «Балтийской жемчужины».

При первоначальном взносе до 50% ставка по кредиту составляет на этапе строительства – 15,25% годовых в рублях, а после его окончания – 13,75% годовых. Хотя стандартные условия банка предполагают, что при первоначальном взносе до 40% ставка на этапе строительства составляет 20%, а после оформления заемщиком права собственности на жилье – 18%.

«Банк поставил перед собой задачу работать на рынке с крупнейшими строительными компаниями и застройщиками, тем более что большинство из них являются корпоративными клиентами банка. Базовая программа банка будет претерпевать изменения в рамках совместных проектов со строительными компаниями», - говорит заместитель директора дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург» Андрей Рублев.

Аналогичные специальные предложения есть у ВТБ 24 и других кредитных организаций. Обычно ставки по спецпредложениям на 3 процентных пункта ниже, чем по стандартным программам ипотечного кредитования.

Самое интересное предложение заемщикам у Агентства ипотечного и жилищного кредитования (АИЖК). Оно разработало специальную программу «Новостройка», главная задача которой поддержать жилищное строительство эконом-класса.

Процентные ставки по этой программе предполагается установить на необычайно низком уровне. При первоначальном взносе от 50% до 70% ставка по кредиту установлена на уровне 10,5% годовых, от 40% до 49% - 10,75% годовых, от 30% до 39% - 11% годовых. При этом дополнительные вычеты положены получателям материнского капитала, молодым семьям и владельцам государственных жилищных сертификатов. Вычет может составить от 0,25% до 1%. Максимальный размер кредита для всех регионов России не может превышать 4 млн рублей. Но на таких условиях кредиты будут выдаваться только на жилье, построенное после 2008 года.

Более того, по словам некоторых региональных партнеров АИЖКа, в планах агентства со второго полугодия 2010 года повышать минимальную ставку по ипотеке на вторичном рынке с нынешних 9,4% до 10%-11% (при условии страхования заемщика).

Одновременно с этим предполагается снижать ставку по выкупу ипотечных кредитов в новостройках. Таким способом агентство хочет стимулировать спрос на новое жилье, причем только эконом-класса. Впрочем, сейчас его в основном и покупают, большие многокомнатные квартиры с трудом находят покупателя.

«Рынок сегодня насыщен крупногабаритными квартирами, потребитель предпочитает экономичные варианты – каждое второе обращение, это поиск однокомнатной квартиры площадью до 40 кв. метров», - говорит полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в Северо-Западном федеральном округе Павел Созинов.

На этот год банкиры и застройщики строят оптимистичные планы. И те, и другие отмечают, что интерес граждан к новому жилью повышается, и это заставляет финансистов всерьез задуматься о кредитовании новостроек.

К тому же, как только цены на жилую недвижимость замедлили падение, банкиры по-новому взглянули на рынок ипотечного кредитования. Многие из них связывают рост спроса на жилье и ипотеку со стабилизацией цен на рынке недвижимости.

В начале февраля глава банка ВТБ 24 Михаил Задорнов предположил, что массовый спрос на жилье вернется, когда цены достигнут дна и перестанут падать. По мнению банкира, к этому времени ставки опустятся до приемлемого для большего количества заемщиков уровня, особенно, если государство поддержит программами субсидирования процентных ставок.

Также финансисты отмечают, что с ростом цен на жилье будут сокращаться риски ипотечного кредитования, а это привлечет на рынок новых игроков.

По словам заместителя председателя правления Городского Ипотечного Банка Игоря Жигунова, сейчас большинство банков выдает кредиты на сумму не более 70% от стоимости приобретаемого объекта, и по мере роста цен на жилье риск финансовых потерь в случае невозврата кредита будет снижаться.

«Интерес у банков есть, кредитные организации с которыми мы работаем, заявляют, что в текущем году обязательно введут программы кредитования первичного рынка», - отмечает заместитель гендиректора по кредитованию Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ» Анна Володькина.

По ее словам, в прошлом году банке не стремились кредитовать новостройки, а заемщики неохотно брали в долг на приобретение нового жилья, слишком высоки были риски. Заемщики рискуют получить жилье значительно позже обозначенного срока и оплачивать кредит по высоким ставкам, либо и вовсе остаться без жилья. Банк рискует остаться и без средств и без залога. Сейчас ситуация начала выправляться. Да и банкиры тщательней оценивают и застройщиков и заемщиков.

«Говорить о выраженном спросе на ипотечные кредиты на первичном рынке недвижимости пока преждевременно. Связано это с тем, что клиенты стали более сдержанно оценивать собственные возможности по части оформления и обслуживания кредитов, скептически оценивать способности строительных компаний достроить уже начатые до начала кризиса объекты, и поэтому заняли выжидательную позицию. Хотя небольшая и, видимо, более рисковая часть клиентов быстро отреагировала на снижение процентных ставок в конце минувшего года и вступила в долевое строительство, не дожидаясь начала роста цен на недвижимость», - рассуждает генеральный директор петербургского филиала Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV) Елена Шевелева.

По ее мнению, когда строительная индустрия активизируется, и программы финансирования строящегося жилья появятся вновь, можно будет говорить о выраженном подъеме рынка.

«Это произойдет не ранее осени 2010 года», - прогнозирует Елена Шевелева.

В свою очередь застройщики не ждут милости от банкиров, а пытаются самостоятельно продать жилье в рассрочку и в чем-то их предложения более заманчивые, чем у банкиров. Как правило, максимальный срок не превышает пяти лет. Застройщики очень заинтересованы в притоке новых средств, поэтому первоначальный взнос варьируется от 5% до 10% от стоимости жилья в строящемся доме и от 30% в уже сданном в эксплуатацию объекте.

По словам генерального директора Группы компаний «ЦДС» Михаила Медведева, до приемки дома госкомиссией рассрочка является беспроцентной, а после сдачи объекта в эксплуатацию взимается плата в размере 1,5% в месяц. В пересчете на год получится 18%, что даже несколько выше процентной ставки по банковским кредитам на вторичном рынке.

Текст: Александр Сологуб