Об этом строителям говорили сами банкиры на семинаре-совещании «Строительный комплекс Ленинградской области: антикризисные меры развития отрасли и вопросы внедрения инновационных технологий».
Уполовинились
На встречу со строителями были приглашены представители двух крупных банков – «ВТБ Северо-Запад» и Северо-Западного банка Сбербанка России. Позиции обоих кредитных учреждений оказались почти одинаковыми.
В прошлом году произошло существенное снижение спроса и цен на жилую недвижимость, – напомнил заместитель руководителя корпоративного департамента банка «ВТБ Северо-Запад» Семен Мейксин. Уровень продаж оказался рекордно низким за последние семь лет: их объем был вдвое меньше, чем в 2008 году.
Изменились потребительские приоритеты. Доля жилья эконом-класса в общем объеме продаж превысила 80%. В сегменте типового жилья спросом пользуются малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры. Покупатели ищут жилье только в готовых или почти готовых домах. В прошлые годы 20-30% квартир приобретались ради вложения средств – сейчас таких покупок не стало.
Многие проекты заморожены. С рынка были вынуждены уйти небольшие компании.
Строители столкнулись с проблемой кредитов. Положение в этом плане – самое неопределенное. Поэтому возможность запуска новых проектов невелика. К тому же долги строителей растут, ликвидность залогов снижается, определить их реальную стоимость сегодня трудно. А у самих банков нет долгосрочных фондов.
Деньги на достройку
Сегодня на рынке преобладает сдержанный оптимизм. «Наблюдается некоторое оживление строительного сектора и рост заявок на финансирование», – сообщила начальник сектора финансирования управления инвестиционного кредитования Сбербанка Полина Мельникова.
Банк в условиях кризиса не снизил финансирования строительных проектов. Но из 60-миллиардного кредитного строительного портфеля на возведение жилья направляется около 17 млрд руб.
Отличительной чертой последних месяцев стал отказ банка от участия в проектах на стадии покупки земельных участков. Если проект находится на одной из ранних стадий, доля финансирования со стороны банка, обычно составляющая около 70% стоимости строительства, снижается – доля застройщика, соответственно, растет. Сбербанк требует, чтобы застройщик имел полный пакет разрешений и согласований, в том числе разрешение на строительство, технические условия и архитектурно-градостроительные согласования. Проверяется опыт и деловая репутация организаторов проекта. Более того: сотрудники банка могут настаивать на смене подрядчиков.
«Сбербанк был вынужден скорректировать кредитную политику в сторону ужесточения требований к финансовому положению заемщиков и устойчивости инвестиционных проектов, – пояснила Полина Мельникова. – Приоритет отдается проектам с высокой степенью технической готовности, приемлемым уровнем риска и при этом имеющим подтвержденный спрос со стороны государства».
Но строителям нужны кредиты прежде всего для того, чтобы начать новые проекты, а не ради того, чтобы завершить почти готовые. Однако Сбербанк не одинок в своих установках – такова и позиция ВТБ, выдавшего в прошлом году 27 млрд руб. кредитов на строительные цели, большая часть которых в Ленобласти была направлена на инфраструктурные проекты.
Нет кредита без господдержки
«В условиях кризиса наиболее привлекательными с точки зрения финансирования остаются проекты, осуществляемые при господдержке: они уменьшают кредитные риски банков, – заявил Семен Мейксин. – Без господдержки у строителей мало шансов преодоления кризиса. Мы учитываем также участие компании в программе предоставления государственных гарантий участникам строительного рынка».
ВТБ исходит из двух схем финансирования. Одна из них направлена на строительство доступного жилья и реализуется только на основе 214-го федерального закона.
Вторая ориентирована на другие проекты (элитное жилье, бизнес-класс) и допускает иные варианты.
При строительстве доступного жилья ограничиваются затраты на возведение 1 кв. м: он не может быть дороже средней цены госзакупки такой площади в данном населенном пункте. Ориентиром при этом становятся последние проведенные торги и закупки регионом жилья для своих нужд. Кредит выдается на время строительства плюс один год. Рентабельность проекта в случае с коммерческим жильем должна составлять не менее 20-25%.
Ориентация на господдержку заставила банк снизить планку требований к застройщику доступного жилья. Такая компания должна располагать не менее чем 15% необходимых средств – при прочих проектах этот показатель достигает 25-30%. На доступное жилье выдается и максимальный процент кредита – 85% остатка финансирования на момент вхождения банка в проект (до 72% общей стоимости строительства). Для жилья иного типа банк ограничивает эту сумму 50-60% (35-40% общей стоимости).
На практике это означает, что застройщику предлагается начать проект и только потом обращаться за кредитом: может быть, банк и согласится его предоставить. Банкиры заявляют о намерении расширить кредитование жилищного строительства. Но пока явного согласия между ними и застройщиками нет.
