Петербург, давно получивший звание столицы коммунальных квартир, остается таковой. Пока широко анонсированная и щедро финансируемая городская программа расселения коммуналок борется с пережитками советской эпохи в центре города, на окраинах появляются новые коммунальные квартиры. В связи с этим базы агентств недвижимости постоянно пополняются хотя и не самыми комфортными, зато дешевыми предложениями жилья. Неудивительно, что в кризисный год именно такие объекты пользовались наибольшим спросом у покупателей, лишенных возможности получить ипотечный кредит и не имеющих собственных крупных сбережений.
Игра в комнаты
Весь 2009 год ситуация в сегменте комнат выглядела несколько более обнадеживающей, чем в других секторах вторичного рынка недвижимости. Столь же охотно, как комнаты в коммуналках, горожане приобретали только недорогие однокомнатные квартиры в хрущевках, брежневках и «кораблях». Из вялотекущей в более-менее активную фазу петербургский рынок комнат вступил в конце прошлого года. В осенние месяцы сделки купли-продажи подобных объектов составили третью часть от общего числа операций на вторичном рынке. Эксперты связали такую активизацию с потребительскими ожиданиями – люди устали ждать мифического «дна» рынка и решили вложить деньги в наиболее доступные объекты. В результате, по данным агентства «Петербургская Недвижимость», в сентябре-ноябре 2009 года доля сделок с комнатами составила 30% от всех операций купли-продажи на вторичном рынке. Пик продаж пришелся на октябрь, когда количество сделок с комнатами достигло отметки в 36% от общего объема вторичного рынка. Это довольно высокие показатели, если учесть, что до кризиса доля сделок с такими объектами редко превышала 25%.
«Несмотря на экономический кризис, который ударил по рынку недвижимости, комнаты в Петербурге оставались наиболее ликвидным товаром на протяжении всего прошлого года. По нашим данным, примерно 30% от всех операций купли-продажи на вторичном рынке составили сделки именно с таким объектами», – подтверждает исполнительный директор агентства недвижимости «Центр» Владимир Кацага.
Однако специалисты не считают возросший объем продаж сенсацией для рынка. «Такие объекты продолжают оставаться самым дешевым товаром на рынке недвижимости. И на них денег нашим покупателям хватает. Тем более что в прошлом году люди активно пользовались различными субсидиарными программами», – рассказывает генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов.
Стабильное падение
Ценовая ситуация в сегменте комнат в 2009 году не сильно отличалась от положения дел в других секторах вторичного рынка. Наметившаяся в октябре 2008 года тенденция к снижению цен сохранялась до декабря прошлого года. По данным отдела исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в январе 2009 года средняя цена предложения на рынке комнат составила 1,8 млн руб., снизившись к декабрю до 1,3 млн руб. В результате планомерного снижения через двенадцать месяцев после начала кризиса многие объекты потеряли до 30% своей стоимости. Наибольшее падение цен пришлось на летние месяцы: в мае-июне стоимость комнат за месяц уменьшилась более чем на 4%. В большинстве случаев, полагают специалисты, такой дисконт был оправдан, ведь многие объекты на пике продаж в 2008 году сильно переоценили.
«Цены на комнаты плавно снижались на протяжении всего 2009 года, – комментирует менеджер агентства недвижимости «Адвекс на Ланском» Марина Гусакова, – к четвертому кварталу интенсивность продаж увеличилась, но цены на объекты практически не изменились. Небольшой рост их стоимости был отмечен лишь в сентябре и декабре. Несмотря на то, что популярностью у покупателей в 2009 году пользовались объекты низшего ценового диапазона, на рынке происходили и достаточно дорогие сделки. Например, через наше агентство была продана комната площадью 30 кв. м за 2,7 млн руб. Такая цена объяснялась тем, что комната расположена в двухкомнатной квартире на Вознесенском проспекте. Клиенты приобрели ее, рассчитывая в будущем выкупить и вторую комнату».
В целом цены на комнаты и квартиры в течение прошлого года снижались почти пропорционально. Самая низкая средняя стоимость комнат была отмечена в середине декабря 2009 года – чуть более 1,3 млн руб.
Плавающий спрос
По оценкам специалистов, лучше всего в 2009 году продавались комнаты стоимостью до 1 млн руб. В основном такие объекты находятся в спальных районах города. В центре «бюджетная» жилплощадь, как правило, располагается в коммунальных квартирах с большим числом комнат либо имеет другие недостатки (например, неблагополучных соседей). Но даже такое жилье покупатели разбирали настолько охотно, что к концу года цены на него начали расти. Сейчас «хороших» вариантов комнат в нижнем ценовом диапазоне практически не осталось, отмечают риэлторы.
В предпочтениях потенциальных покупателей в течение года также успели произойти некоторые изменения. По словам исполнительного директора агентства «ЮРИНФО-Недвижимость» Николая Лаврова, в начале года спросом пользовались совсем маленькие комнаты (до 12 «квадратов») стоимостью до 1 млн руб. «Но в последние месяцы структура спроса изменилась: граждане начали покупать комнаты большей площади (до 15 кв. м) в двух-трехкомнатных квартирах в центре города. По-прежнему слабым спросом пользуются большие комнаты – свыше 25 кв. м. Такие объекты по ценам зачастую сопоставимы с небольшой однокомнатной квартирой, поэтому люди редко решаются променять отдельное жилье на пусть и более крупную, но комнату в коммуналке», – сообщает эксперт.
Самый лакомый вариант для покупателей – комнаты площадью 15–20 кв. м в трех-четырехкомнатных квартирах в Центральном и Адмиралтейском районах города. Но это – далеко не бюджетный объект, отмечают специалисты. Стоимость таких объектов доходит до 1,9 млн руб. «Хуже всего продавались комнаты в многокомнатных квартирах (семь-восемь и более комнат), а также комнаты в квартирах без удобств. Традиционно плохо продаются комнаты в непрестижных районах с «плохим» жилым фондом, например, в районе метро «Пролетарская», на «задворках» Адмиралтейского района, в домах в промзонах», – добавляет Сергей Дроздов.
По данным ГК «БН», в прошлом году наибольшим спросом пользовались комнаты Центрального (13,5%) и Невского (10,3%) районов города. За ними, с небольшим отставанием (9,4%), разместились коммуналки Адмиралтейского района Петербурга. Четвертое и пятое места поделили между собой Калининский (8,8%) и Выборгский (8,7%) районы.
В центральных районах наибольшим спросом пользовались комнаты площадью 15–20 кв. м (27,3%). Наименьший интерес у горожан вызывали большие объекты в центре площадью свыше 30 кв. м. В спальных районах Петербурга из-за малой площади современных квартир наблюдалось повышенное внимание покупателей к небольшим объектам в 10–15 кв. м – в прошлом году их выбрали 37% покупателей. Второе место по популярности в спальных районах заняли комнаты площадью 15–20 кв. м (35,7% покупателей).
По мнению заместителя директора агентства недвижимости «Бекар» Леонида Сандалова, существует два фактора, благодаря которым петербургские комнаты уже который год продолжают пользоваться хорошим спросом. «Во-первых, стоимость комнаты гораздо ниже стоимости квартиры. Во-вторых, в малонаселенных коммунальных квартирах такая жилплощадь вполне пригодна для комфортного проживания». По данным агентства «Бекар», основными покупателями комнат в Петербурге традиционно являются приезжие граждане. «Часто у людей не хватает средств на приобретение квартиры и нет возможности взять ипотеку. В таком случае покупка комнаты – наиболее приемлемый вариант. Также часто комнаты покупают родители для своих детей», – отмечает господин Сандалов. Однако в 2009 году комнаты приобретали даже те категории граждан, кто до кризиса мог позволить себе покупку полноценной квартиры. Причина все та же – нехватка средств.
Вспоминая прошедший год, эксперты отмечают еще одну тенденцию. Через риэлторские компании в 2009 году покупались в основном комнаты верхнего ценового диапазона (площадью свыше 15 кв. м, расположенные в историческом центре Петербурга). Цена таких объектов, как правило, колебалась в пределах 1,3–2 млн руб., а иногда даже превышала эту планку. Недорогие объекты, от 800 тыс. руб. до 1,2 млн руб., граждане предпочитали искать самостоятельно, экономя на услугах риэлтора. Скорее всего в новом году ситуация существенно не изменится.
Все на продажу!
Активный спрос в сегменте комнат в прошлом году поддерживался солидным предложением. По данным ГК «БН», каждый месяц в течение прошлого года в Петербурге на продажу выставлялось от двух до трех тысяч объектов (аналогичный объем предложения отмечался на рынке и в прошлые годы). Наибольший вброс комнат на рынок пришелся на апрель-май 2009 года (около 2,8 тысячи объектов) и октябрь-ноябрь, когда количество выставленных на продажу объектов перевалило за 3 тысячи. В общей массе предложения преобладали малогабаритные комнаты (от 8 до 16 кв. м), расположенные в основном в спальных районах. Второе место заняли комнаты площадью от 16 до 22 кв. м, которых достаточно и на окраинах и в центральных районах Петербурга. На последнем месте – крупногабаритные объекты (свыше 25 кв. м), типичные для старого фонда.
Несмотря на популярность, которой пользовались у покупателей в 2009 году недорогие объекты, дефицит хорошего предложения в этом сегменте рынка пока не проявился столь явно, как в ситуации с отдельными квартирами. Выбор комнат сейчас велик, уверяют специалисты. «Предложение в данном сегменте огромное, на продажу выставляются помещения на любой вкус. Хотя хорошие, недорогие комнаты быстро вымываются с рынка», – утверждает Николай Лавров.
Таким образом, цены на комнаты в петербургских коммуналках сейчас колеблются в пределах от 800 тыс. руб. до 1,8 млн руб. Хотя, уточняет руководитель отдела жилой недвижимости агентства недвижимости «Олимп 2000» Татьяна Баранова, на самые популярные объекты – дешевые комнаты небольшой площади – цены все-таки подросли. «Если раньше легко можно было найти комнату за 800 тыс. руб., то сейчас аналогичные объекты стоят в листинге по 900 тыс. руб., а иногда за них просят уже 1 млн руб.», – рассказала она.
В силу привычки
Несмотря на все усилия властей, в ближайшем будущем рынок комнат в Петербурге сохранится, уверены риэлторы. «Появляются новые коммуналки, волна расселений идет медленно. В центре города количество коммуналок уменьшается, а в новостройках все время появляются новые коммунальные квартиры», – констатирует Леонид Сандалов. Высокая стоимость жилья также поддерживает спрос на комнаты. В результате, отмечают эксперты, в 2010 году ситуация в этом сегменте рынка останется стабильной и предсказуемой. К весне некоторые риэлторские компании ожидают небольшого (на 2–3%) роста средних цен на рынке жилья, который затронет и сегмент комнат. Но сильного взлета спроса и цен аналитики не прогнозируют, так как после кризиса платежеспособность населения по-прежнему невелика. В любом случае, добавляют эксперты, раньше весны ценовые изменения в этом сегменте рынка маловероятны.
