В минувшем году девелоперам пришлось нелегко: уменьшение продаж затронуло все сегменты первичного рынка коттеджных поселков. В начале года рынок практически стоял – покупатели ждали снижения цен, принятие решения о покупке затягивалось. Спрос снизился в 3-4 раза: если в середине 2008 года году успешном и раскрученном поселке реализовывалось 5-7 домовладений ежемесячно (в основном – участков с подрядом), весной 2009 года удавалось продать в лучшем случае 1-2 надела. А продажа готовых коттеджей шла еще тяжелее – девелоперы называли «хорошим результатом» одну-две сделки в течение двух-трех месяцев.
Разумеется, это не могло не сказаться на стратегии застройщиков. «Если говорить о рынке в целом, то в значительной части проектов, стартовавших до кризиса, после резкого падения продаж наблюдалось деление на очереди, предложение участков и домов меньшей площади», - отмечает руководитель отдела рекламы и PR группы компаний «Олимп-2000» Татьяна Колтырева.
Многие проекты, о запуске которых было заявлено в 2008 году, оказались переработаны под «кризисный формат»: не только уменьшилась площадь домов и участков, но появились и кварталы с продажей участков без подряда (в то время как раньше предлагалось исключительно строительство «под ключ»). По этому пути пошло не менее 20% застройщиков. Старт многих проектов оказался перенесен на 2010 год, крупные проекты в ближайшей перспективе будут реализовываться маленькими очередями.
Старое в мелкой нарезке
Несмотря на то, что ситуация на рынке в начале минувшего года оставляла желать лучшего, весной на рынок стали выводить новые проекты поселков. В большинстве случаев поначалу речь шла о предложениях участков без подряда, предназначенных для дачной застройки, порой даже без инженерной подготовки. «Сложно реализовать земельный массив под проект, и ряд малоизвестных компаний и частных владельцев видят выход из сложной ситуации в том, чтобы организовать проект коттеджного участка с продажей участков», - комментирует заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
Но, по оценкам риэлторов, в 2009 году и активность продаж земли упала по сравнению с 2008 годом примерно в три раза. Предложение неподготовленных участков без подряда, пусть даже по низким ценам, не вызвало большого интереса у покупателей: до 70% участков, по оценкам «Петербургской недвижимости», на конец года оказались нераспроданы. Среди земельных наделов наибольшим спросом в течение года пользовались проекты дачного формата, расположенные в интересных местах Карельского перешейка. Причем спрос сохранился в основном в тех поселках, где к участкам уже подведены основные коммуникации (электроснабжение, вода, желательно - газ).
«Несмотря на то, что многие эксперты говорят, что наиболее востребованы участки в сегменте «эконом», опыт нашего отдела продаж свидетельствует об обратной ситуации: на первом месте по продажам участки высокой ценовой категории», - рассказывает руководитель отдела рекламы компании «Объединенные ресурсы» Влада Царева. Девелоперы, правда, отмечают, что покупатели не спешат строиться – как будут обстоять дела с заселением поселков, станет ясно в новом году.
Несмотря на «земельный бум», к концу лета вышли на рынок и несколько достаточно крупных проектов, где к продаже предлагаются участки с домами. Хотя часть девелоперов приостановила или отправила «на переработку» проекты, запущенные в 2008 году и ориентированные на постоянное проживание, нашлись и те, кто решил не откладывать проекты в долгий ящик. В основном все новые проекты относятся к эконом-классу.
Утешительные итоги
Лишь к осени рынок оживился:снижение цен, которое происходило в первой половине года, к осени замедлилось. Сильнее всего (по сравнению с докризисным периодом) потерял в цене за прошедший год бизнес-класс – минус 15%. В эконом-сегменте снижение составило 7-8%, а элитные коттеджи даже подорожали. Причина в том, что 2009 год был годом сдачи в эксплуатацию многих элитных коттеджных поселков, а поселки высокой степени готовности оцениваются существенно дороже. Сегодня скидки от заявленной в прайсах цены составляют 10-15%, при полной оплате в момент покупки – до 35%.
Октябрь оказался самым насыщенным месяцем по части сделок. Первыми на рынок вернулись покупатели жилья в поселках эконом-класса - основная борьба за них развернулась именно в этом сегменте. Ориентиром для клиентов, желающих перебраться в пригород, становится стоимость средней трехкмонатной квартиры в городе - с поправкой на большую площадь, наличие инженерии и транспортную доступность. При этом, отмечают эксперты, на сегодняшний день наиболее востребованы коттеджные поселки максимальной степени готовности.
В ноябре на рынок вышли и покупатели дорогого жилья: в течение последних месяцев уходящего года было отмечено несколько продаж в ценовом диапазоне 15-20 млн руб. за домовладение. Правда, следующую волну «дорогих» покупателей, предсказывают эксперты, мы увидим не раньше весны, а то и лета.
|
|
4 кв. 2009
|
1 кв. 2010
|
2 кв. 2010
|
3 кв. 2010
|
4 кв. 2010
|
|
Элита
|
128,7
|
121,2
|
130,0
|
124,8
|
125,2
|
|
Бизнес
|
83,3
|
85,9
|
83,3
|
74,8
|
75,5
|
|
Средний
|
56,4
|
55,4
|
56,4
|
53,7
|
53,4
|
|
Эконом
|
38,1
|
37,8
|
35,9
|
37,6
|
35,6
|
|
|
4 кв. 2009
|
1 кв. 2010
|
2 кв. 2010
|
3 кв. 2010
|
4 кв. 2010
|
|
Элита
|
36,7
|
37,7
|
41,6
|
41,8
|
41,1
|
|
Бизнес
|
20,9
|
23,0
|
19,3
|
17,9
|
17,8
|
|
Средний
|
9,6
|
11,0
|
10,0
|
9,3
|
8,9
|
|
Эконом
|
5,5
|
5,8
|
5,1
|
5,3
|
5,1
|
|
Класс
|
Доля непроданных объектов, в %
|
|
Элита
|
39
|
|
Бизнес
|
60
|
|
Средний
|
55
|
|
Эконом
|
40
|
|
Участки
|
72
|
|
Класс
|
% от общего объема предложения
|
|
Элита
|
5
|
|
Бизнес
|
9
|
|
Средний
|
21
|
|
Эконом
|
11
|
|
Участки
|
54
|
|
2005
|
30
|
|
2006
|
65
|
|
20087
|
74
|
|
2008
|
80
|
|
2009
|
154
|
