Очевиднее всего складывалась ситуация на рынке коммерческой недвижимости – он падал с начала кризиса до конца первого квартала, а упав на дно, так и залег в ожидании хороших новостей о состоянии мировой и российской экономик.
Рынок жилья жил более насыщенной жизнью. Тяжелый январь, рост продаж и оттепель марта-апреля, майский спад, который растянулся до начала августа, пиковые продажи осени и небольшой отток спроса в начале зимы – в ожидании предновогодних «распродаж».
Уходящий год ознаменовался громкими и масштабными кадровыми перестановками в Смольном. Столь серьезный передел сфер влияния в петербургском правительстве, очевидно, связан с ослаблением позиций губернатора Валентины Матвиенко. В 2011 году истекает ее второй губернаторский срок, и она уже не раз давала понять, что хотела бы больше времени уделять семье.
Кадровое брожение
Начало рокировкам в штате петербургской администрации было положено еще в ноябре прошлого года, когда губернатор Валентина Матвиенко отправила в отставку председателя Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) Александра Викторова. При этом была изменена сама структура комитета. Раньше председатель одновременно выполнял функции главного архитектора города. С ноября 2008-го эти должности разделили: ответственным за архитектуру Петербурга стал первый заместитель председателя КГА Юрий Митюрев, а комитет возглавила Юлия Киселева, ранее руководившая Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
Считается, что во многом благодаря этим изменениям Смольному удалось довольно легко провести через Законодательное Собрание Правила землепользования и застройки, которые вызвали массу протестов в среде строителей. Многим инвесторам пришлось переделывать свои проекты. Они не соответствовали новым нормативам, прежде всего по параметрам высотности.
В феврале 2009 года произошла вице-губернаторская ротация: Виктор Лобко, руководитель администрации губернатора, ушел на пенсию, Александр Полукеев – в аппарат полномочного представителя Президента в СЗФО.
Вместо Александра Полукеева ЖКХ и транспорт в петербургском правительстве стал курировать Алексей Сергеев, бывший глава Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ). На освободившееся место Виктора Лобко был назначен Александр Вахмистров, который последние восемь лет отвечал за строительный блок в правительстве города. А кресло вице-губернатора занял глава Комитета по строительству Роман Филимонов.
Вслед за движением в вице-губернаторской среде переместились и остальные «пазлы» в штатном расписании Смольного. В КЭРППиТ пришел новый председатель – Сергей Бодрунов, до этого бывший генеральным директором корпорации «Аэрокосмическое приборостроение». Место главного петербургского строителя после Романа Филимонова досталось Вячеславу Семененко – вице-президенту Гильдии управляющих и девелоперов и члену совета директоров холдинга Setl Group.
В апреле Валентина Матвиенко назначила депутата городского парламента Терентия Мещерякова главой администрации Фрунзенского района. Господину Мещерякову достался самый населенный район Петербурга – в нем насчитывается около 405 тысяч жителей. Экс-глава района Всеволод Хмыров в качестве заместителя председателя Жилищного комитета стал курировать городскую сферу обращения с отходами, возглавив специально созданное для этого управление.
Терентий Мещеряков, избранный в ЗС в 2005 году, считался своеобразным «громоотводом» для смольнинских законодательных идей. Например, именно он внес в местный парламент самый жесткий из всех предложенных к рассмотрению законодателей законопроектов – о малой приватизации.
Лето в Смольном прошло относительно спокойно. Лишь в июле случилось некоторое кадровое оживление: глава Василеостровского района Александр Исаев был назначен директором ГУП «Топливно-энергетический комплекс» (ГУП «ТЭК»). Можно сказать, он вернулся к исполнению более привычных для него обязанностей. Александр Исаев – профессиональный энергетик, перед назначением в василеостровскую администрацию (в 2004 году) он был директором ТЭЦ № 7.
Осенние отставки
Выйдя из летних отпусков, смольнинские чиновники попали в настоящий кадровый водоворот. Осень принесла, пожалуй, наиболее значимые для городского правительства перестановки. В сентябре уволился председатель Жилищного комитета Юнис Лукманов. Его сменил глава Приморского района с десятилетним стажем Юрий Осипов. В свою очередь, на его место в районной администрации пришел Андрей Кутепов. Эта должность – скорее всего, стартовая площадка для молодого (1971 года рождения) управленца, близкого к кругу сына Валентины Матвиенко Сергея. До назначения господин Кутепов ответственных постов в городской администрации не занимал, зато, как сообщила, представляя его членам правительства Петербурга, Валентина Матвиенко, уже успел поработать в Управлении делами Президента РФ. Правда, в какой должности, она не уточнила.
Бывший председатель Жилищного комитета Юнис Лукманов, который после четырех лет исполнения обязанностей на этом посту перешел в НП «Ассоциация «Жилищный комплекс», по определению губернатора, решил «подойти снизу, чтобы придать новый импульс жилищно-коммунальной системе города». «Нам оттуда импульса еще не хватало. Важно более активно развивать рынок и конкуренцию в этой сфере. Юнис Халитович (Лукманов – Ред.), как разведчик, направлен на очень серьезное задание», – заявила госпожа Матвиенко. «Жилищный комплекс» в конце ноября 2009 года получил статус саморегулируемой организации. Учитывая, что с отменой лицензирования в целом ряде отраслей, в том числе и ЖКХ, роль СРО становится как минимум столь же весомой, как и значение органов исполнительной власти, Юнис Лукманов не прогадал с новым местом работы. А Смольный получил «своего» человека в бизнес-среде с многомиллиардными денежными оборотами.
В октябре в отставку ушел председатель Комитета по благоустройству и дорожному хозяйству (КБДХ) Олег Виролайнен. КБДХ возглавил Борис Мурашов, руководитель ФГУ «Дирекция по строительству транспортного обхода вокруг Петербурга».
«У Олега Арвовича (Виролайнена – Ред.) накопилась человеческая и физическая усталость, и он решил перейти на более легкую работу», – объяснила Валентина Матвиенко назначение господина Виролайнена своим советником. По ее словам, КБДХ будет в надежных руках, так как Борис Мурашов не только профессиональный строитель, но и имеет хороший опыт по сооружению таких сложных объектов, как, например, КАД, строительство которой он возглавил «в трудное для дороги время». Теперь его задача, заявила губернатор, поиск новых технологий и более осмысленная концепция дорожного строительства.
Почти одновременно пошел на повышение Максим Соколов, который руководил Комитетом по инвестиционным и стратегическим проектам (КИСП), – Валентина Матвиенко включила его в состав правительства. Но в новой должности Максим Соколов проработал недолго – уже в начале декабря он был назначен директором департамента промышленности и инфраструктуры аппарата правительства РФ. В кулуарах Смольного этот маневр объясняют просто: статус члена правительства Петербурга более логичен для перехода в Кремль, чем председателя комитета. Его преемником стал бывший заместитель председателя Комитета по управлению городским имуществом Алексей Чичканов, который в последние полтора года трудился в юридической компании DLA Piper.
Предстоящую отставку главы КЭРППиТ Сергея Бодрунова в Смольном долго отрицали. Хотя на условиях анонимности чиновники с готовностью делились подробностями грядущих перемен в этом комитете. А предприниматели ждали этой отставки с надеждой, что новый глава КЭРППиТ будет проводить более справедливую и эффективную политику поддержки малого и среднего бизнеса. Будущая судьба КЭРППиТ, который пока так и не получил нового главу, неоднозначна. Одни эксперты предрекают ему ослабление позиций, и без того крайне неустойчивых. За время своего существования, с 2003 года, комитет сменил четырех руководителей, и после ухода первого главы Владимира Бланка (он отправился на повышение в Москву) стал стремительно терять вес. Другие, наоборот, считают, что в ближайшее время он приобретет новые полномочия, а также получит часть инвестпроектов от КИСП.
Остался год
Столь масштабные перестановки в Смольном – свидетельство внутренней борьбы в недрах петербургской администрации в преддверии грядущей отставки Валентины Матвиенко. Срок ее полномочий истекает в 2011 году. И если раньше она с уверенностью заявляла, что будет работать до тех пор, пока ей доверяют петербуржцы, то на ежегодной итоговой пресс-конференции в октябре 2009-го сказала, что хотела бы больше времени уделять семье. Хотя и проработала все эти годы (начиная с 2003-го), по ее словам, «взахлеб». То есть госпожа Матвиенко дала понять, что не станет бороться за третий губернаторский срок.
Да и вряд ли на этом пути ее ждал бы успех. Кремль явно не очень доволен петербургской градоначальницей. Косвенным подтверждением этого является хотя бы полное устранение Президента РФ и премьер-министра в скандале вокруг строительства «Охта центра». Министр культуры Александр Авдеев направляет материалы своей проверки этого проекта в прокуратуру, даже не посчитав нужным уведомить Валентину Матвиенко о своих намерениях. Диалог ведется через прессу. Правительственный телеканал «ОРТ» выпускает разгромную передачу против Валентины Матвиенко. Ее лейтмотив: согласовав четырехкратное превышение высотного регламента для «Охта центра», петербургская администрация нарушила закон. Никакой реакции со стороны высшего руководства страны на этот скандал до сих пор не последовало. Хотя инициативные группы как от сторонников, так и от противников проекта не раз обращались за поддержкой к президенту и премьеру.
В Москву, в Москву!
Федеральные отставки-назначения в этом году были куда скромнее петербургских. В январе глава Министерства регионального развития РФ Виктор Басаргин был утвержден заместителем председателя наблюдательного совета госкорпорации «Олимпстрой».
В марте пошел на повышение бессменный (в течение последних пяти лет) глава Федерального дорожного агентства Минтранса РФ («Росавтодор») Олег Белозеров. Став замминистра транспорта, он уступил «Росавтодор» своему заместителю Анатолию Чабунину.
В апреле в большую политику неожиданно вернулся бывший министр регионального развития РФ и экс-губернатор Петербурга Владимир Яковлев. Он стал новым президентом Российского союза строителей (РСС). Очередная «расстрельная» должность весьма логична в карьере Владимира Яковлева. С момента своей отставки с поста петербургского губернатора он сменил уже несколько мест работы, каждое из которых было заведомо провальным. Например, Министерство регионального развития он возглавил в 2004 году – в самый тяжелый момент для отечественного жилкомхоза, который поручили реформировать господину Яковлеву. После этого он некоторое время проработал полпредом Президента РФ в Южном федеральном округе. В РСС экс-министр тоже пришел тогда, когда строительная отрасль оказалась, по сути, в ситуации, близкой к катастрофической. Однако формирование столь экстремального послужного списка вовсе не означает признания за Владимиром Яковлевым реформаторских талантов. Эксперты видят в этом целенаправленную политику премьер-министра Владимира Путина, у которого размолвки с тезкой начались еще в 1990-х, когда оба они работали в петербургской администрации под руководством Анатолия Собчака.
Череда значимых федеральных кадровых событий завершилась в ноябре – в Москву отправился депутат петербургского Законодательного Собрания Виктор Евтухов. Он сменил Сергея Тарасова в качестве нового сенатора Петербурга. Сам господин Тарасов был назначен главой государственной компании «Российские автомобильные дороги». Правда, карьера его трагически прервалась меньше чем через месяц после этого – он погиб в катастрофе в «Невском экспрессе».
Застройщики в регламенте
Главным парламентским «хитом» минувшего года стало градостроительное законотворчество. В текущем году были приняты и вступили в силу сразу два важнейших закона. Они, по словам чиновников, наряду с Генпланом завершили формирование законодательной базы Петербурга в сфере градостроительства. Это Закон «О границах зон охраны объектов культурного наследия…» и Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга (ПЗЗ).
Отныне застройщики стали учиться жить по правилам – на основе этих законов они оценивают возможность реализации своих проектов на тех или иных городских территориях, проектировщики по заказу инвесторов разрабатывают проекты планировки и межевания.
Насколько качественными вышли эти законы, говорить пока еще рано. Но судя по повышенному интересу инвесторов к процедуре отклонений от параметров, заложенных в ПЗЗ, свои «оградительные» функции документы выполняют. Через городскую Комиссию по землепользованию и застройке за последние полгода прошло не менее двух сотен заявок инвесторов о предоставлении им разрешений на условно разрешенный вид использования земельного участка или на отклонение от предельных параметров. Пока что конвейер работает вхолостую: за все время через утверждение прошел лишь один проект – строить сверх положенного разрешили «Охта центр». После этого полномочия, выдавать или не выдавать разрешение на проекты, требующие легализации в рамках ПЗЗ, Смольный делегировал КГА. Ситуацию это сильно не изменило – пока что ни одно соответствующее распоряжение из стен комитета не вышло.
Помочь человеку простому
Целый ряд принятых законодательных инициатив обусловлен стремлением парламентариев облегчить жизнь горожан в условиях кризиса. Правда, зачастую оказывалось, что эти меры либо запоздали, либо бессмысленны из-за отсутствия в казне свободных денег.
В начале года был принят Закон «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Санкт-Петербурга». Согласно документу власти могут изымать у «дефолтного» застройщика земельные участки и передавать их другим инвесторам для завершения строительства. А могут достраивать объект за счет средств бюджета. Впрочем, все эти схемы и до того были опробованы властями. А вот новшество – предоставлять дольщикам денежные компенсации из бюджета – отклика не нашло: в свете масштабного секвестра идти на незапланированные расходы Смольный не согласился. Посчитали, что такого рода законы смогут реально заработать лишь после окончания мирового финансового кризиса.
Во второй половине года власти озаботились делами малого бизнеса – с будущего года вступит в силу Закон «О предоставлении земельных участков для размещения объектов потребительского рынка». Процедуру выделения пятен под торговые павильоны и ларьки обещано сделать прозрачной. Районные власти будут лишены полномочий в данной сфере, а адресный перечень участков сделают открытым. Малый бизнес к инициативам пока относится с опасением: новый порядок грозит «упорядочить» последние зоны мелкорозничной торговли. Тем более что лоббируемая предпринимателями поправка, убирающая из определения нестационарных объектов термин «без фундамента», загадочным образом не прошла. И теперь все существующие мини-рынки теоретически могут быть признаны вне закона.
Реальную скидку предпринимателям даст принятый на исходе года закон, позволяющий уменьшить арендные платежи за нежилые помещения. Четверть всех принадлежащих казне Петербурга объектов нынче сдается в аренду по ставкам, превышающим рыночные. КУГИ обещает ситуацию смягчить. На будущий год не будет вводиться ранее запланированная 5%-ная индексация ставок в сторону повышения. Наоборот, на все арендные ставки введут понижающий коэффициент в размере еще 5%.
Очередь в деревню
Кризис отразился и на нормотворчестве в сфере господдержки очередников. Нынешней весной по инициативе Смольного была произведена очередная «антикризисная настройка» госпрограмм: на бюджетные выплаты в рамках всех программ смогут претендовать лишь жители коммуналок и наниматели. А очередники-собственники, жилье которых не вписывается в учетные нормы или не отвечает стандартам проживания, помощи не получат. Впрочем, введенная «дискриминационная» норма носит временный характер – лишь до конца 2009 года. Далее либо ее продлят, либо деньги в казне заведутся, и тогда власть поможет решить квартирный вопрос всем очередникам без разбора. Спустя полгода выяснилось, что лишних денег в казне не будет: бюджет-2010 выделил городским жилищным программам примерно столько же, сколько и в 2009-м – 3,7 млрд руб.
Попутно осенью скорректировали и правила игры для очередников. Первоочередное право участия во всех программах получили многодетные семьи. Молодежи и бюджетникам при приобретении жилплощади в рассрочку разрешили использовать средства материнского капитала. Главное ноу-хау: участникам всех программ, за исключением бюджетников и жителей коммуналок, разрешили приобретать квартиру или жилой дом не только в городе, но и на территории Ленинградской области.
Не обошлось и без «ложки дегтя». Отдельным законом Смольный ввел правило, согласно которому очередников в Петербурге можно будет снимать с учета после четырех отказов от предложенных городом вариантов жилья. Чиновники надеются, что это поможет быстрее заселять бюджетные новостройки.
Градостроительство – в приоритетах
Самый скандальный закон года – масштабная корректировка перечня зеленых насаждений общего пользования. В ходе почти двухмесячных дискуссий из закона изъяли более сотни скверов и парков. Большая часть участков пойдет под строительство объектов социальной инфраструктуры, часть – под инвестпроекты. Виной всему – ошибки градостроительной политики прежних лет, когда ранее зарезервированные под объекты соцкультбыта территории в свое время отдали под коммерческую застройку. И теперь под детские сады и школы приходится отводить зеленые зоны.
Исправлять эти и другие ошибки депутаты будут в наступающем году. Он вновь обещает быть насыщенным в смысле принятия градостроительных законов. На первый план выходит закон о региональных нормативах градостроительного проектирования. Документ призван улучшить обеспеченность парковками городских территорий, озеленение и пр. На подходе закон о порядке разработки и утверждения проектов планировки территорий – данный вопрос наконец регламентируют. Также мы ждем и «регулярной» корректировки главных документов, которая обещает стать недоброй традицией – готовятся поправки в ПЗЗ и Генплан.
Наш паровоз
Строительство всегда считалось локомотивом экономики. Судя по объемам жилищного строительства и состоянию отрасли, наш паровоз притормозил, но остановку делать пока не собирается. К середине декабря 2009 года в городе было сдано в эксплуатацию 1,5 млн кв. м жилья. Всего по итогам года ожидается ввод 2,4 млн кв. м. Почти весь год цены на строящиеся жилые объекты падали. Спрос, по мнению экспертов, сократился на 30–50%. При этом 90% спроса приходится на готовые квартиры в домах эконом-класса, оформленных в собственность застройщика. Средняя цена на строящуюся недвижимость, по данным «Бюллетеня Недвижимости», уменьшилась на 14,2% – до 72,7 тыс. руб. за кв. м.
Перелом, по словам аналитиков, произошел в третьем квартале: рынок наконец-то достиг дна. В то же время в ценах наблюдается большой разнобой, в зависимости от готовности проекта. Отдельные объекты продолжают дешеветь из-за низкой ликвидности.
Главная причина уменьшения спроса – снижение покупательной способности населения, вызванное не только сомнениями в завтрашней зарплате, но и в системе ипотечного кредитования.
Ставки сделаны
В первые дни 2009 года казалось, что ипотеке в России пришел конец. Банкиры, испугавшись стремительного роста невозвратов по кредитам, ужесточили требования к заемщикам, свернули кредитование новостроек и повысили процентные ставки до заградительных уровней – выше 20%. Впрочем, и граждане не горели желанием залезать в долги, когда главной новостью в стране стал рост безработицы, а долги компаний по зарплатам ежемесячно увеличивались в разы. Просрочка по ипотеке начала стремительно нарастать.
Наращивать просрочку по кредитам и обрастать жилой недвижимостью банкиры не хотели, поэтому немедленно начали разрабатывать различные программы по реструктуризации действующих кредитов. Если реструктуризация не помогает, надо продать кредит. И многие банки организовали специальные отделы по перепродаже кредитов.
В середине года ситуация в экономике нормализовалась, что позитивно отразилось и на рынке ипотечного кредитования. Банкиры начали снова кредитовать стройку, правда, желающих не очень много, в основном пропагандируют это направление ВТБ24, Delta Credit, Банк «Санкт-Петербург». Стоит отметить, что и граждане не рвутся занимать деньги на покупку строящегося жилья.
Намного активней банкиры стали продвигать на рынке ипотеку с переменной процентной ставкой, то есть со ставкой, привязанной к основным индикаторам рынка межбанковского кредитования – EURIBOR, LIBOR, MosPrime. Проценты по таким программам на 1–2% ниже, чем по традиционной ипотеке с фиксированной ставкой. Хотя фиксированной ставку можно назвать условно. Практически в каждом кредитном договоре банкиры вписывают пункт о том, что в случае серьезного изменения конъюнктуры денежного рынка, банк вправе изменить ставку в одностороннем порядке. Справедливости ради стоит отметить, что в период кризиса никто из банкиров не рискнул повышать ставки по ипотеке в одностороннем порядке. Но чтобы и в будущем у финансистов не возникало подобного желания, депутаты Госдумы решили внести поправки в законодательство и лишить банкиров такой возможности.
Во второй половине уходящего года темпы роста просрочки слегка замедлились (в первом полугодии – 12 млрд руб., к концу года преодолели отметку в 16 млрд руб.), спрос на реструктуризацию кредитов оказался меньше самых пессимистических ожиданий, и банки начали снижать ставки. Средневзвешенная процентная ставка по рублевым кредитам с июля к декабрю снизилась с 15,5% годовых до 14,5%. Лидирует по уменьшению ставок Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). До декабря его ставка была напрямую привязана к ставке рефинансирования Банка России. Последняя с апреля по декабрь опустилась с 13% до 9% годовых. Вслед за ней снижало свою ставку и АИЖК. Но в конце ноября в агентстве решили изменить формулу расчета и учесть в ней стоимость ресурсов на долговом рынке, все-таки агентство там занимает деньги. Проценты на долговом рынке чуть выше, чем у Банка России, таким образом, снижение ставки АИЖК замедлилось. И если ставка рефинансирования ЦБ, по прогнозам многих экспертов, в начала следующего года может приблизиться к 8%, то ипотека вряд ли станет дешевле 9%.
В конце ноября премьер-министр РФ Владимир Путин заявил, что планка 10–11% по ипотеке является справедливой, в том числе и для коммерческих банков. Пока тенденция к снижению стоимости жилищных кредитов несопоставима с аппетитами банкиров, но поскольку в России принято прислушиваться к словам Владимира Путина, то можно ожидать, что в течение 2010 года коммерческие банки будут энергичней двигать ставки в сторону социально-ответственного уровня. И к концу следующего года 13% годовых по рублевым кредитам станет не минимальной, а максимальной ставкой, причем на приобретение строящегося жилья.
Снижение ставок – дело хорошее, но сегодняшних заемщиков оно не очень волнует, поскольку суммы займов в большинстве случаев невелики (в пределах 1 млн руб.), соответственно размер ежемесячного платежа тоже небольшой. Зато первоначальный взнос – от 50% от стоимости приобретаемого жилья. Но главное, что кредиты берутся не как раньше на 15–20 лет, а на 5–10 лет. То есть заемщики стараются возвращать долги с минимальной переплатой по кредиту.
В последнем квартале среднемесячные объемы ипотечного кредитования вдвое превысили аналогичные показатели августа-сентября. По итогам года можно ожидать, что сокращение объема ипотечного кредитования будет не в шесть-восемь раз, как прогнозировалось, а всего в четыре-пять раз.
Короли и капуста
Банки, все тучные годы активно скармливавшие королям строительного рынка кредитную «капусту», с началом кризиса пошли на попятный и вообще перестали кредитовать отрасль. Но уже к апрелю 2009-го одумались. Так, именно в этом месяце кредитный комитет Сбербанка одобрил кредитную линию в размере 600 млн руб. компании «Северный город» под строительство жилого комплекса «Привилегия» на Васильевском острове, на четыре года, под 19% годовых.
В середине лета петербургские власти решили поддержать банковско-строительный союз. Итогом этой поддержки стало подписанное Сбербанком и Смольным соглашение, по которому банк обещает кредитовать жилищные проекты даже тех строительных компаний, у которых есть финансовые проблемы и замороженные объекты. Губернатор Валентина Матвиенко предложила закрепить за каждым российским банком по несколько строительных компаний и таким образом вытянуть всю отрасль из кризиса. Реализовать это предложение не удалось, но банки стали более лояльно относиться к застройщикам. Сбербанк пообещал до конца года выделить 28 млрд руб., с помощью которых можно построить миллион квадратных метров жилья. При Комитете по строительству даже создается специальная рабочая группа, главной задачей которой становится сближение позиции застройщиков и банкиров. А осенью к соглашению присоединился и ВТБ Северо-Запад. Следующим собирался стать Банк «Санкт-Петербург», но до конца года уже не успевает. Заявок на финансирование от Сбербанка администрация одобрила немного: проекты Стройкорпорации «Элис», «НеваСтройИнвест», «РосСтройИнвест» и «Главстрой СПб». Общая сумма кредитов – около 7 млрд руб.
А к ноябрю банки даже начинали снижать ставки по кредитам, выданным строителям. Если еще в начале лета стройкомплекс мог рассчитывать на деньги минимум под 19,5% годовых, то сейчас реально их получить под 17%. Более того, как рассказывают участники рынка, ряд банков готов снизить ставку по уже подписанным договорам.
На рынке коммерческой недвижимости проблема финансирования новых проектов и обслуживания старых кредитов была основной для девелоперов на протяжении всего года.
Причинами послужили падение общего спроса на коммерческую недвижимость со стороны конечных пользователей и – как следствие – резкое сокращение доходов от аренды и продажи объектов. Решение возникших проблем лежало в плоскости оптимизации стратегии развития для каждой отдельно взятой компании: от банкротства до продажи фирмы. Последнее использовалось гораздо реже – не было желающих создавать себе дополнительные проблемы в виде дешевеющих девелоперских активов в сложное кризисное время. Зачастую компании приобретались кредиторами, у которых просто не оставалось выбора – только потерять заемщика навсегда вместе с деньгами или попытаться его реанимировать. По сути, именно под таким углом надо рассматривать получение контроля ВТБ над девелоперской компанией ОАО «Система-Галс».
Нужно сказать, что бездумное «запихивание» банками собственных средств в надувающийся «мыльный пузырь недвижимости» в виде кредитов в 2006–2007 годах, в 2009-м заставило финансистов всерьез заняться изучением девелоперского бизнеса. Огромное число девелоперских залогов в виде дешевеющих объектов оказалось в руках банков. К слову, целый год банкиры решали, что делать с тысячами квадратных (невостребованных и зачастую недостроенных) метров коммерческой недвижимости. Возможно, это и спасло рынок от наплыва предложений о продаже со стороны банков. Впрочем, сами собственники объектов не стеснялись предлагать недвижимость к продаже. С начала года эксперты отмечали рост предложения. Однако спроса явно не было, и девелоперам приходилось и дальше искать выход.
Единственным источником кредитования девелоперских проектов оставались банки, поддерживаемые государством, – Сбербанк, Внешэкономбанк, ВТБ, Россельхозбанк, Газпромбанк. В большинстве случаев девелоперы, договорившиеся с этими банками о новых кредитах или реструктуризации долгов, смогли перевести дух. Однако, несмотря на то что Центральный Банк несколько раз снижал ставку рефинансирования, условия банковских кредитов для многих девелоперов по-прежнему остаются тяжелыми. Идти на кабальные условия девелоперы вынуждены скорей от безысходности, чем из экономической целесообразности.
Меняем лицензии на допуски
Весь кризисный год строители готовились работать по новым правилам – без лицензий, но с допусками от саморегулируемых организаций (СРО). К середине ноября по всей стране в саморегулируемые организации строителей, проектировщиков и изыскателей вступили около 10% компаний из числа тех, кому дорога туда предписана законом. Петербург, в отличие от большинства регионов страны, вступает в эпоху СРО относительно спокойно. Город является лидером по количеству строительных компаний, вступивших в СРО: членами той или иной саморегулируемой организации уже стали более 60% петербургских фирм строительной отрасли. На начало 2010 года, по оценке экспертов, эта цифра достигнет 95%. Всего к середине ноября в России зарегистрировано 58 СРО в сфере строительства, восемь партнерств из них находятся в Петербурге.
Прогулянные каникулы
В мае петербургские власти объявили о начале действия «антикризисной программы поддержки строительного комплекса Петербурга». Программа состояла из пяти пунктов, которые должны были серьезно облегчить правила игры. Главный – отсрочка по инвестиционным платежам до 15 ноября. Отсрочка предоставлялась без начисления процентов.
В середине осени власти забеспокоились: строители могут не заплатить. Продлевать отсрочку власти не хотели и пригрозили застройщикам штрафными санкциями. Строители умоляли о продлении «каникул». Многие и хотели бы погасить долги, но из-за крупных сумм просто не могут это сделать – им нужно время, чтобы найти деньги.
Но настало 15 ноября, и Смольный, дав застройщикам еще месяц на погашение долгов, возникших во время «инвестиционных каникул», все-таки решил потребовать деньги через суд. Пока общая затребованная сумма – 4 млрд руб., а среди ответчиков – весьма известные в Петербурге имена. К середине декабря к производству приняты четыре иска: к ООО «Маяк» – на 101,4 млн, к ООО «СоюзСтрой» – на 95,1 млн, к ООО «ДОНК» – на 72,2 млн и к ЗАО «Специализированное объединение «ЛенСпецСМУ» – на 70,5 млн руб. Но и третья власть не пугает застройщиков, которые говорят, что даже через суд смогут отдать деньги лишь при благоприятной конъюнктуре и только в будущем году.
Война и мир
Также на следующий год отложен окончательный переход застройщиков на работу в рамках 214-ФЗ о защите прав дольщиков. О намерении в жесткой форме привести всех застройщиков к работе в рамках закона председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко заявил почти через месяц после официального вступления в должность (в начале апреля 2009 года). Тогда он проинформировал, что у строителей будет год, чтобы получить все необходимые разрешения и согласования. Графики оформления недостающих документов были утверждены, но за год на работу по 214-ФЗ перешли лишь 39 компаний на 75 объектах.
Определившись с «хорошими» застройщиками, власти объявили войну «плохим» – которые продают квартиры и ведут строительство без разрешения. Передовым отрядом в этой войне стала прокуратура, а оружием – уголовные дела, которые будут возбуждать против руководителей плохих компаний. Правда, огласить список нарушителей опять не решились, оставляя потенциально обманутым дольщикам возможность лишь догадываться, против кого воюем. Война еще не закончилась, подводить итоги будем уже в новом году.
Вторичка съежилась
Вторичный рынок жилья был явно беднее на события. Пережив тяжелую осень 2008 года и уволив излишки технического персонала, риэлторы начали думать, как им жить дальше. Февраль и первые весенние месяцы дали надежду – рынок, на котором в декабре и январе почти не было сделок, оживился. По сведениям Управления Федеральной регистрационной службы по СПб и ЛО, количество сделок на вторичном рынке жилья сократилось более чем на 30%. Но по показателям самих агентств недвижимости, объем реальных сделок упал примерно на 50%.
Выявились глубина падения и неучтенные причины – например, переход части рынка на «серые» схемы. По словам участников рынка, резко увеличилось количество частных маклеров-самоучек. Желание граждан в период кризиса сэкономить приводит их к маклерам и мошенникам. В итоге примерно четверть всех сделок на вторичном рынке жилья – проблемные.
Рынок продавца трансформировался в рынок покупателя, и риэлторы вынуждены приспосабливаться к сложившимся экономическим условиям, прибегая к новым технологиям бизнеса. В числе новых технологий – применение интернет-ресурсов. Во многих сегментах российского рынка сегодня реклама перетекает с бумажных носителей в интернет. По словам участников рынка, размещение рекламы на сайтах – более дешевая услуга, что позволяет агентству экономить.
Новым в технологии риэлторского бизнеса может стать комплексное титульное страхование от агентств недвижимости. Само титульное страхование сделок не ново, но крупные петербургские агентства выступили с инициативой: страховать титул клиента сроком на один год за счет агентств. Пока эта практика не стала всеобщей.
Одно из последних ноу-хау на вторичном рынке – рассрочка платежей при покупке квартиры. Пока новую схему работы обкатала лишь незначительная часть петербургских агентств недвижимости – не более 30% участников рынка. Структуры сделок с рассрочкой платежей могут быть разными, но есть стандартная схема: покупатель вносит 50% стоимости объекта при подписании договора купли-продажи, а оставшуюся половину выплачивает в течение оговоренного времени. Как правило, стандартное время рассрочки – год. Затягивать сделку на больший срок решаются далеко не все продавцы. На рынке приняты беспроцентные схемы поэтапной оплаты. Однако в некоторых случаях покупатель выплачивает определенный процент за каждый месяц рассрочки.
Но, несмотря на сложности и подводные камни, купля-продажа квартир с рассрочкой платежа постепенно становится реальностью вторичного рынка петербургской недвижимости. И если нынешнее положение дел в экономике сохранится еще несколько лет, считают эксперты, такая схема оплаты прочно войдет в практику работы риэлторских компаний.
Крах коммерческих надежд
На рынке коммерческой недвижимости наибольшее количество новостей в течение года приходило из офисного сегмента. Ряд компаний в период кризиса сочли целесообразным приобрести офисные объекты для собственного использования. Идя на такой шаг, они руководствовались несколькими аспектами. Во-первых, минимизировали риски, связанные с повышением арендных ставок со стороны собственников зданий. Во-вторых, рассчитывали на потенциальный рост капитальной стоимости актива в отдаленной перспективе и возможность использовать объект в залоговых целях. Однако таких смелых игроков на рынке было немного. Гораздо больше оказалось компаний, которые начали переезжать из одного бизнес-центра в другой, меняя класс арендуемых офисов на более высокий, но одновременно снижая платежи.
Складская недвижимость год пережила без особых конвульсий. Складские комплексы либо закрывались, либо замораживалось их строительство. Надежды их владельцев сосредоточились на заключенных долгосрочных договорах или на компаниях, которые занимались дешевыми продуктами питания – в условиях кризиса эти фирмы пострадали меньше всего.
Схожее положение вещей было и в сегменте торговой недвижимости – недострой оставался недостроем, арендаторы получали преференции в виде снижения ставок. Как следствие компании, которые ранее строили торговые площади для себя, отказались от этой схемы работы и пополнили ряды арендаторов. Характерным примером можно считать поведение X5 Групп, которая объявила об открытии сразу нескольких десятков магазинов «Пятерочка» на арендованных площадях – в сложившейся ситуации это признано наиболее экономически целесообразным.
Уходящий год запомнился и тем, что от станций метро начали убирать небольшие торговые зоны, которые появлялись вместо ларьков – символа перестройки. Теперь прошло и их время.
В целом весь год участники рынка коммерческих объектов жили надеждой, что цены восстановятся, пусть даже в отдаленной перспективе. К концу года эти ожидания начали развеиваться, и многие участники рынка поняли: чтобы вернуть цены на прежний уровень, им придется строить что-то новое, более качественное и концептуальное, чем в предыдущие годы.
За сбычу мечт!
Год выдался трудный для всех участников рынка, в том числе для тех, которые «держали лицо». Но все когда-нибудь проходит – и плохое, и хорошее. Прошел и этот год.
Новый год – праздник из детства, когда принято загадывать самые фантастические желания, которые при этом сбываются. Когда неожиданно возникают старые друзья с добрыми пожеланиями на будущее.
Вот и мы, журналисты «Бюллетеня Недвижимости», без претензий на роль старых друзей, желаем вам удачного года! И пусть сбудутся ваши мечты. С наступающим!
