Подготовка к торгам потребует решения множества технических вопросов, связанных с государственной историко-культурной экспертизой и методикой оценки. Фонд имущества планирует серьезную рекламную кампанию, включая презентацию дорогого товара на инвестиционной выставке в Каннах.
У арендаторов и инвесторов, которым объекты переданы под реконструкцию, есть изрядные преимущества, но интрига в аукционах не исключена. Даже если кризис приглушит азарт самих торгов, возможно обострение коллизий между арендаторами и инвесторами, поэтому чиновники намерены вести переговоры со всеми заинтересованными сторонами.
Аналитиков рынка удивляет, что город выставляет на продажу крупные торговые объекты в такое неподходящее время, когда цены низки, покупатель вял и интересуется товаром помельче. Видимо, очень нужны деньги. Самый щедрый за последние годы вывод госсобственности на рынок, включая как минимум шесть первостатейных памятников, призван пополнить бюджет на 6-7 млрд рублей.
В любом случае перемена собственника привлечет особое общественное внимание к проектам реконструкций, часто немилосердным к историческим зданиям. Уже сейчас закипает дискуссия между КУГИ и городскими парламентариями, которые полагают невыгодной для казны продажу объектов с высокими арендными ставками. Депутат Алексей Ковалев не без оснований опасается, что передача памятников частные руки de facto ослабит контроль государства за их состоянием. Хотя в договорах с покупателями предусмотрен механизм расторжения сделки при несоблюдении охранного законодательства, до крайних мер дело, как правило, не доходит.
А между делом эксперты строят ценовые прогнозы: разрушенный Никольский оценивают до $500 за кв. метр, Малый Гостиный двор и Круглый рынок в два-три раза дороже.
БГД чреват висячими садами
Если дело дойдет до продажи с молотка Большого Гостиного двора, то такой уникальный товар может уйти по цене до $5 000 за кв. метр. Депутат Ковалев заявил, что от сдачи в аренду БГД городская казна получает 44 млн рублей в год, и «продать такой объект заведомо дешевле - это пример разбазаривания госимущества».
Большой Гостиный двор изначально выделялся среди прочих торговых рядов качеством архитектуры в стиле раннего классицизма, значительными размерами и не имеющей аналогов планировочной структурой. Его торговые ряды общей протяженностью более километра обнимали целый квартал и состояли из 294 лавок – 147 по внешним линиям и стольких же по внутреннему кольцу. Идея устройства внутреннего кольца принадлежала еще предшественнику Валлен-Деламота Франческо Бартоломео Растрелли, который запланировал по периметру двора аллею, а в его центре – пруд. Этот замысел частично, без зелени и пруда, был воплощен, и в течение полутора веков по наружным линиям БГД торговали в розницу, по внутренним – оптом, а верхние этажи были заняты складами.
Гостиный Двор реконструировался многократно, обычно частями, и никогда дело не доводилось до конца. Последняя крупная перестройка по проекту И. Вакса и Л. Катонина началась в 1955 году. В каждом вестибюле устроены широкие лестницы, но соединить отдельные лавки в одну большую анфиладу так и не удалось. В Гостином Дворе осталось 65 изолированных друг от друга магазинов. После внедрения в здание универмага станции метро реконструкция продолжилась и была завершена к 1972 году. Но уже через 15 лет нещадной эксплуатации потребовался новый ремонт. С 1990 по 1998 год реконструировалась Невская линия, после чего стал возможен сквозной проход по всему периметру здания.
Внутренняя улица перестала существовать как торговая, двор закрылся для публики и стал заполняться утилитарными постройками. При строительстве станции метро «Гостиный двор» снесли часть внутреннего кольца на углу Невской и Садовой линий. В последующие 40 лет многие дворовые строения не эксплуатировались и пришли в аварийное состояние.
По заказу ОАО «Большой Гостиный Двор» архитектурная мастерская «Студия 44» под руководством Никиты Явейна несколько лет назад разработала эскизный проект обустройства внутренней территории в границах дворовых фасадов, называя свою работу «регенерацией памятника архитектуры XVIII века с восстановлением его исторической структуры». При этом комплекс становится многофункциональным, а его торговые площади возрастают в 2,8 раза за счет рационального использования внутренней территории, сокращения складских зон и освоения подземных пространств.
 |
«Студия 44» предлагает внутри комплекса снести все постройки за исключением исторически ценных. Подо всей дворовой территорией устраиваются два подземных этажа технических помещений и паркинга для покупателей. Внутренней улице возвращается ее исконная торговая роль, дворовые фасады реставрируются, улица накрывается стеклянными структурами, образуя крытые пассажи по всему периметру. Эти пассажи сходятся на углу Невской и Садовой линий в систему распределительных залов с центральным залом-ротондой. Размещенный по оси главного входа с Невского проспекта, этот зал служит ядром коммуникаций: здесь концентрируются основные людские потоки, включая пассажиров метро.
Из ротонды посетители попадают в «Собственный сад», расположенный в двух уровнях. Нижний сад вдоль Невской линии связан с верхним системой лестниц и пандусов. Верхний сад – террасный, с регулярной барочной планировкой, занимает всю остальную территорию на высоте второго и третьего этажей. Под ним находится торговый зал, объединяющий Садовую, Ломоносовскую и Перинную линии по первому и второму этажам.
|
То есть почти весь первый этаж, включая внешнее кольцо, внутреннюю торговую улицу, внутреннее кольцо и бывший двор, превращается в единую систему торговых залов. Залы второго этажа размещены в новых корпусах, а третий этаж отведен отдыху и развлечениям: кинотеатр, кафе, рестораны, выставочные залы. Из кафе и ресторанов можно выйти на открытые галереи верхнего сада. Четвертый и пятый этажи занимает верхний уровень мультиплекса и административно-бытовые помещения комплекса.
Эти грандиозные планы, способные превратить БГД в достопримечательность европейского значения, заказчик лелеет уже не первый год. Но сейчас не время для таких расходов. Впрочем, как заметил глава КУГИ Игорь Метельский, не время и продавать недвижимость. Он особо подчеркнул, что Большой Гостиный Двор в списках приватизации не значится.
|
Что такое Большой Гостиный двор
Площадь участка – 5,2 га
Территория двора – 3,2 га
Площадь застройки дворовой территории – 32 000 кв. м
Общая площадь зданий – 154 000 кв. м (до реконструкции – 67 000 кв. м), в том числе:
- торговые залы – 79 000 кв. м (до реконструкции – 28 000 кв. м)
- складские и подсобные помещения – 25 000 кв. м (до реконструкции – 39 000 кв. м)
- подземная парковка на 1 000 автомобилей – 50 000 кв. м
За МГД торг уместен
Стоимость комплекса Малого Гостиного двора площадью зданий более 11 тыс. кв. м на участке 5544 кв. м специалисты оценивают по разному: кто в 650 млн рублей за все, кто по $ 1500 за квадрат. В отличие от прочих арендаторов исторических торговых зданий, Петербургское агентство недвижимости (ПАН) проявляет публичную заинтересованность в покупке. Возможно, через торги разрешится коллизия между арендаторами и собственником, которая уже много лет не позволяет приступить к реконструкции зданий на наб. канала Грибоедова, 26. Львиную долю площадей здесь с 1997 года занимает ПАН, но 845 кв. метров арендует компания «Центр плюс», которую город пытается выселить по суду. До нынешнего мая городская администрация считалась ненадлежащим истцом, но теперь ничто не мешает КУГИ возобновить процесс.
Произведение Джакомо Кваренги (1790 г.) дважды подвергалось значительным перестройкам, в советское время использовалось для разных нужд - от учебных до художественно-производственных, а в последние годы давало кров ночным клубам «Дача», «Фидель», «2 этаж» и «Белград».
|
Эскизный проект преобразования МГД в торгово-гостиничный комплекс с атриумом, выполненный архитектурной мастерской Лидии Уховой, был предъявлен Научному совету по охране культурного наследия Петербурга 8 лет назад. Предполагалась серьезная реконструкция дворов, реставрация фасадов и устройство сквозного проезда от канала Грибоедова до Думской улицы вдоль брандмауэра.
Общая площадь объекта после реконструкции составит 26 тыс. кв. м, включая торговые помещения и четырёхзвёздочную гостиницу на 170 номеров. Росохранкультура уже выдала разрешительные документы. Сумму необходимых инвестиций ПАН не называет, но рассчитывает окупить затраты за 6-7 лет. Генеральный директор агентства Андрей Крылов, выражая готовность компании состязаться на торгах, заметил: «Мы достаточно времени и средств потратили на проект реконструкции этого здания, которая должна вот–вот начаться».
Апраксин и все-все-все
Самая грандиозная реконструкция предстоит Апраксину двору, и ее инвестор «Главстрой СПб» через тернии кризисов и конфликтов продирается к мечте реализовать проект британского архитектора Криса Уилкинсона.
Собственники отдельных помещений и выселяемые на проспект Руставели арендаторы чинят стратегическому инвестору всяческие препятствия, но он переносит их стоически. Недавно по периметру Апраксина двора начали монтировать строительный забор, что вызвало гнев арендаторов, увидевших в этом угрозу предпраздничной торговле. Стихийный протест перешел в митинг, участники которого составили коллективное письмо президенту.
Олег Дерипаска ведет переговоры о сотрудничестве с частными владельцами зданий рынка, предлагая одним стать соинвесторами всего проекта, другим реконструировать свои здания, третьим – продать свою собственность.
Перенести торговлю на «Гражданский» рынок согласились только 165 из двух тысяч предпринимателей. Глава компании «Главстрой-СПб» Игорь Евтушевский заявил, что все отказавшиеся покидать территорию Апраксина двора бизнесмены будут «интегрированы в новый проект».
Что такое Апраксин двор
Нынешний Апраксин двор исторически сложился между улицами Садовой, Ломоносова, набережной Фонтанки и Апраксиным переулком из двух частей: владений купца Ивана Щукина, где торговали только снедью, и земель Фёдора Апраксина. В начале XX века общее количество лавок превышало 660.
Сейчас Апраксин двор включает 62 корпуса, из них в городской собственности – только 18. Всего на площади около 16 га расположено более 152 тыс. кв. метров недвижимости: торговых помещений, складов и контор. Около 65 тыс. кв. м – в частной собственности.
По проекту компании «Главстрой СПб» комплекс будущей Апрашки должен составить 374,5 тыс. кв. метров. Из них на элитное жилье, в основном с улицы Ломоносова, отводят 50 - 70 тыс. кв. метров. Торговлю сосредоточат на 80 тыс. кв. м вдоль Садовой, а офисы вдоль Апраксина переулка займут 60-80 тыс. кв. метров.
Задуманы еще две гостиницы (3 и 4 звезды) на 550 номеров. Инвестиции в проект сроком реализации пять лет оцениваются в 28 млрд рублей.
Однако, летом эта концепция изрядно покачнулась: историко-культурная экспертиза допустила снос всего восьми корпусов вместо предполагаемых 35, что сделало проект, победивший в международном конкурсе, невыполнимым. Правда, это сулит сокращение сметы примерно на 20%, что немаловажно в нынешних условиях.
Новая концепция развития Апраксина двора может быть представлена на градостроительный совет весной 2010 года.
Из ряда вон
Иногда гостиные дворы, эти характерные сооружения с обходной галереей, замкнутым периметром и непременным внутренним двором, меняют свою функцию. Например, здание нынешнего исторического факультета СПбГУ на Менделеевской линии, 5, если приглядеться – тот же гостиный двор.
Еще как минимум два исторических рынка в ходе реконструкции окончательно расстаются со своим торговым прошлым: Никольский и Круглый. Впрочем, оба давно изменили своему исконному предназначению – в одном много лет громыхал завод «Металлопосуда», другое служило жильем и цехом швейного предприятия «Ленинградодежда».
В декабре Круглый рынок на набережной реки Мойки, 3 был окружен строительным забором и начались работы на фасадах. Обеспокоенные судьбой федерального памятника блоггеры тотчас оживились, поскольку проект его реконструкции и приспособления под современное использование, созданный архитектурной мастерской «Витрувий и сыновья», казался небесспорным. Во всяком случае, первые идеи авторов приспособить произведение Джакомо Кваренги под офисные нужды компании «Совкомфлот» три года назад Совет по сохранению культурного наследия счел интересными, но слишком смелыми.
Что такое Круглый рынок
Круглый рынок на 21 лавку был построен в 1790 году на месте сгоревшего деревянного Харчевого. «Харчи» для обитателей соседних Немецкой и Греческой слобод доставлялись в начале XVIII века водой - по реке Мье. На Мойке до сих пор сохранился гранитный спуск к воде.
|
В помещения, образованные поперечными стенами, посетители попадали из галереи, на которую поднимались по наружным лестницам. Доступ в склады был устроен через проезд во двор. В комплекс зданий также входили дома № 1-3 по Круглому переулку и дом № 5 по Мойке. В начале 1930-х годов эти дома перестроили под жилье, наружную галерею здания рынка застеклили, в юго-восточной части возвели трёхэтажную пристройку, а со двора прилепили обходные коридоры.
В 1970 году здание опять капитально отремонтировали, заменив межэтажные перекрытия и стропильную систему, устроив новые лестницы. И Пушкин, который со своей семьей когда-то кормился снедью с Круглого рынка, не помог.
По признанию специалистов института «Спецпроектреставрация», от Кваренги остались только внешние стены, и вернуть прежний вид памятнику архитектуры раннего классицизма сегодня уже невозможно.
Тем не менее, Совет по сохранению культурного наследия рекомендовал реставрационный режим, а предметами охраны определил не только наружные фасады, но «лавочную» планировку. Камнем преткновения было предложение архитекторов перенести наружное остекление рынка на середину галереи, создав «эффект второй глубины» по всему периметру. Хотя это никак не вредит памятнику, КГИОП воспротивился идее, поскольку при этом ширина галереи уменьшается вдвое.
В итоге реставрационный раздел проекта предполагает максимально возможное: консервацию внутренней продольной стены обходной галереи, утраченной на 70%, сохранение поперечных стен и демонтаж позднего остекления наружной аркады. Фасады реставрируются с восстановлением исторической отделки на основе разработанной технологии. Культурный слой, который в северной части составляет около 120-130 см, будет снят, чтобы вернуть памятнику исторические пропорции. Для использования нижних помещений раскрываются световые проемы подвального этажа.
Треугольный двор разрешено перекрыть световым фонарем, и в этом атриуме устроить вестибюль, из которого можно попасть в помещения первого этажа, на лестницы и в лифтовые холлы. Конек поднимается до исторических отметок, со двора уклон кровли меняется с помощью клееных деревянных стропил, что позволяет устроить мансардный этаж.
Все здание общей площадью 5280 кв. м займет петербургская штаб-квартира «Совкомфлота», одной из крупнейших российских судоходных компаний.
В программу приватизации на 2010 год Круглый рынок не включен, но в прессе недавно появились сообщения, что КУГИ готовит решение о его продаже.
По словам начальника управления региональной транспортной инфраструктуры и логистики ОАО «Совкомфлот» Александра Неменко, компания готова к такому повороту событий, но пока серьезных переговоров о торгах собственник не ведет. «Сейчас у нас аренда на 49 лет, и насколько нам нужна приватизация, пока не вполне ясно. От добра добра не ищут. Но мы изучаем вопрос о разнице в охранных обязательствах, расходах по содержанию памятника, сравниваем преимущества. Это никак не влияет на реконструкцию, которая идет своим чередом и должна быть завершена в 2011 году. Результаты экспертизы федерального уровня, которая полагается памятнику такого статуса, получены в апреле, и генподрядчик ЗАО «Компакт» приступил к работам на объекте», - рассказал Александр Неменко.
Первый гостиничный двор
Никольский рынок (Садовая улица, 62) до сих пор пребывает в самом плачевном состоянии, хотя проблемой его реконструкции с середины 1990-х годов занималось одноименное Агентство по развитию территорий. Последние два года инвестором выступает Venture Investment & Yield Management, а управляет проектом радикального преобразования территории 7756 кв. м с остатками федерального памятника площадью чуть меньше 30 тыс. кв. м дочерняя компания «Никольские ряды».
По проекту архитектурного бюро «Евгений Герасимов и партнеры» здесь должен быть сооружен современный многофункциональный комплекс стоимостью более $200 млн. Но Совет по сохранению культурного наследия на выездном заседании был так потрясен красотой пространства внутреннего двора, освобожденного от позднего хлама, что принялся просить инвестора найти способ его сохранить.
Реставрационная часть проекта поручена «Студии Михайлова», но ее объем стал предметом бурной дискуссии специалистов. Совет внятно отверг выводы экспертов из фирмы «Геоизол» о 70%-ной аварийности зданий, что якобы вынуждает разобрать внутреннюю аркаду. По словам члена совета Михаила Мильчика, при этом внешние фасады упадут сами собой. Инвестор таким нехитрым способом фактически предлагает вместо дорогой реставрации федерального памятника экономный новодел.
Что такое Никольский рынок
В огромном здании с открытыми аркадами, сооружённом в 1789 по проекту неизвестного автора вдоль Садовой от Никольского пер. до Крюкова канала, шла оптовая продажа товаров, доставляемых по воде. Вдоль галереи первого этажа располагались лавки и лабазы для торговли мукой и зерном, на втором этаже были конторы и склады. Рынок состоял из 52 лавок, а также служил биржей сезонных рабочих и ломовых извозчиков. В 1880-х с Сенной площади сюда перенесли обжорный ряд.
После «Металлопосуды» остался ужас брошенного гальванического производства с отстойником, кислотами и мазутом. Агентству «Никольский рынок» пеняли на медлительность, но именно ему выпала доля начать санацию и вывоз мусора, заполнявшего помещения до самых сводов. При этом были сделаны археологические открытия, например, обнаружен фундамент часовни в центре двора. Поиски инвестора, который согласился бы вложить огромные деньги в реставрацию с перспективой получить федеральный памятник в долгосрочную аренду, затянулись.
|
Концепция коммерческого центра с торгово-пешеходной зоной по Щепяному переулку сменилась идеей многофункционального общественно-коммерческого центра торговых и экономических представительств регионов России.
Получив памятник в аренду на 49 лет с обязательством восстановить его не позднее конца 2007 года, ЗАО «Никольские ряды» отвело торговле третьестепенную роль, сделав ставку на апартаменты и гостиницу. Маркетологи определили, что заполняемость отелю обеспечат приезжие зрители Мариинского театра и паломники местных святынь. Проект мастерской «Евгений Герасимов и партнеры» доводит общую площадь комплекса до 60 тыс. кв. метров не только за счет подвалов и мансард, но и благодаря застройке двора. Задуманы четырехзвездный бизнес-отель Crowne Plaza (350 номеров), деловой центр класса A и подземный паркинг в двух уровнях. Второй этаж торговых рядов и мансарды отводятся под 260 апартаментов с кухнями, а нижние этажи отдаются развлекательным заведениям и магазинам.
Никольский рынок – этот тот редкий случай, когда частная собственность явно делает памятник уязвимее.
Андреевский и другие
Хотя Андреевский рынок на Большом пр. В.О., 18, радением арендатора ЗАО «Торговый центр «Андреевский» сравнительно недавно отремонтирован по договору с КУГИ и под присмотром КГИОП, федеральный памятник снова готовится к преобразованиям.
Комплексная реконструкция, которая завершилась в 2005 году, на взгляд сторонних наблюдателей, обошлась не дешевле в $8 млн. На этот раз под офисно-торговую функцию будет приспособлена оставшаяся часть – около 4 тыс. кв. метров из общей площади зданий, которая составляет 11,2 тыс. кв. м.
По планам Смольного федеральный памятник в наступающем году пойдет с молотка. Любопытно, что при нынешнем уровне цен арендатор, реализуя свое приоритетное право, вполне может выкупить объект за скромную сумму в сотню-другую млн рублей, что гораздо меньше затрат на предстоящую реконструкцию. Впрочем, в компании никаких цифр не называют. Известно лишь, что готовится постановление городского правительства, по которому за право реализации проекта инвестор перечислит бюджету 101,2 млн рублей.
Реконструкция последнего корпуса рынка продлится около двух лет, проектировщик уже выбран, но договор с ним еще не подписан.
Что такое Андреевский рынок
Каменный Андреевский рынок был построен на месте сгоревшего деревянного в 1790 году. Каждая лавка имела выход во двор, внутреннюю лестницу на второй этаж и сообщалась с опоясывающей здание открытой галереей.
|
Очень простое по планировке здание «покоем» в основном сохранило внешний облик, хотя изнутри многократно перестраивалось и утратило большую часть сводов.
Небольшие признаки обновления подает Ямской рынок, в мае переданный в собственность Петербургу при разделе федеральных памятников. Произведение архитектора Василия Стасова в стиле русского классицизма занимает выгодное положение между улицами Марата, Боровой и Разъезжей, обращаясь к каждой из них роскошной дорической колоннадой. С виду - античный храм торговли, внутри был капитальными стенами разделен на 28 лавок, где продавали неуместное мясо, как повелось на старом слободском рынке до 1817 года. В советское время товар был поприличнее – подержанная мебель, но ради этого памятник пришлось «поправить», пробив проемы в стенах. Несколько лет здание было в аренде у реставрационно-коммерческого центра «Антиквар», а с 1998 года сюда вернулась торговля.
|
Судя по новым вывескам на всех трех углах, в ТРК «Ямской» будут не только торговать, но и развлекаться. Пока здесь по-прежнему торгуют снедью, одеждой и конфекционом, но после реконструкции все будет иначе. По проекту «Архитектурно-реставрационной мастерской «Рест», треугольный двор станет атриумом, а в чердаках устроят мансарды.
Гостиный двор в Кронштадте площадью 4 000 кв. м, несколько лет простоявший пустым и без кровли, недавно отреставрирован холдинговой компанией «Гурвит». Теперь торговые секции и офисы в мансарде заполняются арендаторами.
Воспетый поэтами Гостиный двор в Пушкине - «в пустынном городе веселый уголок», конечно, будет приведен в идеальный вид к юбилею Царского Села.
Растянутое в ширину каре занимает видное место на Соборной площади, где воссоздается Екатерининский собор. Администрация универмага давно акционировала старейшее торговое предприятие города, но ЗАО «Торговый Дом «Гостиный двор» по-прежнему арендует здание общей площадью более 12 тыс. кв. м. Федеральный памятник до недавнего времени не подлежал выкупу, но земля под ним - в собственности акционерного общества. Проект реконструкции здания предусматривает устройство ресторана и кафе.
