- Как можно обрисовать сегодняшнюю ситуацию на рынке в части соотношения спроса и предложения?
- Давайте посмотрим на статистику. В этом году на массовом рынке вышло в продажу чуть более 256 тысяч кв. м против 1,65 млн кв. м, которые были выведены в 2008 года - падение объемов новых проектов в 6 раз. Продано, по нашим прогнозам, по итогам года будет около 900 тысяч кв. м. При этом в середине года в продаже было около 2 млн кв. м строящегося жилья, а сейчас – около 1,5 млн метров, то есть за год с рынка «вымылось» около 25% от всего объема предложения.
Что это означает? Практика показывает, что цены находятся в балансе, когда соотношение предложения и спроса выглядит как два к одному. Как только эта цифра приближается к полутора, а тем более к одному, начинаются проблемы с ценообразованием. На каждую квартиру приходится один клиент, и его потребности далеко не всегда совпадают с тем предложением, которое есть в наличии. Так что угроза дефицита предложения вполне реальна и не компенсируется падением спроса.
Какой потенциал есть для наращивания предложения? По сути, речь идет только о небольшом объеме точечной застройки и застройки в тех кварталах, которые готовит город. Проектов по комплексному освоению территорий в административных границах Петербурга, во-первых, не так и много, а во-вторых, в ближайшие год-два запускать их будет крайне проблематично. Даже в лучшие времена экономика таких проектов была довольно сложной. На это накладывается стесненное финансовое положение застройщиков. Данные наших исследований говорят, что сейчас работы практически не ведутся на трети всех стройплощадок массового рынка, это большой объем. Покупатель, разобравшийся с ситуацией, не готов вкладывать деньги в проекты таких застройщиков, а нет продаж – нет и средств для поддержания деятельности. При этом деньги тратятся на содержание аппарата компании, на обслуживание кредитов и оставшиеся немногочисленные текущие стройки. В такой ситуации думать о запуске новых проектов не приходится.
- Динамика спроса соответствует предложению?
- По нашим наблюдениям, нет. При слабо усиливающемся предложении спрос нарастает более динамично. Кроме того, изменился и его характер. Полгода назад, по нашим исследованиям, для клиентов ключевым при покупке был вопрос уровня готовности дома: чем выше готовность, тем быстрее и дороже продаются квартиры, чем ниже – тем дешевле и медленнее покупали. Теперь вилка между низкой и высокой готовностью сузилась, зато появилась другая – между девелоперами. Люди разобрались в том, что такое надежный и стабильно работающий застройщик. Раньше нас отчасти расстраивала покупательская логика: если компания дает много рекламы, про нее много слышно – значит, она надежная. Теперь покупатели обращают внимание на то, ведутся ли работы на объектах компании, запускает ли застройщик новые объекты, какова его кредитная нагрузка, готовы ли банки его поддерживать. По этим критериям и судят о надежности и выбирают квартиру для покупки.
- Наверняка в связи с этим произошло перераспределение покупательских потоков от одних компаний в пользу других?
- Существует интересная статистика – по скорости продаж. Есть несколько застройщиков, которые продают свои объекты в три раза быстрее, чем рынок в среднем. То есть за определенный период застройщик продал жилья не столько, сколько должен был соответственно той доле, которую он занимает на рынке, а втрое больше. Значит, другой продает в три раза меньше, соответственно, у него не хватает денег на текущие объекты, а о запуске новых он даже думать не может. Результат – передел рынка, о котором все говорили в связи с кризисом, уже становится очевидным.
- В такой ситуации компании, у которых была большая кредитная нагрузка, расстаются с частью своих активов, залоги по кредитам переходят банкам. Как банки распоряжаются этими активами?
- Банки пока не очень понимают, что с этими активами делать. Залоги сильно упали в цене, и банки еще не осознали, что надо нанимать квалифицированных девелоперов и платить им хорошие деньги, чтобы они приводил эти участки в порядок. Нормативы и требования становятся все более жесткими, а значит, все меньше квадратных метров можно построить на том участке, который находится в залоге. Следовательно, участок продолжает дешеветь.
Но банки ждут возможного подорожания и не пускают участки в оборот, не готовят их к застройке – ни градостроительно, ни проектно.
Внесло в это свою лепту и новое законодательство (например, Правила землепользования и застройки) – оно очевидно необходимое, но на год замедляет согласование тех проектов, которые застройщик уже готовил к запуску. Эти проекты пришлось приводить в соответствие с новым законодательством, а это потребовало временных и финансовых затрат.
Мы пытаемся объяснять банкам, что сидеть на участке, зарыв голову в песок, не перспективно. Начали такой ликбез примерно год назад, но пока результата нет. У меня была встреча с одним московским банкиром – совершенно абсурдная. Он заявил, что вообще нет такой профессии - «девелопер». И предложил нашей компании $100 тысяч за то, чтобы мы развивали его участок в центре города площадью около 40 тысяч кв. м. Я ему объясняю: вот ты потратишь миллион на проект, а тебе его не согласуют из-за отклонений от нормативов, которые ты не учел, то есть потеряешь как минимум миллион и год времени. Либо ты не пойдешь ни на какие отклонения, спроектируешь жестко по всем нормам, нарисуешь в два раза меньше площади, чем можно было бы построить. В результате потеряешь десяток миллионов, не использовав весь потенциал участка. И это лишь часть рисков без учета маркетинговой концепции проекта, которую квалифицированно может сделать только профессиональный девелопер.
Банкиры психологически не готовы платить за интеллектуальный труд. Это касается не только девелопмента, это вообще такая философская российская проблема. Банкиры, в отличие от застройщиков, еще не осознали сложностей этого рынка и бизнеса. Поэтому, может быть, головой они понимают, что проблема есть и за ее решение нужно платить, но сердцем не готовы. Они думают, что само образуется. Когда рынок удваивался каждый год, все были специалистами в девелопменте, а теперь, когда уполовинивается, – все сложнее.
- Это еще больше усиливает проблему дефицита земли, пригодной для застройки. Но, с другой стороны, она является резервом, который рано или поздно будет использован. Где еще есть такие резервы?
- Санитарные зоны предприятий – существенный резерв. Корректировка зон - это колоссальная проблема, но она связана с изменением законодательства. Мы, в свою очередь, такие предложения подготовили и направили. На наш взгляд, необходимо обязывать предприятия, которые находятся не в промышленных зонах, приводить свои санзоны в соответствие со своей реальной деятельностью. Иначе застройщики оказываются заложниками ситуации. Например, предприятие толком уже давно ничего не производит, но санзона у него когда-то была очерчена, и, чтобы сократить ее, застройщику приходится обивать десятки порогов и тратить на это собственные деньги.
Еще резерв – земельный банк, который находится в распоряжении самих застройщиков. Пока не все осознали, что решать свои финансовые проблемы нужно не продажей ниже себестоимости квадратных метров, а продажей земельных участков, и деньги пускать на достройку объектов. Логика простая: если вы продаете участки и направляете деньги на текущие объекты, то клиенты видят, что процесс строительства у вас идет, и покупают у вас квартиры за нормальные деньги. Если же вы продаете квартиры ниже себестоимости – лишь бы как-то стройка теплилась, и при этом сидите на своих участках, как кащей над златом, то получается пирамида - достроить-то объекты не удастся.
- Как можно оценить ситуацию с кредитованием? Заработает ли, по вашим прогнозам, в 2010 году ипотека?
- С ипотекой надо разобраться. Нужно посчитать комплексный эффект от снижения ставки в целом по стране, как это будет стимулировать спрос. Мы часто говорим об инновационной экономике, но надо подумать и о прорывных отраслях, которые рождают внутренний спрос и от цен на нефть не зависят. Ведь здесь получается цепная реакция: если развивать жилищное строительство, то это уже само по себе будет стимулировать внутренний спрос. Увеличивается количество работающих строителей, количество кирпича, цемента, арматуры, начинают карьеры работать и т.д. Значит, растут доходы у людей по всей этой цепочке.
Надо посчитать, сколько будет государству стоить каждый год дотировать банки на понижение ставки, и принять жесткое решение. Например, что банки, получая от государства деньги под 7%, отдают их клиентам под 10%. Или ставка дотируется системным образом – скажем, те банки, у которых маржа 3%, получая дотацию от государства, должны отдавать под 10%. То есть не говорить банкам, что «надо бы снизить ставку», а поставить это как жесткое условие получения государственных денег. До сих пор не было вливаний с такими условиями.
С другой стороны, стимулируя спрос, мы должны быть уверены, что он будет обеспечен необходимым объемом предложения. Иначе риски очевидны – это вызовет рост цены, а это никому не нужно.
Что касается кредитования застройщиков, то в этом вопросе отношение банков сейчас близко к идеалу. Если раньше они давали деньги всем, потом был период, когда не давали никому, то сейчас есть четкое понимание того, что такое хорошо и что такое плохо. То есть тем, кому они верят, они готовы давать столько, сколько нужно. Например, у нас неограниченное предложение от банков. Нам могут не нравиться ставки, тот или иной продукт, но проблем с предложением займов у нас нет.
- Предполагаете открывать новые кредитные линии в ближайшее время?
- У нас сейчас кредитная нагрузка $7 млн, еще $50 млн открытых линий, которые мы не выбираем, плюс предложений еще на пару сотен миллионов долларов.
В принципе, деньги в ближайшее время нам понадобятся. У нас есть восемь проектов, которые находятся в стадии градостроительных согласований, и вскоре мы будем запускать стройки и продажи.
Но если взять, скажем, наш комплекс «Привилегия» на Васильевском острове, где у нас открыта в Сбербанке кредитная линия на 600 млн рублей, то мы уже заканчиваем нулевой цикл, а у банка взяли только 50 млн рублей. Потому что у нас четверть квартир в доме уже продано. Мы вообще не испытывали проблем с продажами в этом году, мы продавали ровно столько, сколько нам требовалось на финансирование работ по объекту. В конце года – октябре-декабре – продажи пошли очень активно. Люди начали покупать элитное жилье, В-класс. Например, за полтора месяца в комплексе «Таврический» на пр. Чернышевского, 4, купили пять квартир, хотя мы цену не снижали – она стояла у нас с докризисных времен, однако и стройку не останавливали. Люди видят, что дом строится, и к середине 2010 года, как мы и заявляли, будет построен и сдан. Люди верят нам и покупают.
- Вы уже упомянули, что не страдали от проблем с продажами в этом году. То есть год заканчиваете с хорошими показателями?
- Мы превысили наш кризисный бюджет - и по прибыли, и по объемам продаж. Причем порядка четверти квартир в этом году продали с отделкой. Мы предугадали ожидания людей, дали людям продукт, который нравится, и вовремя вывели его на рынок. Квартиры не только с отделкой, но и с мебелью, мы продавали и в «Северном городе», и в RBI. Вообще команда компании в этом году сработала очень профессионально. Мы сильно подрезали расходы, поняв, что у нас есть много возможностей для оптимизации как производственной, так и хозяйственной деятельности. Наше управление продаж проделало большую работу по повышению качества сервиса. Так что с уверенностью могу сказать, что в целом год для компании прошел успешно.
