Городские депутаты в среду, 16 декабря, приняли сразу в первом и втором чтениях поправку в закон «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является СПб».
Сейчас в законе прописано, что Смольный устанавливает ежегодную индексацию арендных ставок (с учетом прогноза изменений рыночной ситуации) на три года вперед. Внесенная поправка дает правительству полномочия утверждать изменения индексов чаще, хоть раз в год. Но при условии, что это не приведет к увеличению арендных платежей.
По словам инициатора законопроекта, вице-спикера ЗС Сергея Анденко, из-за кризиса ситуация на рынке аренды изменилась. На высокие ставки жалуется малый бизнес, а часть городских помещений вовсе пустует - на них не найти пользователей. «Жалобы арендаторов нашли подтверждение. По оценке ГУИОН примерно у 25% сдаваемых городом объектов ставки аренды превышают рыночные», - говорит Сергей Анденко. Депутат уверен, что после принятия закона уже в январе арендные ставки на 2010 год могут быть пересмотрены в сторону снижения.
По словам представителя губернатора в ЗС Михаила Бродского, этот законопроект – инициатива самого КУГИ. «Окончательное решение о понижении ставок - за правительством», - говорит он.
В КУГИ информацию об грядущих послаблениях в арендной политике подтвердили. На будущий год не будет вводиться ранее запланированная 5-процентная индексация ставок в сторону повышения. Наоборот, на все арендные ставки будет введен понижающий коэффициент в размере еще 5%.
Инерция
Эксперты согласны, что арендные ставки КУГИ разнятся с рыночными. Но насколько серьезна эта разница в целом, судить не берутся – объекты слишком индивидуальны.
«На сегодняшний день ставки городских объектов не всегда соответствуют рыночным, - говорит директор департамента оценки NAI Becar Александр Филиппов. - Характер этого несоответствия зависит от местоположения объекта. Городские объекты в незнаковом центре и в спальных районах нередко сдаются по ставкам в одном ценовом диапазоне. Ставки на офисные объекты на Миллионной улице на 15-20% превышают рыночные по аналогичным объектам. Ставки аренды некоторых городских торговых помещений, например, в Выборгском районе, напротив, на 30-40% ниже рыночных». Александр Филиппов уверен, что запланированное снижение ставок способно повысить интерес арендаторов к городским помещениям, но все опять же будет зависеть от местоположения конкретного объекта.
«Из-за кризиса в основном пострадали арендаторы городских объектов, расположенных в центральной части, вблизи городских магистралей, - говорит заместитель руководителя общественного движения «Лига арендаторов госимущества» Яна Боровицкая. - В таких помещениях обычно размещаются объекты торговли, сферы услуг… Объемы продаж и услуг упали, а уровень аренды в городских помещениях остался на докризисном уровне. И если собственник коммерческих помещений, чтобы не терять арендатора, стал «двигаться» в арендных ставках, то КУГИ, к сожалению, менее мобилен. Многие из частных собственников сейчас даже предоставляют отсрочки и рассрочки по арендным платежам».
По мнению Яны Боровицкой, главная проблема – это инерционность госмашины, которая не способна быстро реагировать на конъюнктуру рынка. «Механизм решения, на мой взгляд, - простой. Если арендатор считает, что ставка завышена по сравнению с рыночной, то ему надо дать право обратиться к независимым оценщикам и провести рыночную оценку ставки по данному объекту. Сейчас такую процедуру можно провести исключительно через ГУИОН».
Комментарий, представленный информационно-аналитическим отделом департамента оценки ГУП «ГУИОН»:
Методика определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург (далее - действующая Методика), утвержденная Законом Санкт-Петербурга от 30.06.2004 г. №387-58, использует Порядок определения базовых ставок и коэффициентов, установленный постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.12.2005 г. №1958. C момента последней корректировки Методики прошло 4 года. За это время рынок недвижимости Санкт-Петербурга продолжал активно развиваться, в результате чего ставки арендной платы за нежилые помещения, сдаваемые в аренду частными собственниками и организациями, вначале активно росли, а затем, под влиянием проблем, вызванных мировым финансовым кризисом, стали стремительно снижаться. Динамика изменения ставок арендной платы нежилых помещений Санкт-Петербурга представлена на рисунке 1. Графики составлены на основании рыночных исследований, которые ГУП «ГУИОН» ежегодно проводит в соответствии с государственными контрактами.
Рисунок 1. Динамика ставок арендной платы за нежилые помещения коммерческого назначения Санкт-Петербурга в период с 2006 года по 4 квартал 2009 года.
Из рисунка 1 видно, что средние ставки помещений торгового и промышленно-складского назначения по состоянию на конец 2009 года опустились ниже уровня начала 2006 года. Таким образом, складывается ситуация, когда уровень арендной платы, рассчитанный по Методике, может быть выше рыночного. Ситуация несколько сглаживается использованием арендного коэффициента Кар* , однако применение в расчете арендной платы с января 2009 года индекса ежегодного изменения ставки арендной платы и крайне неравномерное изменение влияния ценообразующих факторов на величину арендной платы привели к тому, что в конце ноября 2009 года для более чем 2 000 объектов нежилого фонда арендная плата, рассчитанная по действующей Методике, превышает реальный рыночный уровень.
Вместе с тем, неравномерность изменения цен различных объектов в период с 2006 года по декабрь 2009 года привели к тому, что, несмотря на продолжающееся снижение цен аренды, около 2 000 объектов КУГИ имеет арендную плату, которая более чем в 2 раза ниже реального рыночного уровня.
На рисунке 2 графически представлены отклонения рыночных цен от цен объектов, рассчитанных по действующей Методике. Красной линией показаны цены объектов, рассчитанные в соответствии с действующей Методикой, а синими точками – рыночные цены этих же объектов. Голубой линией показан уровень цен, в два раза превышающий значения, рассчитанные по действующей Методике, а желтой линией - уровень цен, при которых действующая Методика в два раза превышает рыночный уровень.
Рисунок 2. Отклонения рыночных цен от цен объектов, рассчитанных по действующей Методике
Об отклонении цен объектов КУГИ, рассчитываемых по действующей Методике от рынка ГУП «ГУИОН» в рамках исполнения государственного контракта ежемесячно информирует КУГИ. КУГИ сопоставляет информацию о развитии рынка со своей внутренней информацией о ротации арендаторов и об изменении уровня неплатежей, а также о динамике цен торгов за право аренды на аукционах Фонда имущества Санкт-Петербурга. Вследствие такого анализа рыночной ситуации были приняты решения о пересмотре подходов к определению характеристики входа помещений, имеющих вход из арки (сейчас для таких помещений всегда устанавливается характеристика входа «со двора»), принято решение о пересмотре уровня арендной платы при закрытии магистралей и ремонте фасадов и т.п. Конечно, эти меры не меняют ситуацию кардинально, но они позволяют шаг за шагом ее улучшать. Тем более, что в период кризиса принимать решения, приводящие к потерям бюджета очень не просто.
Кроме того, помимо внесения изменений в установленный законодательством порядок определения арендной платы арендатор, у которого рыночный уровень арендной платы превышает уровень, рассчитываемый по действующей Методике, может воспользоваться предусмотренной законом индивидуальной оценкой уровня арендной платы. Как показывает практика, КУГИ никогда не отказывает арендатору в выдаче заданий на оценку, между тем таких оценок единицы. Причина в том, что, несмотря на большое количество объектов, по которым действующая Методика «завышает» цену, сама величина завышения в большинстве случаев незначительна и в сочетании с небольшой площадью большинства из этих объектов делает переоценку для арендатора экономически нецелесообразной.
В отношении законопроекта "О внесении изменений в закон "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является СПб", позволяющему правительству Петербурга утверждать индексы изменения размера ставок арендной платы чаще одного раза в три года прокомментировать не можем, поскольку в подготовке указанного законопроекта не участвовали. Вместе с тем, повышение оперативности установления индексов изменения размера ставок арендной платы безусловно поддерживаем, поскольку применение установленного на 2010 год индекса изменения размера ставки арендной платы приведет к существенному увеличению количества объектов, по которым арендная плата, рассчитанная по действующей Методике будет превышать рыночный уровень. В условиях спада экономического производства и снижения рыночной доходности объектов недвижимости такое повышение цен может вызвать существенные негативные социальные последствия со стороны арендаторов, и, в первую очередь, со стороны субъектов малого и среднего бизнеса.
* В соответствии с п.3.3. Приложения 1 к Положению о порядке определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 30.06.2004 г. №387-58 при определении расчетной ставки арендной платы используется арендный коэффициент, учитывающий особенности механизма предоставления объектов нежилого фонда в аренду по сравнению с практикой вторичного рынка, который принимается равным 0,7 для основной части города и 0,9 для пригородных территорий.
