Еще весной ситуация на рынке недорогого жилья выглядела мрачно – зимой падение спроса на«экономичные» объекты оказалось наибольшим по сравнению с другими секторами загородного рынка. Было очевидно, что потенциальные покупатели рассчитывали на ипотеку, но их ожидания не оправдались. Но за год, прошедший с начала кризиса, стало ясно, что эконом-сегмент оказался достаточно сбалансированным: спрос в этом сегменте начал восстанавливаться уже летом, а к осени стало ясно, коттеджи эконом-класса меньше всего потеряли в цене. По экспертным оценкам, сильнее всего, примерно на 40%, за год упали цены на коттеджи бизнес-класса – на 40%. Заметно подешевели элитные варианты (25-30%), а вот в эконом-классе общее снижение составило 20-25%. На сегодня средняя стоимость предложения на первичном рынке – около 5 млн руб. (51 тыс. руб. за кв. метр домовладения).
Склонность к умеренности
Основной параметр загородного жилья эконом-класса - по-прежнему невысокая цена домовладения – от 2 до 6-7 млн рублей, с минимальным набором коммуникаций и инфраструктуры.
В сегменте эконом-класса можно выделить два разных направления, объединяет которые лишь цена. Одна часть поселков, предлагающих объекты в ценовом диапазоне от 2 до 5 млн, - это жилье, рассчитанное на постоянное проживание. Чаще всего оно выступает альтернативой городской квартире, а клиент нередко вынужден переезжать: продавать квартиру в обмен на покупку дома. Вторая часть «экономного» рынка – так называемые «дальние дачи», где покупатель рассчитывает обустроить место для летнего отдыха, не тратя слишком много средств. В последний год это в основном земельные участки с подрядом или без.
На сегодняшний день на территории Петербурга и Ленинградской области реализуется порядка 70 проектов, относящихся к сегменту эконом-класса. Большая их часть сосредоточена во Всеволожском, Пушкинском и Выборгском районах. Девелоперы, которые позиционируют свои поселки как пригодные для постоянного проживания, выбирают расположенные рядом с городом Всеволожский и Пушкинский район. Те, кто пытается работать в сегменте «дальних дач», ориентируется на живописные и более удаленные Выборгский и Приозерский районы, дальше 60 км от КАД.
Если проект заявлен как альтернатива городскому жилью, стандартный набор инфраструктуры включает детские и спортивные площадки, зоны отдыха, магазины, кафе. Если же на продажу выставлены исключительно участки, то застройщики ограничиваются зонами отдыха, охраной и ограждением. Например, проект «Кивеннапа» от компании «НеваИнвестПроект» планирует обеспечить будущих жителей всем комплексом необходимой инфраструктуры: детский сад, медицинский пункт, спортивный комплекс и др. А «Северо-Западный строительный трест», реализующий участки под застройку в поселке «Святое озеро», предлагает лишь пост охраны и асфальтированные дороги.
Коммуникации, разумеется, влияют на стоимость объектов: если поселок располагается в непосредственной близости города, то стоимость сотки земли будет варьироваться от наличия централизованных коммуникаций и объема предлагаемой инфраструктуры. Например, в проекте «Охтинская долина», расположенном в 20 км от КАД во Всеволожском районе, реализуются участки по цене от 120 тыс. руб. за сотку, с полным набором инфраструктуры: электроснабжение - 10 кВт на участок, центральный газ, единая водопроводная сеть; собственное озеро, пляж, детские и спортивные площадки, теннисный корт, тренажерный зал и пр. А в расположенном в 14 км от КАД поселке «Балтийского альянса» «Марвело» (ближайший населенный пункт – Киссолово) стоимость сотки составляет около 95 тыс. руб., а объем предоставляемых услуг для будущих жителей гораздо меньше: в проекте вода (скважина), электричество 10 кВт на участок, общий дренаж, КПП, освещение, дороги.
Предложение догоняет спрос
По оценкам девелоперов, в 2009 году сегмент экономичного жилья пополнялся новыми проектами активнее, чем прочие сегменты – едва ли не 70% новых проектов попадают в скромную ценовую категорию. Частично пополнение эконом-класса происходило за счет понижения статуса поселков уровня «бизнес». Приспосабливаясь к новым рыночным тенденциям, загородные девелоперы стали изменять концепции поселков, сокращать площади домовладений и земельных участков, отказываться от инфраструктуры. Если до кризиса средняя площадь участка была около 25 соток, то сегодня на рынке есть варианты от 10-12, иногда даже от 8 соток. В результате загородные предложения стали более доступны, 70% участков без подряда не превышают бюджета в $150 тыс. и относятся к проектам эконом-класса.
Но и в секторе готовых построек большая часть предложения сместилась в сторону доступных объектов с общим бюджетом до $300 тыс.
Для снижения общей стоимости девелоперы пошли на компромиссы. Например, заметно сократились размеры домов: на рынке существенно увеличилось количество коттеджей, чья площадь не превышает 150-200 кв. м. Кроме этого, изменились и качественные характеристики коттеджей – при строительстве используются более экономичные материалы и технологии. К примеру, если раньше в организованных поселках предлагали в основном каменные и деревянные дома, то сегодня нередко применяют более дешевые каркасно-панельные конструкции.
Генеральный директор компании «Канадский дом» Владимир Поручиков отметил оживление спроса на дома из панелей площадью 120-150 кв. м – во всяком случае, после спада в начале года, сейчас «Канадский дом» загружен заказами до февраля.
Начальник отдела макркетинга и развития компании «НеваИнвестПроект» (малоэтажный комплекс «Кивеннаппа») Роман Лескин рассказывает: «Маркетинговые исследования, проведенные нами после начала кризиса, показали, что сейчас покупатели чаще интересуются домами из более экономичных материалов, предпочтения сместились в сторону меньшего метража. Проанализировав новые предпочтения покупателей, мы пересмотрели концепцию нашего предложения и дополнили портфель проектов новыми вариантами. Мы стали предлагать клиентам дома не только из газобетона и дерева, но и выполненные по каркасно-панельной технологии. В нашем поселке стали строиться еще и объекты небольшого метража (дуплексы от 44 кв. м, коттеджи от 56 кв. м). В базовом варианте все объекты выполнены с черновой отделкой, что также позволяет снизить стоимость».
Руководитель отдела развития компании «Леноблдомстрой» Андрей Королев, компания которого в этом году начала реализацию малоэтажного комплекса на Ропшинском шоссе, называет похожие параметры: в дачном поселке «Плодовое» проектируются дома площадью около 50 кв. метров.
В 2010 году доля жилья эконом-класса на загородном рынке увеличится еще на 15-20%: таковы экспертные оценки на конец этого года.
Cтруктура предложения класса «эконом», по районам
|
Всеволожский |
33% |
|
Пушкинский |
29% |
|
Выборгский |
15% |
|
Приозерский |
9% |
|
Ломоносовский |
5% |
|
Кировский |
3% |
|
Гатчинский |
3% |
|
Тосненский |
1% |
|
Волосовский |
1% |
|
Колпинский |
1% |
|
Волховский |
0,3% |
Структура предложения класса «эконом» по типам поселков
Дачный - 45%
Для постоянного проживания - 55%
Маркетинговые программы в классе «эконом» (данные на октябрь 2009 года)
|
маркетинговые программы
|
|
1. Cкидки при единовременной оплате (5-15%);
2. Индивидуальные скидки (до 10%);
3. Рассрочка:
3.1. Рассрочка до конца строительства («Новый Петербург», «Новые Борницы»);
3.2. Беспроцентная рассрочка на период строительства («Хвойное», «Павлоград»)
4. Подарки: «Кивеннапа» - подарок каждому покупателю коттеджа – страховка
5. Кредит:«Павлоград»
|
