Цены стоят, сделки растут

Первые признаки восстановления спроса на рынке недвижимости отчетливо проявились в октябре. Тогда впервые с начала кризиса Управление Росрегистрации по Петербургу и Ленобласти зафиксировало увеличение количества сделок с жильем на вторичном рынке относительно того же периода прошлого года. В октябре их зарегистрировано почти на 10% больше, чем в октябре 2008-го, а по сравнению с предыдущим месяцем – сразу на треть. Однако уже в ноябре количество сделок сократилось по сравнению с предыдущим месяцем почти на 5%, но все же превысило прошлогодний уровень на 23%. И этот факт позволил говорить о росте спроса на жилье. Хотя если сравнить среднемесячное количество сделок с начала 2009 года, то спрос в нынешнем году на вторичном рынке окажется примерно на 10% ниже прошлогоднего.

По итогам 2009 года в Петербурге будет совершено примерно 56-57 тыс. сделок, в прежние годы совершалось в среднем 62-63 тыс., такой прогноз сделал главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев на конференции «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости, строительства и ипотечного кредитования» в рамках выставки-семинара «Жилищный проект».

На первичном рынке жилья спрос тоже растет, но это выражается лишь в замедлении темпов снижения количества сделок по сравнению с прошлым годом. Вряд ли произойдет чудо и, скорее всего, по итогам 2009 года сделок на первичном рынке окажется вдвое меньше, чем в 2008-м.

«С сентября текущего года продажи растут. В III квартале было продано 380 тысяч кв. м нового жилья, в IV квартале показатель может превысить 400 тыс. кв. м.», - говорит заместитель директора консультационного центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. По ее словам, труднее всего застройщикам продать новую недвижимость в бизнес- и комфорт-сегментах.

«Спросом пользуются в основном однокомнатные квартиры (до 40% от общего объем продаж), кроме того, покупатели, имея выбор, предпочитают наиболее ликвидные объекты», - добавляет начальник аналитического отдела агентства недвижимости «Итака» Яна Долотова.

Подождем

Тенденции на рынке жилья во многом обусловлены психологическими факторами. «Многие покупатели не спешат приобретать жилье, руководствуясь принципом: «Другие ждут, и мы подождем», хотя сегодня оптимальные условия для совершения сделки: продавцы готовы торговаться, на рынке много объектов и есть из чего выбрать, кроме того, цены не растут», - отмечает Сергей Бобашев.

Кроме психологических факторов положительное влияние на динамику спроса оказывает дешевеющая ипотека, но не столь сильное, как 1,5-2 года назад и в основном только на вторичный рынок. Поскольку в нынешнее время редкий банкир даст в долг на покупку строящегося жилья. Кредиты выдаются в основном на готовое жилье или в исключительном случае на то, которое будет сдано в ближайшее время, все остальное не интересно ни банкирам, ни заемщикам из-за высоких рисков остаться и без денег и без недвижимости. Все-таки вторичный рынок более понятен кредиторам. Основной риск для них представляет только заемщик, а точнее его финансовое положение, объект недвижимости уже готов и служит предметом залога, в отличие от недостроенной квартиры на первичном рынке. Да и кредиты на приобретение строящегося жилья остаются на высоком уровне – 15%-18% годовых, что подавляющему большинству россиян просто не по карману.

Столичная ипотека

Зато процентные ставки по ипотеке на вторичном рынке жилья к декабрю текущего года снизились до небывало низких значений за всю новейшую историю российского рынка кредитования. Конечно, речь идет в основном о государственной ипотечной программе, поскольку именно по ней можно взять кредит в рублях минимум под 9,47% годовых. Разумеется, что большинство заемщиков не получит кредит под столь низкий процент, но 10-11% годовых тоже неплохо, особенно в сравнении с 15-20% летом этого года.

Текущие процентные ставки позволяют гражданам одалживать недостающие для покупки жилья средства и платить за их использование приемлемые для большинства 15-25 тыс. руб. в месяц. Суммы займов по сравнению с докризисным уровнем невелики и составляют чаще всего 1 млн руб. Этого вполне достаточно для покупки квартиры эконом-класса с первоначальным взносом в 40%-60% от ее стоимости.

Снижение процентных ставок и смягчение требований к заемщикам оживило спрос на ипотеку. По данным Банка России, количество вновь выданных ипотечных кредитов в октябре по сравнению с сентябрем 2009 года возросло на 21%. В абсолютном выражении получился самый высокий прирост за месяц с начала 2009 года.

Но все же пока ипотека – это удел жителей крупных успешных мегаполисов, а провинциалам остается надеяться только на себя. «Москвичи, в отличие от остального населения России, рассчитывают на ипотеку, а не на вложение собственных средств. Согласно проведенному нашим агентством опросу, взять кредит на покупку жилья планирует 31% из опрошенных москвичей. Среди респондентов других регионов эта цифра составляет 12%», - подтвердил генеральный директор агентства Russian Realty Research (R3) Никита Чулочников на выставке-семинаре «Жилищный проект».

Без оптимизма

В целом по стране влияние ипотеки на рынок недвижимости пока не столь велико, как в 2007 году, когда с помощью кредитных ресурсов приобреталось около 30% жилой недвижимости. В конце текущего года доля ипотеки в общем объеме сделок с жильем составила примерно 5%. И это очень хороший показатель, ведь еще летом он составлял 2%-3%. По мнению Сергея Бобашева, предпосылок для резкого увеличения объемов ипотеки нет.

Общее экономическое положение в России не внушает оптимизма и не дает пока оснований прогнозировать в следующем году бурный рост спроса на кредиты и жилье, который, прежде всего, зависит от уровня доходов граждан, а с этим как раз серьезные проблемы, работы в стране больше не становится и заработки не растут. Многие граждане оказались не у дел, особенно в моногородах, где одно-два крупных предприятия на весь населенный пункт, другим сократили размер вознаграждения, и негативные тенденции в экономике сохраняются. Даже не официальная статистика, оперирующая большими числами, а динамика просроченной задолженности по кредитам об этом красноречиво свидетельствует. Несмотря на то, что Правительство РФ еще несколько месяцев назад заявило, что пик кризиса пройден, просрочка по кредитам продолжает расти как в корпоративном, так и в потребительском секторах, причем объем прироста просрочки в денежном выражении стабильный из месяца в месяц, хотя в относительном выражении темпы прироста снижаются.

По данным Банка России, просроченная задолженность по ипотечным кредитам с конца 2008 года ежемесячно увеличивается на 1,2 млрд руб., что в 4 раза выше аналогичного показателя в 2007 - первой половине 2008 года.

И улучшений ждать не приходится. Численность безработных граждан в России, зарегистрированных в органах службы занятости, в начале декабря 2009 года составила 2,6 млн человек. По прогнозам вице-премьера России Александра Жукова, в ближайшее время могут быть уволены еще почти 500 тыс. человек. Однако, по официальному прогнозу Минэкономразвития РФ, зарегистрированная безработица в 2010 году составит 2,2 миллиона человек. То есть должна пойти на убыль, возможно, так и будет к концу следующего года. Хотя, если верить прогнозам министра финансов РФ, то вряд ли, компании не настроены создавать рабочие места, а наоборот планируют их сокращать.

«Сейчас предприятия стремятся войти в свой коридор издержек, выйти из убытков в рентабельность, все пытаются улучшить производительность и снизить издержки, но не у всех это получится», - заявил в начале декабря министр финансов РФ Алексей Кудрин. По его мнению, рынок сокращается, места стало мало, не все пройдут этот сложный период в ближайшие 1-2 года. В такой сложной экономической обстановке рассчитывать на резвый рост спроса на жилье не приходится.

Текст: Александр Сологуб