Методические рекомендации, которые разрабатывает Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников (КГИОП), будут регламентировать высотные и архитектурные характеристики мансардного строительства. Инвесторы получат четкие указания – где и как можно возводить или реконструировать мансарды. Бизнес получит, пусть небольшой, шанс осваивать мало затронутую нишу рынка недвижимости.
По словам генерального директора ООО «Мансарды Петербурга» Андрея Мыльникова, рынок мансардного строительства в Петербурге практически отсутствует: «В центральной части города осталось 70–80 домов, чердаки которых представляют коммерческий интерес».
«Неплохо, когда вопросы строительства мансард законодательно регламентированы. Однако при этом нужно внимательно следить, чтобы такой «новострой» не портил облик города. На мой взгляд, без мансард можно обойтись в принципе – большинство из них явно не вписывается в городскую панораму. Это, по сути, та же уплотнительная застройка, только сверху», – резюмировал директор «Союзпетростроя» Лев Каплан.
Ведущий эксперт АН «Бекар» Лилия Крейс-Белова утверждает, что рынок мансардной недвижимости составляет около 1% от всего объема предложения. «В среднем стоимость мансардных квартир на 10% ниже аналогичных объектов на других этажах. В основном квартиры в мансардах – это объекты комфорт- и бизнес-класса, в зависимости от местоположения и качества строительства», – добавляет она.
По верхам
По мнению руководителя практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Елены Рыжковой, если КГИОП и разработает методику, решающего значения для освоения рынка мансардного строительства она иметь не будет. «Уже были случаи, когда по инициативе КГИОПа принудительно сносились мансардные этажи. Жесткая политика комитета в борьбе с инвесторами, которые «портят» исторические здания и виды Петербурга, поддерживается горожанами и властями. А поэтому рассчитывать на изменение позиции комитета не приходится», – считает госпожа Рыжкова.
Андрей Мыльников более категоричен: разрабатываемая КГИОПом методика вообще не изменит ситуацию в сфере мансардного строительства. По его словам, все необходимые документы, регулирующие архитектурные аспекты строительства мансард, уже приняты.
Кроме того, напоминает он, высотные ограничения городских зданий, в том числе мансард, определяются Генпланом.
Несговорчивые собственники
Новый документ не решит главную проблему рынка мансардного строительства – архитектурные требования не смогут уменьшить число конфликтов с жителями, которые возникают при реализации почти каждого мансардного проекта.
Проще всего получить разрешение на реконструкцию чердака, если он принадлежит городу. Но когда речь идет о помещении в общедолевой собственности проживающих в доме граждан, инвестору необходимо положительное решение общего собрания владельцев квартир, которое принимается не менее чем 2/3 голосов.
По словам Лилии Крейс-Беловой, «гражданам все равно, насколько упростится процесс строительства мансард – последнее слово все равно останется за ними».
Елена Рыжкова подчеркивает, что права собственников помещений защищает Жилищный кодекс – нельзя без их согласия уменьшить размер общего имущества в доме, к которому относятся чердаки и крыши.
Председатель Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Санкт-Петербурга Мария Акимова заявляет, что главная причина всех конфликтов – в инертности собственников жилья: «Граждане должны активизировать работу по оформлению общего имущества и земельных участков зданий в общедолевую собственность. Если чердак оформлен надлежащим образом, никто без согласия жильцов не сможет переоборудовать его в мансарду. Конфликты с собственниками возникают как раз из-за того, что граждане вспоминают о своих правах в последний момент, когда инвестор уже начал переоборудовать чердак».
Застройщики уже нашли выход: до начала строительства меняют статус чердака: объект общедолевой собственности переоформляется в нежилое встроенное помещение.
«По закону все встроенные нежилые помещения находятся в собственности города. Для реконструкции такого объекта разрешения жильцов не требуется – инвестор получает разрешение на переоборудование помещения в мансарду, а после завершения работ город передает мансарду по инвестиционному договору», – рассказывает Лилия Крейс-Белова. По ее словам, после изобретения такого решения строительство мансард значительно активизировалось – чуть ли не каждый дом в Золотом треугольнике надстраивается мансардой.
Но даже после того как предприниматели заключают инвестиционный договор с Комитетом по управлению городским имуществом (КУГИ), проблемы не исчезают. Самый яркий пример конфликта – скандал вокруг реконструкции мансарды на Миллионной улице, 23: товарищество собственников жилья до сих пор судится с КУГИ и инвестором – компанией «Гермес» – за право считать чердак общим имуществом своего дома. Причем инвестор заключил договор с КУГИ еще в 2005 году, после чего представители ТСЖ обратились в комитет с просьбой объяснить, на каком основании чердак передали инвестору – общее имущество дома должно принадлежать ТСЖ. Чиновники ответили, что объект передали на основании декрета Всероссийского центрального исполнительного комитета от 20 августа 1918 года «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах». Официально эту бумагу никто не отменял, а значит, на положения декрета можно ссылаться до сих пор. Судебные разбирательства продолжаются почти пять лет: инвестора на чердак пока так и не пустили.
Мансардные риски
Методические рекомендации КГИОПа помогут лишь в случаях, когда проблема реконструкции или строительства мансарды имеет исключительно архитектурную подоплеку. Но проблемы получения разрешений на строительство, оформления права собственности, а также неопределенность правового статуса чердачных помещений могут свести инициативы комитета к нулю.
Даже подробное описание архитектурных требований не помогает избежать конфликтов – стоит вспомнить скандал, разразившийся в доме 37 на набережной Мойки, где холдинг «Росстро» соорудил надстройку и получил на это все необходимые документы, в том числе – согласования с КГИОПом. После того как контуры мансарды стали проявляться в панораме Мойки, инвестору предложили найти новое архитектурное решение своего объекта.
Пока, как свидетельствует генеральный директор юридической компании «Грациан и Гугуччио» Светлана Якимова, у инвесторов нет понимания, где и какие мансарды можно возводить или реконструировать: «Контролирующие органы смотрят на этот вопрос по-разному, что еще больше увеличивает риски при инвестировании в проекты строительства мансард».
И прибыль от реконструкции мансард пока что не оправдывает связанные с этой деятельностью риски. Финансовые вложения в мансардные проекты весьма существенны, но затраты на ранних стадиях (надо подготовить профессиональные строительные проекты, получить согласования компетентных органов) не гарантируют положительного результата. Почти всегда, подчеркивает госпожа Якимова, «возникали нюансы, препятствующие завершению проектов и значительно увеличивающие как сроки их реализации, так и стоимость».
Еще одна проблема, как утверждает Лилия Крейс-Белова, – неопределенность процедуры регистрации мансард: «Чтобы зарегистрировать мансарду, нужно получить разрешение города на ее строительство. Если инвестор решит возвести объект на чердаке, необходимо письменное согласие всех жильцов дома – получить его практически невозможно. Из-за этого многие мансарды до сих пор не зарегистрированы – проблемы с правами собственности решаются исключительно в судебном порядке».
Так, в настоящее время Управление федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленобласти (ФРС) отказывается оформлять права собственности на мансарды, построенные с разрешения районных администраций. Проблему можно решить только через суд – прецедент случился в апреле текущего года, когда Василеостровский районный суд обязал ФРС зарегистрировать собственность на мансарду в доме на набережной Мойки, 35. Сначала специалисты ФРС в регистрации отказали, сославшись на то, что по Градостроительному кодексу РФ разрешение на строительство и ввод подобных объектов в эксплуатацию должна выдавать Служба госстройнадзора и экспертизы. Мансарда на Мойке, 35, была надстроена на основании инвестиционного договора, заключенного с администрацией Центрального района. По мнению застройщика, распоряжение администрации о переоборудовании чердачного помещения и есть разрешение на строительство. А по Градостроительному кодексу РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдает тот же орган, что и разрешил его строить. В итоге суд согласился с доводами застройщика и обязал ФРС зарегистрировать право собственности на мансарду.
При этом, как подтверждает заместитель руководителя Управления ФРС по Санкт-Петербургу и Ленобласти Мария Мельникова, ее ведомство отказывается регистрировать мансарды, разрешительная документация на создание которых выдана «неуполномоченными на то органами». По ее словам, возведение мансарды и присоединение ее к ранее существовавшему объекту свидетельствует о том, что в ходе работ изменились высота, этажность и площади здания. «Таким образом, создается новый объект недвижимости. Выдача разрешений на его строительство и эксплуатацию неуполномоченным органом не позволяет ФРС принимать документы на государственную регистрацию», – говорит госпожа Мельникова.
Сигнал сверху
Мансардное строительство – тема для Петербурга злободневная. Споры «надстраивать – не надстраивать» и «разрешить реконструкцию – не разрешить» не утихают, судебные разбирательства тянутся годами. Проблема пока не теряет своей остроты, однако первый сигнал получен.
«Любая систематизация приведет к появлению «зеленого коридора» для инвесторов и активизирует процесс мансардного строительства в Петербурге. Для потенциальных инвесторов крайне важно быть готовыми к этому моменту и успеть отреагировать, дабы получить возможность реализации собственных проектов в центре Петербурга», – резюмировала Светлана Якимова.
