Несмотря на широко анонсированную борьбу городских властей с коммунальными квартирами, петербургские комнаты продолжают оставаться необычайно ликвидным товаром. По сведениям агентства «Петербургская Недвижимость», в последние три месяца доля сделок с такими объектами составляла 30% от всех операций купли-продажи на вторичном рынке. Пик пришелся на октябрь – количество сделок с комнатами достигло 36%. Это довольно высокие показатели, если учесть, что до кризиса их доля не превышала 20–25% объема сделок на вторичном рынке. Одна из возможных причин ажиотажа, по мнению экспертов, заключается в том, что людям надоело ждать «дна» рынка. Напуганные угрозой скорого роста цен, они начали покупать, пока стоимость квадратного метра не пошла вверх.
Жилье по средствам
По словам менеджера городского отдела агентства недвижимости «Александр» Зои Кильдюшевской, в последние месяцы на рынке комнат Петербурга наблюдается повышенная по сравнению с началом года покупательская активность. «В четвертом квартале заметно активизировался покупательский спрос. В последние месяцы постоянно увеличивается количество сделок в этом сегменте. Октябрь стал рекордным за последний год месяцем по числу таких операций», – отмечает госпожа Кильдюшевская.
Самый лакомый вариант для покупателей – комнаты площадью 15–20 кв. м в трех-четырехкомнатных квартирах в Центральном и Адмиралтейском районах города. Но это – далеко не бюджетный объект, отмечают специалисты (стоимость таких объектов доходит до 1,5 млн руб.), поэтому многие покупатели предпочитают варианты попроще и подешевле. «Летом спросом пользовались недорогие комнаты до 1 млн руб. (чаще всего – жилплощадь в бывших городских общежитиях, которые позже получили иной статус). Также активно приобретались небольшие помещения по 9–10 кв. м в старом фонде без удобств. Но сейчас таких предложений в листингах почти не осталось. Хуже всего продаются комнаты в многокомнатных квартирах (семь-восемь и более комнат). Традиционно плохо реализуются комнаты в непрестижных районах с плохим жилищным фондом, например в районе станции метро «Пролетарская», на «задворках» Адмиралтейского района, в домах на территориях промзон», – констатирует генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов.
По сведениям риэлторских компаний, комнаты в Петербурге продолжают вызывать интерес как у коренных жителей города (их – более 50% в общей массе покупателей комнат), так и у приезжих из других регионов страны, особенно с севера. Значительная часть неместных покупателей – родители, которые приобретают жилье своим детям-студентам.
Новые предпочтения
В течение осенних месяцев, отмечают специалисты, в предпочтениях потенциальных покупателей успели произойти некоторые изменения. Исполнительный директор агентства «ЮРИНФО-Недвижимость» Николай Лавров подчеркивает, что в начале года спросом пользовались совсем маленькие комнаты (около десяти «квадратов») стоимостью до 1 млн руб. «Но в последние месяцы структура спроса изменилась: граждане начали покупать комнаты большей площади (до 15 кв. м) в двух-трехкомнатных квартирах в центре города. Однако по-прежнему слабым спросом пользуются большие комнаты – свыше 20 кв. м. Такие объекты по ценам зачастую сопоставимы с небольшой однокомнатной квартирой, поэтому люди редко решаются променять отдельную жилплощадь на пусть и более крупную, но комнату в коммуналке», – сообщает эксперт.
О трудностях продажи комнат большого метража также говорит исполнительный директор агентства недвижимости «Центр на Банковском 3», эксперт Елена Дорогова: «Такие объекты сейчас редко нужны покупателям. Это предложение, скорее, заинтересует вашего соседа по коммунальной квартире или жильцов соседних коммуналок, которые дождались своего инвестора, но не хотят расставаться с привычным микрорайоном. Для них переезд в комнату большей площади тоже будет улучшением жилищных условий. В таких вариантах всегда надо помнить, что чем больше по площади комната, тем ниже стоимость квадратного метра», – поясняет специалист.
Лучше всего, по мнению директора отделения «Северное» агентства недвижимости «Экотон» Натальи Юшиной, продаются объекты в ценовой категории от 1 до 1,2 млн руб., площадью 12–15 кв. м. «Такое предложение можно найти в любом районе города. Однако чаще всего объекты с подобными характеристиками приобретают в спальных районах. В центре Петербурга комната с такими параметрами будет находиться в густонаселенной многокомнатной квартире, что не нравится большинству покупателей», – добавляет она.
Как на ярмарке
Однако дефицит хорошего предложения в сегменте комнат пока не проявился столь явно, как в ситуации с отдельными квартирами. Выбор на рынке комнат сейчас богатый, уверяют специалисты. «Предложение в этом сегменте огромное, на продажу выставляются помещения на любой вкус. Хотя хорошие комнаты быстро «вымываются» с рынка, – утверждает Николай Лавров. – Цена ликвидных объектов в среднем от 1 до 1,3 млн руб. Но такие варианты сейчас найти уже тяжело». Основная масса комнат, выставленных на продажу в последние месяцы, по словам заместителя директора агентства недвижимости «Бекар» Леонида Сандалова, расположена в гораздо более населенных – пяти-семикомнатных – коммуналках старого фонда. «Именно в центральных районах города осталось наибольшее количество коммунальных квартир. И большинство собственников комнат, отчаявшись ждать расселения, пытаются решить свои жилищные проблемы независимо от соседей, выставляя комнаты на продажу», – добавляет Елена Дорогова. Предложение комнат в центральных районах Петербурга в последние месяцы увеличилось на 5–10%.
Структура предложения по другим районам города не претерпела существенных изменений. «В Петербурге, столице коммунальных квартир, еще долго не иссякнет поток разнообразных комнат, выставляемых на продажу, и далеко не все они найдут своих новых владельцев. В течение двух ближайших месяцев будет реализовано не более 7–9% от общего числа предложений – при условии соответствия качества объекта его заявленной стоимости», – уверены в агентстве «Центр».
В настоящее время, по показателям риэлторских компаний, в листингах находится более тысячи объектов, расположенных в городской черте. По сравнению с прошлым годом, предложение комнат в Петербурге увеличилось как минимум на 10%.
Цены «в шоколаде»
Как ни странно, рост предложения не отразился на цене квадратного метра. Стоимость коммунального жилья в четвертом квартале существенно не падала и не поднималась. «Комнаты сейчас являются ликвидным товаром, который довольно быстро продается, поэтому цена на них в последние три месяца не понижалась», – отмечает Николай Лавров. Особого торга при совершении сделок эксперты также не наблюдают. Дисконт можно получить, только если стоимость комнаты явно завышена, а таких объектов к концу кризисного года в листингах осталось немного – большинство собственников осознали свои ошибки и снизили цены до приемлемого уровня.
Таким образом, ценовой диапазон комнат в петербургских коммуналках сейчас колеблется от 800 тыс. до 1,5 млн руб. Хотя, уточняет руководитель отдела жилой недвижимости агентства недвижимости «Олимп 2000» Татьяна Баранова, на самые популярные объекты – дешевые комнаты небольшой площади – цены все-таки подросли. «Если раньше легко можно было найти комнату за 800 тыс. руб., то сейчас аналогичные объекты стоят в рекламе 900 тыс., а иногда за них просят уже 1 млн руб.», – рассказала она. Спрос, считают риэлторы, подтолкнул собственников некоторых, самых ходовых вариантов, поднять цену. Но как раз в таком случае торг и уместен.
Без ипотеки
Однако если вы решили приобрести комнату в коммунальной квартире, предупреждают специалисты, рассчитывать можно лишь на собственные средства: получить ипотечный кредит на покупку такого помещения сейчас крайне сложно. Если в последние годы банки и так неохотно предоставляли деньги под залог комнат, то сейчас получить заем на эти цели стало еще труднее. «Ипотечные кредиты на приобретение комнат сейчас дают всего один-два банка. В теории условия кредита следующие: процентная ставка от 13,5 до 14,5%. Первый взнос – не менее 15% от стоимости объекта. Чем выше первый взнос, тем ниже будет процентная ставка. Кредит выдается при подтверждении официального дохода заемщика. Но это, повторюсь, теория. На практике я с такими сделками не сталкивался», – делится опытом Николай Лавров. По словам Елены Дороговой, наиболее активно ипотечный кредит для приобретения комнат предлагает Сбербанк. «Но этот банк выдвигает очень жесткие требования и к заемщику, и к комнате. Сделка должна быть проведена по оценочной стоимости объекта, также необходимо получить отказы всех сособственников от преимущественного права покупки», – разъясняет она.
С коллегами согласен и Леонид Сандалов: «Ни сейчас, ни раньше банки не любили кредитовать доли в квартирах: в случае необходимости реализовать комнату существенно сложнее, чем отдельную жилплощадь. Например, преимущественное право выкупа комнаты имеют другие жильцы этой коммунальной квартиры. Вследствие этого они могут формально всячески препятствовать процессу продажи помещения. Банку подобные сложности не нужны».
Рассчитывать на рассрочку платежей при покупке комнаты у частного лица также не стоит. По словам Николая Лаврова, собственники наотрез отказываются от предложений такого рода.
В сухом остатке
Повышенное внимание к комнатам не станет трендом будущего года, считает Сергей Дроздов. По его мнению, активный спрос – явление временное, которое в ближайшие месяцы потеряет свое значение.
В целом, констатируют эксперты, в следующем полугодии ситуация на петербургском рынке комнат останется достаточно стабильной. К весне некоторые риэлторские компании ожидают небольшого (на 2–3%) роста средних цен на рынке жилья. «Сильного взлета спроса и цен я не прогнозирую, потому что после кризиса платежеспособность людей невелика. Хотя нельзя исключать – весьма маловероятный, но все же возможный – сценарий, по которому в силу политических событий резко вырастут цены на нефть и, как следствие, на недвижимость», – предполагает Леонид Сандалов.
В любом случае, добавляют риэлторы, раньше весны ценовые изменения в этом сегменте рынка маловероятны.
