– Вы заявили, что вам интересны конкурсы по реновации «хрущевских» кварталов.
– Да, конечно. На конкурсе будет предложена квартальная застройка. Так что мы обязательно примем участие. У нас есть опыт проектирования и реновации подобных объектов в Калининграде и Москве, и мы хорошо понимаем, что именно мы хотим сделать в Петербурге. Уточню, что имею в виду: интересна комплексная застройка, а не один дом в центре города. Сейчас не знаю в центре и его ближайших окрестностях ни одного такого квартала – с единой архитектурой и единым социальным составом. Думаю, в Петербурге этот бизнес – реновация – должен пойти, и люди будут покупать квартиры в таких домах даже лучше, чем в других городах.
– А какой смысл заниматься хрущевками, если в кризис можно достаточно недорого купить новую площадку?
– Сейчас нет возможности купить недорогую площадку под застройку, чтобы загрузить компанию работой на пять-семь лет. На сегодняшнем рынке хороших объектов – с чистыми документами и не замаранных проданными квартирами – очень мало. Один из немногих каналов покупки чистых участков – аукционы Фонда имущества, но и на них что-нибудь приобрести достаточно тяжело. В середине ноября мы участвовали в торгах и были удивлены количеством денег, которые есть на рынке: цена на земельный участок поднялась с 3 до 4,2 тыс. руб. – за метр возводимых улучшений, то есть выросла на 30%.
Что же касается хрущевок, то тут сошлись три проблемы. Первая – эти дома морально устарели. Вторая проблема – отсутствие участков под возведение непосредственно в городе, а пятиэтажками застроено полгорода. Сегодня технически существуют возможности строить на их месте дома в 20 этажей. Третья проблема – аварийность этих зданий.
– Многие эксперты говорят о том, что расселение хрущевок по схеме, предлагаемой городом, нерентабельно.
– Не факт. Все зависит от условий, которые предлагает город по каждому конкретному кварталу. Это же все просто просчитывается. Существуют определенные нормы застройки территорий, по ним смотрят, сколько можно возвести жилья, если, к примеру, снести хрущевки. При этом надо учитывать, что это – старые районы, обеспеченные детскими садами, школами и другими объектами инфраструктуры. Это существенный плюс.
– В любом случае перед тем как компания готовится расселить дом, происходит увеличение численного состава жильцов в квартирах. Это почти неизбежно?
– Не обязательно. В Москве происходит так. Если планируется расселение квартала, то издается распоряжение главы города и прекращается регистрация по этим адресам с даты выхода постановления. И поэтому, кто бы потом ни пришел, зарегистрирован он уже не будет. Такие люди могут только по суду туда въехать, если у них на это есть законные основания. В Москве же данная программа идет? Идет.
В столице существует симбиоз федеральной и местной законодательной базы. Федеральная законодательная база регламентирует площадь, которую инвестор должен предоставить. Если это жилье муниципальное, то надо предоставить столько метров, сколько по социальной норме положено на человека. Если жилплощадь приватизирована – предоставить не менее того, что есть.
Еще в Москве принят закон о том, что при расселении хрущевки застройщик и город обязаны выделить жильцам другую квартиру в пределах пешеходной доступности. Это позволяет решить главную проблему – расселения жителей, которые не хотят уезжать из своего района.
– Кроме хорошей юридической базы в Москве есть еще один положительный фактор – высокая цена квадратного метра, позволяющая реализовывать и не такие проекты…
– Правда, в столице и нагрузка на застройщика другая. В Москве до введения Градостроительного кодекса город брал с инвестора 40% – в пределах Садового кольца и 20–35% – за его пределами. Сегодня Северная столица интересна тем, что здесь городские власти разумно подходят к комплексной застройке. Я вижу, что и на Ленинском проспекте, и в Северо-Приморской части город уже представляет «правильные» пятна под застройку: с документацией, дорогами, сетями. В Москве нет такого подхода.
– Вы присмотрели себе какой-нибудь лот из тех, которые сейчас сформированы?
– Сейчас мы как раз считаем и думаем, прикидываем математическую модель расселения.
– Как вы думаете, конкуренция будет большая?
– Я думаю, нет. При реновации кварталов инвестору необходимо иметь длинные деньги, и не просто кредит под залог имущества, а именно проектное кредитование. Такие деньги могут предоставить только госбанки – ВЭБ, Сбербанк, например.
– Вы рассчитываете на то, что на эту программу будет распространяться дополнительное соглашение между городом и Сбербанком?
– Это хорошее дополнительное соглашение, но мы до него работали со Сбербанком и именно в таком формате работаем уже около семи лет.
– По вашей оценке, если к плану застройки квартала подходить комплексно, сколько времени потребует его реализация?
– Примерно пять-семь лет. Из них проектирование с оформлением всей разрешительной документации занимает около двух лет.
– Здания какого типа вы планируете возводить на месте хрущевок?
– Монолит и только монолит. Не такая большая разница в себестоимости строительства между монолитом и панелью. Плюс панельного домостроения – в том, что монтаж панели идет быстро. Но не факт, что цифры себестоимости будут сильно различаться. Понятно, что на заводе произведут массу полезных работ. Вставляешь окна, делаешь панели, а на объекте их только монтируешь. Итоговая себестоимость монолитного дома будет на 10–15% выше, но качество жилья в сравнительной линейке «монолит–панель» отличается сильно.
– За счет чего?
– В монолите ты можешь делать любую планировку, которая тебе нравится и которая нужна в сегодняшней экономической ситуации. А с панелью такое сложно сделать – это серия, и она должна идти с конвейера. Монолит может быть любой формы – полукруглым, овальным, интересным архитектурно. Панельный дом – серия. Если хочешь получить что-либо отличающееся от серии, значит, это необходимо запроектировать, что опять-таки – дополнительные затраты.
– С подключением коммуникаций у вас проблемы, как и у всех?
– В последние четыре-пять лет проблем с подключением практически не возникает. Очень многое изменилось к лучшему. Сегодня город практически не предоставляет участки, не подготовленные под строительство. Если предлагается участок без инженерных сетей, то обязательно оговаривается, когда именно они будут проложены.
Обычно те, кто занимаются проектами, полностью понимают, что будет с сетями и подключением, но они всегда относят его на последний этап, вот поэтому и возникают проблемы у массового застройщика. По-хорошему, надо взять деньги, оплатить подключение или договориться о нем, а не только сделать проект и тянуть, когда уже дом построен и продан. Если разобраться, то оказывается, что компании начинают заниматься подключением к сетям за полгода до сдачи объекта, а это неправильно.
– Насколько за год у вас упали цены?
– С 72 тыс. руб. за кв. м до 50 тыс. – процентов на 30.
– Обычно говорят, что продажа жилья дольщикам на ранних стадиях строительства позволяет сократить срок реализации всего дома. То есть объект одновременно строится и продается. Вы же предпочитаете проектное финансирование с реализацией готового жилья. Почему?
– Кроме чистых продаж есть и другой момент – сегодня цены на материалы падают (точнее – падали). Продавая дома на ранней стадии строительства, любая строительная компания закладывает под себя мину замедленного действия. Застройщик фиксирует цену продаж, допустим, 50 тыс. руб. за кв. м, а к концу возведения строительные товары могут подорожать на 30%. Или, как мы помним, в 2007 – начале 2008 года стоимость цемента выросла в три раза, арматуры – в два раза, кирпича – тоже в два раза. В итоге под конец стройки у компании предварительные расчеты не сходятся с реальными цифрами. Поэтому нам легче работать со Сбербанком или другим банком, делиться с ними прибылью, понимая, что отдавая 15–20% (или больше) от своей прибыли, ты точно достроишь дом и не потеряешь в цене при продаже. К концу стройки стоимость всегда будет выше, потому что сдаешь уже готовый объект.
– Как вы считаете, в каком состоянии сейчас находится первичный рынок, что происходит?
– Я доволен сегодняшним состоянием рынка – после полутора лет застоя в реализации жилья. Осенью мы отметили реальный рост продаж, причем большой. Закончилось время выжидания, и люди увидели, что цены нашли «дно» – это первое. Во-вторых, народ стал более внимательно относиться к компаниям, у которых жилье покупается – к их схемам продаж. Сегодня люди перестали приобретать квартиры по серым схемам (а это – предварительные договоры купли-продажи или вексельные схемы). Мне нравится рынок умного покупателя. Покупают в основном по 214-му закону, через схему фондирования или с уже оформленной собственностью. Те компании, которые торгуют по 214-му закону на рынке Петербурга, можно сосчитать по пальцам, по фондированию – две организации, наша и еще одна, питерская.
К тому же изменился сам подход к покупке. Сейчас, прежде чем заключить договор, покупатель минимум два-три раза появляется на стройке, смотрит, как продвигается строительство. Если динамика хорошая, тогда приходит и покупает.
Для нас ноябрь стал самым лучшим месяцем в 2009 году. Мы оцениваем ситуацию так: люди зафиксировали, что у нас в течение четырех-пяти месяцев строительство не прекращалось, поэтому с сентября активизировались продажи. Пока мы не можем спрогнозировать объем продаж в декабре, но в ноябре рост продолжался.
Сейчас на рынке главный вопрос – вопрос доверия. Но нельзя сказать или прокричать «Мы хорошие!» и надеяться, что все поверят. Мы сознательно сами ставим себя под контроль. Деньги наших будущих жильцов лежат в Сбербанке, и мы ни копейки от него не получим, если подробно не отчитаемся, на что потратили предыдущие. И я глубоко убежден – от того, что на смену рынку продавца пришел рынок покупателя, строительная отрасль только выиграет!
