Риэлторы считают, что предпочтения по качеству и местоположению жилья на загородном рынке не очень изменились в течение прошедшего сезона. Основная масса спроса в северных районах сосредоточена на полностью готовых домах с земельным участком не менее 12 соток. Покупатели по-прежнему предпочитают бревенчатые или брусовые дома, особенно если речь идет о постройках для дачного отдыха. Более состоятельные клиенты, рассчитывающие на постоянное проживание за городом, подыскивают кирпичные особняки. Не пользуются спросом недостроенные объекты, без внутренней отделки и подведенных коммуникаций. Вариант «под чистовую отделку» еще рассматривается, когда в доме проведены системы отопления, водоснабжения, канализации.
Реальных сделок во Всеволожском районе и на Карельском перешейке как минимум на 30% меньше, чем в прошлом году. Но потребительский спрос стабилен – в агентствах проводится от двух до десяти сделок в неделю. А вот что действительно изменилось – так это ценовые ожидания. Даже сейчас, когда ситуация на рынке более или менее стабилизировалась, собственнику в процессе торга приходится скинуть от 15% до 30% с запрошенной суммы – только в таком случае он найдет покупателя.
Ценам, считают риэлторы, по-прежнему есть куда снижаться. Ценовая динамика последнего месяца подтверждает это наблюдение. Во Всеволожском районе средняя стоимость участков с постройками составляла в сентябре 351 тыс. руб. за сотку, а в октябре уменьшилась до 331 тыс. руб. Удешевление коснулось как домов для постоянного проживания (с 441 до 391 тыс. руб. за сотку), так и садоводческих домиков, но менее значительно – с 301 до 294 тыс. руб. за сотку. В Выборгском районе стоимость объектов для постоянного проживания выросла с 341 тыс. до 348 тыс. руб. за сотку, садоводческие постройки также подорожали, вернувшись к летним показателям (250 тыс. руб. за сотку). В Приозерском районе капитальные жилые дома стоят 256 тыс. руб. (против 266 тыс. руб. в октябре), а садоводства – 293 тыс. руб. за сотку а (в октябре – 298 тыс. руб.).
Предложение на вторичном загородном рынке за ноябрь изменилось незначительно по отношению к октябрю, и основная его масса сосредоточена в ценовом сегменте до 3 млн руб. При этом выросло предложение домов стоимостью до 1,5 млн руб. – по большей части за счет садоводческих массивов.
Основная часть предложения земельных участков сосредоточена в среднем ценовом диапазоне – треть наделов площадью до 40 соток стоит до 1,5 млн руб. Земля в северных районах дешевеет гораздо медленнее строений. Средняя стоимость сотки земли ИЖС составляет на сегодня 296 тыс. руб. для Всеволожского района, 182 тыс. руб. – для Выборгского и 101 тыс. руб. – для Приозерского. Эти показатели сопоставимы с летними – в течение всего сезона стоимость участков ИЖС колебалась вокруг похожих значений. В садоводствах процесс снижения цен более заметен – в среднем участки «проседают» на 2–3% в месяц. Садоводческие наделы в ноябре предлагались по 137 тыс. руб. за сотку во Всеволожском, по 111 тыс. руб. в Выборгском и по 94 тыс. руб. в Приозерском районах. При этом покупают сейчас только земельные участки в садоводствах по низким ценам (от 200 тыс. до 500 тыс. руб. за участок) и участки под ИЖС, продавцы которых готовы «снижаться» до 1–1,5 млн руб. за надел. Если стоимость участка выше 10 млн руб., срок его экспозиции вырастает до года и больше.
Коттеджное строительство в северных районах ведется достаточно активно, особенно много новых проектов во Всеволожском районе. В целом ряде успешно проданных коттеджных комплексов недалеко от городской черты начаты новые очереди – так, компания «Константа» объявила о проектировании пятой и шестой очередей поселка «Новое Минулово» (пос. Щеглово). Вторая очередь малоэтажного комплекса «Заневка» строится в одноименном поселке (строительство осуществляет Балтийская инвестиционно-строительная компания). Ведутся подготовительные инженерные работы в комплексе «Альпино» (Воейково). Осенью начались продажи в поселке «Тихая Ладога» (пос. им. Морозова), где за дом просят всего 2,4 млн. В Приозерском районе новых предложений меньше – осенью активно заявил о себе только новый комплекс Taipale Plaza, который располагается недалеко от реки Бурной.
Средняя стоимость земельных участков с подрядом в поселках для постоянного проживания значительно разнится. Так, во Всеволожском районе сотка в среднем стоит около 422 тыс. руб., но верхняя ценовая планка – более 810 тыс. руб. В Выборгском районе средняя стоимость сотки земли с подрядом – 450 тыс. руб., а максимальная – более 850 тыс. руб. В дачных поселках, где к продаже предлагаются в основном земельные участки без подряда, можно найти варианты по 100–130 тыс. руб. за сотку.
ЭКСПЕРТИЗА
Станислав Азацкий,
директор департамента загородной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость»:
– Сегодня, если собственник хочет продать объект, он готов предоставить покупателю скидку. Не секрет, что сейчас многие собственники по инерции выставляют прошлогодние цены на свои объекты. При каждой покупке в результате торга обычно удается понизить стоимость еще на 15–30%. То есть если дом выставляют за 12–18 млн руб., приобретают его в итоге за 10–13 млн.
Я думаю, что цены на этом рынке и дальше будут постепенно уменьшаться: ценники большинства выставленных на продажу объектов до сих пор завышены на 15–30%. Скорее всего, снижение продлится до следующего лета, пока мы не вернемся к адекватным суммам двухлетней давности. Роста спроса ждать пока не следует – люди не уверены в завтрашнем дне, поэтому не спешат совершать крупные покупки, которые плюс ко всему не являются жизненной необходимостью.
Алла Зайцева,
заместитель директора Общества землепользователей «Прогаль»:
– Во Всеволожском, Выборгском и Приозерском районах в структуре предложения участков преобладает ценовой диапазон 0,5–1,25 млн руб. Правда, если Всеволожский район имеет таких объектов 35%, а в двух более дорогих сегментах – по 32%, то в Приозерском диапазон до 1,25 млн руб. содержит 52% предложения. В Выборгском районе диапазон до 1,25 млн руб. – это 41–45% объектов, еще 52% – более дорогие варианты.
На диапазон 2,5–7,5 млн руб. приходится 35–45% предложений построек. Во Всеволожском и Выборгском районах одинакова доля коттеджей дороже 7,5 млн руб. – 20%. Но если ценовой диапазон 1,5–2,5 млн руб. во Всеволожском содержит 17% предложения, а 750 тыс.–1,5 млн руб. – это 14% вариантов, то в Выборгском районе области эти доли меняются местами относительно ценовых групп. В Приозерском каждый третий дом стоит от 750 тыс. до 1,5 млн руб., и вместе с максимальным по объему предложения диапазоном 2,5–7,5 млн руб. – это две трети построек района. Оставшаяся треть распределена между сегментами 1,5–2,5 млн и дороже 7,5 млн руб. поровну.
