Сформировались два диаметрально противоположных мнения о том, как кризис повлиял на качество работы застройщиков.
Мнение первое: в желании как можно больше снизить издержки застройщики пытаются экономить на всем, в том числе на качестве стройматериалов, применяемых в строительстве. В итоге посткризисные дома, как это уже было в конце 1990-х годов, еще долго будут преподносить своим покупателям сюрпризы, в том числе неприятные.
Мнение второе: за счет сокращения темпов строительства, возникшей возможности выбирать качественных подрядчиков, отсутствия гонки за объемами застройщики стали больше внимания уделять качеству строительства в расчете на дополнительное конкурентное преимущество.
Например, главный архитектор Москвы Александр Кузьмин на XVII Международном фестивале «Зодчество-2009» заявил, что кризис оказал позитивное влияние на качество проектирования в России. «А дело все в чем? Когда за тобой стоит очередь инвесторов – на качество как-то и не очень обращаешь внимание. А когда к тебе попадается проект, который для тебя становится узловым, то ты его обсасываешь, как любимую косточку. Причем, на мой взгляд, произошло это все благодаря кризису», – пояснил он.
«Качество строительства и надежность застройщика стали самыми важными факторами для покупателей. Люди смотрят, за что платят деньги, какой продукт приобретают. И строительным компаниям приходится соответствовать более высоким запросам клиентов», – утверждает Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест».
Но большинство застройщиков заявляют, что кризис либо оставил качество их работ без изменений, либо обращают внимание на кризисное усиление надзора за качеством. По словам начальника службы Государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Александра Орта, качество жилищного строительства по-прежнему остается серьезной проблемой отрасли: около 70% обращений и жалоб граждан в Госстройнадзор касается именно качества строительства.
Не до инноваций
Улучшить качество строительства можно только, внедряя инновации и применяя новые стройматериалы и технологии, уверен вице-президент Союза строительных компаний «Союзпетрострой» Лев Каплан.
Это подтверждает Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп»: «Не могу говорить за весь город Петербург, но что касается нашей компании, то благодаря кризису качество строительства в «Лидер Групп» улучшилось. Почему так произошло? В кризис мы усилили штат специалистов, стали внедрять новые технологии строительства, поэтому и качество улучшилось».
Однако компаний, которые сумели обернуть кризис в пользу потребителей, не так уж много. Зачастую передовые технологии некому внедрять. «Уровень квалификации инженерных строительных кадров в России оставляет желать лучшего. Часто специалисты не имеют соответствующего образования, а система повышения квалификации работает по большому счету номинально», – полагает исполнительный директор СРО НП «Альянс строителей» Сергей Сидоров.
Генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест» Александр Лелин также обращает внимание на существенные расходы, которые сопровождают модернизацию производств: «Любые новшества – это объект огромных и долгосрочных инвестиций. Скажем, нашей компании модернизация производства обошлась в сумму около 200 млн руб. Во всех экономически развитых странах поддержку инноваций, в том числе и финансовую, хотя бы частично берет на себя государство. К сожалению, общая обстановка в нашей стране в последние два десятилетия была настолько нестабильна, что ни государство, ни частные инвесторы еще не готовы смотреть далеко в будущее». Поэтому, полагает он, внедрять инновации строителям пока не выгодно.
В большинстве компаний в лучшем случае строительное качество не упало. Однако нельзя исключить, что удерживать прежние стандарты помогает чиновный контроль. «Говорить о том, как кризис повлиял на качество строительства в городе в целом, мы не можем. Мы отвечаем только за себя: кризис никак не повлиял на качество строительства «ЛенСпецСМУ». Никто не отменял требований и норм работы. Наоборот, в это сложное время надзор за качеством работ ужесточился. Также строго отслеживается вопрос сдачи объектов в срок», – говорит Александр Латышев, начальник Службы технического надзора за качеством строительства ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ».
А вот что отмечает Александр Лелин: «Никаких сведений о том, что у кого-то из застройщиков заметно снизилось качество строительства, у нас нет. Однако, учитывая давление властей и продиктованную рынком необходимость уменьшать себестоимость строительства, с большой вероятностью можно предположить, что это снижение не могло не отразиться на качестве. Уверены, что стремление соответствовать заявленному уровню цен на жилье эконом-класса и желание участвовать в госзаказах вынудили застройщиков искать пути экономии: выбирать альтернативные, более дешевые, строительные материалы, переходить на менее затратные технологии вчерашнего дня».
Без излишеств
Качество материалов, используемых на стройке, безусловно, заметно влияет на качество конечного продукта. Дефолт 1998 года поднял с колен отечественную стройиндустрию – закупать импортные, по определению качественные, материалы стало накладно, и строители стали пользоваться продукцией местных производителей. Однако в элитных проектах по-прежнему использовались завозные материалы, включая дорогостоящий по перевозке кирпич из Эстонии, Финляндии.
Желание сэкономить заставило ряд застройщиков отказаться от импорта. «Большая часть объектов в Петербурге строится без излишеств. Существенно снижать стоимость проектов уже некуда. Часть компаний сократила себестоимость строительства за счет удешевления материалов отделки мест общего пользования, замены части оборудования. Вместо импортных материалов используются отечественные. Есть проекты, на которых планировалось применение импортного кирпича. Кризис внес свои коррективы. Кирпич пришлось заменить на отечественный», – рассказывает Андрей Вересов, директор по развитию компании «МИР недвижимости».
В первую очередь переход на отечественные стройматериалы коснулся высоких классов жилья – «комфорт», «бизнес», «элита». Популярный в кризис «эконом» как возводился из продукции российских производителей, так и продолжает возводиться. «Импортные строительные материалы в большей степени используются при строительстве жилья бизнес- и элит-класса. В сегменте «эконом» правила игры не позволяют застройщикам роскошествовать и значительно переплачивать за стройматериалы известных зарубежных марок. Конечно, даже в этом классе хочется строить так, чтобы твои дома в лучшую – более привлекательную – сторону отличались от однообразной типовой застройки. Однако даже здесь мы пользуемся материалами отечественного производства», – говорит Александр Лелин.
Отказ от импорта – дело каждого отдельного застройщика, в зависимости не только от его сегодняшних финансовых возможностей, но и от желания удерживать репутацию на том или ином уровне.
«Отечественный рынок производства стройматериалов обеспечивает строительную отрасль продукцией примерно на 60%. Остальные 40% приходятся на импортных производителей. При строительстве объектов класса «комфорт» и выше в большинстве случаев используются только зарубежные стройматериалы. Отделочные материалы, навесные вентилируемые фасады, стеклопакеты – все это импортное. А перейти на продукцию отечественных производителей ради экономии решится не каждая фирма, ведь при этом качество строительства может сильно пострадать. Я могу сказать совершенно точно, что наша компания не станет отказываться от импортных строительных материалов, оборудования и техники. Более правильной стратегией в настоящем случае будет четкий контроль использования того или иного материала, внимательное и более бережное отношение к каждой единице техники. Также должна измениться тактика решения производственных задач. Сейчас мы получаем новый опыт работы в совершенно новых условиях рынка, и – когда ситуация стабилизируется – эти навыки сыграют в нашу пользу», – заявляет Александр Гордеев, заместитель генерального директора компании Setlprof.
«Это вопрос добросовестности застройщика и его желания выжить на рынке», – полагает Александр Лелин, генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест».
Ранее генеральный директор строительной компании «Ирбис» Геннадий Киркин отмечал, что снижение себестоимости происходит прежде всего за счет сокращения плановой прибыли. На тендерах разумного уменьшения стоимости предложения можно достичь за счет снижения плановой прибыли компании. «Разумное – это до 5–10%. На большее снижение здравомыслящие компании не пойдут. Это безответственно», – утверждал он. По мнению господина Киркина, дальнейшее уменьшение себестоимости происходит только в ущерб качеству – за счет изменения или упрощения проектных решений, выбора более дешевых (менее дорогих) материалов, оборудования, систем. «Дальнейшее снижение «загоняет» проект в риски», – резюмирует Геннадий Киркин.
Но большая часть крупных застройщиков – это вертикально интегрированные холдинги, которые обеспечивают значительную долю своих потребностей в стройматериалах за счет собственной продукции либо работают напрямую с поставщиками. «Сейчас строители стали чаще работать напрямую с поставщиками стройматериалов. Впрочем, для «Строительного треста» эта схема никак не связана с кризисом: у нас давно и прочно налажены связи с производителями кирпича, ЖБИ, товарного бетона и раствора. По остальным направлениям объединение «Строительный трест» обеспечивает себя самостоятельно благодаря наличию собственной производственной базы «Ржевка». Это – заводы по изготовлению металлоконструкций и металлопрофиля, металлопластиковых, алюминиевых оконных и дверных изделий, товарного бетона и раствора, транспортное предприятие и ряд других организаций», – говорит Беслан Берсиров. С ним согласен Александр Латышев: «Импортное – не всегда значит качественное. Более того, основные материалы, которые используются при строительстве, мы производим сами. В структуру холдинга входят два завода – по изготовлению кирпича и бетона. Это значительно упрощает контроль качества материалов, с которыми мы работаем».
Контроль недоделок
Основной контроль за качеством строительства в компаниях осуществляют собственные службы заказчика. «В ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» создана Служба технического надзора за качеством строительства, которая находится в прямом подчинении руководству компании, что позволяет ей не зависеть от других структур. Служба следит за качеством общестроительных работ, санитарно-технических, монтажных, электромонтажных и других. Также в холдинге работает Служба гарантийных обязательств, которая следит за объектом в процессе его эксплуатации», – рассказал господин Латышев. Похожая схема действует и в «Ленстройтресте». «В компании существует стандартная система технадзора в строительстве, которая одинакова для всех технологий массового строительства. Что касается возведения наших панельных домов, на котором мы специализируемся, то здесь контроль качества происходит прямо в условиях заводского производства», – пояснил Александр Лелин.
Кроме прямого контроля в период строительства, компания-застройщик обязана и после сдачи объекта устранить недоделки, а потом несет ответственность за качество строительства в течение гарантийного срока – по 214-ФЗ это пять лет. Тем не менее нареканий у покупателей жилья достаточно. «Чаще всего обращения в Госстройнадзор связаны с проблемами бытового качества: плинтус криво прибит, плохие стяжки, стены неровные и так далее», – уточняет Александр Орт.
«Как правило все недоделки устраняются во время передачи квартир дольщикам и управляющей компании. Если выявляются недоделки на этапе эксплуатации, то проводится экспертиза – для определения ответственности. Если дом эксплуатировался корректно и с учетом всех норм, то недоделки устраняются застройщиком. На практике ситуация от компании к компании очень сильно отличается. Фирмы, которые дорожат репутацией и ценят своих клиентов, устраняют недоделки без вопросов. Есть компании, которые не выполняют свои обязательства. По этой причине нужно очень пристально выбирать застройщиков, ориентируясь не только на низкие цены продаж», – советует Андрей Вересов.
«Никаких прецедентов исправления существенных недоделок, вызванных нарушениями строительных норм, у нас, к счастью, не было. Что касается тех недоделок, которые указываются дольщиками при приемке своих квартир (замечания из серии «плохо закрываются окна», «не греет батарея», «отошла бетонная стяжка»), они устраняются в рабочем порядке в оговоренные сроки», – утверждает господин Лелин.
Что касается гарантийного срока, то у всех компаний он различается. «Но по 214-ФЗ гарантийный срок строительства составляет не менее пяти лет. В договорах застройщики чаще всего ссылаются на статью в законе либо ставят те же сроки. Но бывает, что указывают срок менее пяти лет. В таком случае закон имеет приоритетную силу», – подчеркивает Андрей Вересов. «Гарантийный срок по закону – пять лет. Но мы всегда, даже после истечения гарантийного срока, находимся в контакте с ТСЖ, и если в процессе эксплуатации здания возникают какие-то вопросы или проблемы, стремимся их оперативно решать», – объясняет Беслан Берсиров.
Резюме
Конечно, сооружение жилого многоэтажного дома – длительный и многотрудный процесс, однако откуда берутся недоделки и промахи, если качество исполнения работ и даже сами материалы находятся под неусыпным контролем, непонятно. То ли контроль не тот, то ли низкое качество считается подходящим.
Качество строительства никогда не являлось «коньком» для большинства застройщиков. И думать, что кризис что-то изменит, было бы наивно.
Каким окажется качество кризисного строительства, покажут только время и судебная хроника. Вряд ли блестящим. Особенно если учесть пожелания властей снизить себестоимость строительства, чтобы получить и дешевое, и качественное жилье. Одновременно так не бывает.
