Сегодня в разных регионах России существуют разные требования к классам офисной недвижимости, зафиксированы разные арендные ставки и разные темпы развития. В нынешней «классификации» очень много трактовок, что запутывает и разрушает общую систему. По словам руководителя проекта создания классификации в ГУД (он же председатель совета директоров группы компаний «БестЪ») Алексея Лушникова, неверны были базовые предпосылки. «Пользователи спокойно адаптируют классификацию под себя: привычные классы А, B, C и D дополняют по своему желанию промежуточными А+, А-, А1, А2. Возникает неразбериха», - говорит он.
Гильдия управляющих и девелоперов разработала свою систему классификации российских офисов. Она утверждена на два года на одном из последних советов гильдии и должна стать базой для всех регионов России. При этом региональные отделения ГУД имеют право принимать дополнения и разъяснения отдельных пунктов классификации, при условии, что это не будет противоречить концепции в целом.
«Мы разработали понятные федеральные правила разделения бизнес-центров на классы с необходимым перечнем региональных дополнений при обязательной оценке независимой экспертной комиссией», - заявил Алексей Лушников.
Предлагается выделить четыре основных категории офисных зданий — А, В+, B-, С. Для каждой категории разработан свой набор обязательных составляющих, распределенных по группам. Например, бизнес-центр класса А должен профессионально управляться сторонней компанией. И этот параметр – обязателен, а не факультативен, как раньше. Обязательна автоматизированная система управления зданием, обеспечивающая централизованный мониторинг, диспетчеризацию и управление оборудованием инженерных систем. Для класса В+ это уже факультативное требование. Архитектурные подрядчики офисных центров класса А должны иметь дипломы известных профессиональных конкурсов, быть отмечены сторонними экспертами.
До этого из критериев классификации можно было легко исключить пункты без изменений в классности.
Пилотный проект классификации будет реализован в Екатеринбурге. Первые сертификаты классности в декабре вручат местным офисным объектам в рамках итогового саммита ГУД. Глава представительства ГУД в Екатеринбурге, председатель совета директоров «Корин-Холдинга» Андрей Бриль рассказал, что уже подготовлена вся документация для проведения независимой сертификации. «Есть около восьми объектов, которые планируется классифицировать», – сообщил Андрей Бриль, подчеркнув, что участие в сертификации будет добровольным.
Эксперты отмечают, что новая классификация поможет структурировать уже существующий сегмент офисов и стимулирует его развитие. Это особенно важно сейчас, когда рынок из-за кризиса оказался перенасыщен бизнес-центрами. «Классификация ГУД более четкая и детальная, чем все созданные прежде. Прописанные в ней требования к офисным центрам стали жестче. И это сейчас оправдано. Единая региональная классификация может облегчить работу игроков, которые присутствуют в разных регионах России, а также будет полезна любым предприятиям и организациям, имеющим офисы и представительства в нескольких городах. Она позволит не только упорядочить ситуацию с арендными ставками. Но и стимулирует девелоперов новых офисных проектов более серьезно относиться к разработке концепций, чтобы те соответствовали рынку и имели высокую доходность», - говорит генеральный директор петербургской компании «Петрополь» Марк Лернер.
«Эта классификация является альтернативой устаревшей классификации ГУД, а также классификации, разработанной тремя крупными российскими консалтинговыми компаниями. Она отличается более жесткими требованиями к инженерным конструктивным архитектурным решениям зданий. Брокерская классфикация была менее жесткой, поскольку брокеры заинтересованы в более привлекательном представлении объекта. Соответственно, любой бизнес-центр стараются вывести на класс не ниже В, чтобы привлечь арендаторов. Но очевидно, что некоторые здания, относящиеся сейчас к классу А и В, не смогут подтвердить свой класс в ходе сертификации», - комментирует директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец.
«Создание классификации ГУД - очередной шаг на пути к цивилизованному рынку. Но было бы слишком оптимистично предполагать, что она получит более широкое распространение, чем предыдущая, и будет обязательно применяться собственниками бизнес-центров. Пока нет обязательной классификации (как в гостиничном секторе), никто не сможет заставить собственников написать в рекламной брошюре, что его бизнес-центр соответствует, например, категории «В-“. Поэтому я считаю, что на данном этапе новая классификация облегчит жизнь только профессионалам - консультантам и брокерам», - говорит руководитель отдела проектного брокериджа ASTERA St.Petersburg Ольга Земцова.
При этом эксперты отмечают, что новая классификация позволит несколько повысить статус объектов, расположенных на окраине города или в местах, удаленных от метро. «Большинство офисов, расположенных в центре города, скорее всего, не смогут подтвердить свой класс по новым правилам из-за отсутствия парковок, расположения в реконструированных зданиях, отсутствия достаточных электромощностей и устаревших инженерных систем. Но поскольку для большинства компаний размещение в центре – вопрос престижа, они сознательно будут жертвовать некоторыми удобствами и классом ради местоположения. Поэтому, если переклассифицировать здания согласно классификации ГУД, то получится, что текущая арендная ставка в классе «С» в центре Петербурга будет выше, чем в новом офисном комплексе класса «А» на периферии», - добавляет Марковец.
Комментарий
Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg:
ГУД по сути не представила нового продукта, основанного на принципиально новых подходах к классификации офисных центров, То что мы увидели - видоизмененный документ, выработанный Московским Исследовательским форумом и адаптированный затем Санкт-Петербургским Исследовательским форумом к локальному рынку, к которому добавлено несколько своих параметров. Я лично не смог найти существенных отличий от того, что сделала компания Knight Frank с коллегами из Collliers и JLL в 2008 году. Из, на наш взгляд, несущественных параметров в классификацию включен класс С, который по большому счету в классификации не нуждается, поскольку в нашей рыночной практике к классу С по умолчанию относятся все БЦ, не вошедшие в классы А и В. Вызывают сомнения и некоторые пункты, например, установленный для класса А и В+ коэффициент потерь в 18%: на развитых рынках девелоперы обычно ориентируются на коэффициент не более 12%, и тем более странно, что классификация позиционируется как продукт для девелоперов. Что же касается сертификационной комиссии, то эта идея показала свою нежизнеспособность еще во времена первой ГУДовской классификации.
Классификация офисных центров
.jpg)
Под терминами понимается:
«обязательно» - обязательное наличие и соответствие данному параметру;
«факультативно» - желательное наличие и соответствие данному параметру;
«не применимо» - оценка по данному параметру не производится.
Источник: Гильдия управляющих и девелоперов
