Рынок торговых площадей Петербурга переживает не лучшие времена. Текущий год характеризуется падением девелоперской активности. Согласно исследованиям специалистов LCMC, приостановлено на неопределенный срок строительство 24 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 10,8 млн кв. м, сдача которых намечалась на 2010–2017 годы. Причем торговая функция в этих проектах занимает 6,8 млн кв. м. Строительство торгово-развлекательных комплексов приостановили компании «Адамант», УК «Теорема», Группа ЛСР, ОАО «Главстрой», ЛенСпецСму, Ruric AB, Setl City, ГК «Пик».
Просчитались
В конце 2008 года в Петербурге эксперты прогнозировали ввод в 2009 году 15 торговых центров (269 608 кв. м торговой площади). Однако к концу 2009 года – началу 2010-го откроют двери лишь девять ТРК (под торговлей – около 124 160 кв. м). В частности, «Агата-Инвест» откроет ТЦ к предновогодним базарам в Невском районе, RTM Development – во Фрунзенском.
Реализация незамороженных проектов идет с разной степенью активности и находится на различных стадиях. Продолжается строительство известных ТЦ Galeria и Stockmann у станции метро «Площадь Восстания». Они будут завершены в следующем году. Активно достраивается ТК Aura. Запуск планируется в первом квартале 2010 года.
«Несмотря на кризис мы продолжаем работу над самым крупным и масштабным проектом в Невском районе – возведением надземного пешеходного перехода Icebridge (240 010 кв. м), – рассказал Константин Панкратьев, директор ООО «Донк». – Как известно, изначально проект имел высоту 150 м. Однако история с заявкой в городскую администрацию на отклонение от ПЗЗ на 30 м заняла у нас дополнительно год согласований. Безусловно, эта задержка вносит поправки в наши календарные планы».
На стадии изыскательных работ находится гипермаркет ЗАО «СТАРТ» в Мурино. Компания «Кворум-Инвест» планирует построить досугово-развлекательный центр на Выборгском шоссе. Также ООО «Генис» возведет торгово-бытовой комплекс с многоярусным паркингом в Колпино. Участок расположен вблизи района малоэтажной застройки «Новая Ижора». По словам Константина Панкратьева, «Донк» в 2010 году предполагает начать строительство торгового комплекса «Карамель» на Таллинском шоссе общей площадью 35 330 кв. м (уже подписаны договоры с рядом якорных арендаторов, такими как «О'Кей») и многофункционального комплекса (бизнес-центр, торговый комплекс и спортивно-оздоровительный центр с бассейном) на Дальневосточном проспекте общей площадью 35 900 кв. м.
Финансовая недостаточность
По мнению директора департамента стрит-ритейла NAI Becar Марины Фёдоровой, в целом развитие рынка притормозилось в связи с увеличением ставок капитализации почти в два раза. Банки диктуют свои условия. Доходность проектов снизилась, а стоимость кредитных ресурсов возросла.
Кризис скорректировал планы развития ТРК на окраинах и в удаленных спальных районах города. Отложено строительство многофункциональных комплексов (МФК) Sun Gally Park Center компании Raiffeisen Evolution, компании «РТМ Девелопмент» (МФК «Кушелевка» и «Купчино»), также МФК «Невский Колизей» в Буграх, МФК «Адамант парк», торговых центров (ТЦ) «Кантемировский» на Полюстровском проспекте компании Europolis, «Словацкий дом» ГК «Ташир» на улице Салова, кроме того ТЦ «Долгоозерная улица» на Комендантском проспекте (компания «Макромир») и гипермаркета «Зеленая страна» на Пулковском шоссе (компания «Еврогарден»).
Отказались от намерения строить новые комплексы X5 Retail Group, «О'Кей». Приостановила создание магазинов шаговой доступности под маркой VMart фирма «Дикси». Крупные торговые сети все чаще заявляют о намерении арендовать площади для размещения дискаунтеров.
Переориентация
В условиях снижения стоимости коммерческой недвижимости игроки рынка открывают магазины низкобюджетного формата, занимающего небольшие площади. Metro Cash & Carry, один из крупнейших в мире операторов мелкооптовой торговли, объявил, что в течение одного-двух лет начнет развивать в России торговые центры уменьшенного – в два-три раза, по сравнению с традиционными магазинами, – формата. Недавно генеральный директор сети «Находка» Юрий Мезенцев рассказал о закрытии семи магазинов в Петербурге и Выборге с целью дальнейшей сдачи помещений в аренду.
Проблемные сети, испытывающие финансовые трудности, объединяются с крупными игроками рынка. Так, X5 Retail Group недавно получила разрешение от ФАС на приобретение сети «Патэрсон», куда входят 82 универсама в Москве, Подмосковье и других регионах России. По утверждению генерального директора сети «Пятерочка» Олега Высоцкого, X5 Retail Group планирует в 2009 году открыть около 140 магазинов-дискаунтеров.
По мнению Марины Фёдоровой, сейчас хорошо себя чувствует не крупный бизнес (как многие предполагали), а средний, но со своим брендом и собственным производством. «Крупные раскрученные бренды, которые активно развивались, открывали много точек за сравнительно короткий период, в данный момент обременены кредитной нагрузкой. Показательным в этом смысле будет ноябрь, так как пик кредитования пришелся на август 2008 года, соответственно, очень скоро станет ясно, у кого какое финансовое положение на рынке», – резюмирует эксперт.
Встройка подтягивается
По сведениям АРИН, заметно увеличение спроса на встроенные помещения, которые расположены в спальных районах города, рядом со станциями метро или на проходных магистралях. «Количество сделок по сдаче в аренду и продаже таких объектов в октябре увеличилось на 18–20%», – заявила директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина. Это вызвано, во-первых, желанием арендаторов найти площади поскромнее (и в смысле размера, и в смысле цены), во-вторых, сокращением ликвидной встройки. Например, на Невском проспекте почти не встречаются свободные помещения – они либо заняты арендаторами, либо проданы.
Пока непонятна ситуация с помещениями, которые ранее арендовали казино. Из-за большой площади таких объектов и высоких арендных ставок найти для них арендатора достаточно сложно. «Теоретически эти помещения могут быть интересны продуктовым сетям, предприятиям общепита и дисконтным магазинам одежды и обуви, однако такие арендаторы не готовы платить запрошенные деньги», – полагает Екатерина Лапина.
Аренда падает
Компания GVA Sawyer оценивает емкость рынка качественной торговой недвижимости в 2,5 млн кв. м арендопригодных площадей. Средняя заполняемость составляет 89–91% – на 5–7% ниже, чем в конце 2008 года.
Наполняемость строящихся объектов составляет в среднем всего 10–20%. В наиболее уязвимом положении находятся торговые центры с неудачным местоположением или неграмотной концепцией. Они рискуют остаться совсем без арендаторов, если не проведут репозиционирование.
Марина Фёдорова разъясняет, что за кризисный год предложение по аренде увеличилось на 70%, что в разы превосходит спрос. При этом арендные цены уменьшились в среднем на 30%. А в непопулярных торговых центрах, расположенных в удалении от метро, снижение достигает 60%, и сейчас ставки находятся на уровне 500 руб. за кв. м в месяц.
Очевидно, что денежный поток уменьшился, однако главная причина проблем – скучное позиционирование объектов, их неудачное местоположение и отсутствие концепции. Особенно пострадали такие торговые центры, как «Рамстор» у станции метро «Пионерская», также «Променад», «Питер» и другие, которые не могут похвастать сбалансированной концепцией и, соответственно, востребованностью со стороны покупателей.
По словам Екатерины Лапиной, собственники малоликвидных помещений вынуждены идти на значительные дисконты для того, чтобы заинтересовать потенциальных арендаторов. Скидки продолжаются. Только за октябрь они составили 10–15%.
Неплохо на этом фоне выглядят ТК с удачно продуманной концепцией и хорошей локацией – такие как «Пик», «Сенная», «Гранд Каньон». Они в кризис пользуются популярностью у операторов торговли, так как обеспечивают необходимый покупательский поток. Если в центрах «Мега» и появляются вакантные площади, то они тут же находят арендаторов.
Прогноз-2010
Специалисты GVA Sawyer считают, что в 2010 году часть более-менее заметных на рынке ТК вступят в строй, но новые проекты вряд ли появятся. При этом проекты на ранней стадии (идея или проектирование) начинаться не будут. Объем ввода арендопригодных площадей (GLA) в 2010 году, по оценке консультантов, может составить 220–250 тыс. кв. м.
