Северная локация
Северные районы Петербурга продолжают пользоваться избирательным спросом у арендаторов. Прежде всего их привлекает территория около Выборгской набережной, где достаточно много офисов класса B, которые сейчас «собирают» съемщиков, в течение всего года мигрировавших из центральных районов в поисках комфортных помещений подешевле. Определенным спросом пользуется и офисная недвижимость в Приморском районе, сосредоточенная вокруг станций метро «Черная речка» и «Старая Деревня», – близко к центру, но сравнительно дешево.
В Приморском и Выборгском районах разница в средней цене аренды офисов в октябре, по сравнению с сентябрем, составила 60 руб. Только в одном случае это – значение со знаком «плюс», в Приморском районе ставка выросла с 591 руб. (сентябрь) до 653 руб./кв. м (октябрь). А в Выборгском районе – цифра упала с 658 руб. (сентябрь) до 593 руб./кв. м (октябрь). Максимальные показатели зафиксированы в Выборгском районе год назад, в октябре 2008 года, в размере 1 107 руб./кв. м, а в Приморском – в январе 2008-го – 1 200 руб./кв. м. В Калининском цены ведут себя более предсказуемо. За октябрь ставка снизилась на 14 руб. и составила 560 руб./кв. м, в начале осени аренда квадратного метра стоила 574,8 руб. При этом самая высокая ставка была ровно год назад – 866 руб./кв. м.
Основной объем предложения сосредоточен на объектах площадью 100–180 кв. м, количество предложений по всем видам офисной недвижимости в полтора раза выше, чем летом прошлого года. В предложении – большое количество помещений в административных зданиях бывших заводских комплексов, где подыскать офис можно и за 450 руб. за «квадрат».
Цены на продажу офисных помещений на севере также показали разнонаправленную динамику. В Выборгском районе стоимость метра в октябре упала в среднем на 4% и составила 102,4 тыс. руб. (105,7 тыс. руб./кв. м в сентябре). Это значительно меньше пикового показателя – сентября 2008 года – 123,5 тыс. руб./кв. м. В Калининском и Приморском районах стоимость коммерческих помещений увеличилась, но по-разному. Если в Калининском рост составил всего 2 тыс. руб. (93,9 тыс. руб. в октябре и 91,6 тыс. руб./кв. м в сентябре), то в Приморском метр офисной площади «подрос» почти на 10 тыс. руб. (104,1 тыс. руб. в октябре и 96,7 тыс. руб./кв. м в сентябре).
В октябре текущего года Калининский район показал рекордные темпы роста арендных ставок торговых помещений – с 803 руб./кв. м/мес. в сентябре до 993 руб./кв. м/мес. в октябре. Но это все еще меньше наибольшего значения – января 2008 года, когда метр сдавали за 1 278 руб. в месяц. Выборгский район также продемонстрировал хоть и небольшую, но положительную динамику. В сентябре торговые помещения предлагали за 1 012 руб./кв. м/мес., в октябре – за 1 046 руб. Но разрыв с пиковыми значениями остается большим – в августе 2008 года метр сдавали за 2 182 руб. в месяц. Приморский район – единственный из северных, где стоимость аренды за минувший месяц снизилась. Сентябрьские 909 руб./кв. м/мес. превратились в октябре в 879 руб. А в сентябре 2008-го «квадрат» здесь сдавали за 1 354 руб. в месяц.
В сегменте продажи торговых помещений в Выборгском районе в октябре стоимость квадратного метра снизилась на 7 тыс. руб. и составила 100,8 тыс. руб. В сентябре аналогичные варианты выставляли по 107,3 тыс. руб./кв. м, а год назад – в сентябре 2008 года – по 144 тыс. руб. В Калининском и Приморском районах, напротив, цена выросла, хотя и незначительно. В Калининском – с 98,3 тыс. руб. в сентябре до 100,6 тыс. руб./кв. м в октябре, в Приморском – с 96,7 тыс. руб. в начале осени до 97,4 тыс. руб./кв. м в конце октября. Максимальные показатели в этих районах приходятся на август 2008 года в Приморском районе (149,7 тыс. руб./кв. м) и сентябрь 2008-го – в Калининском (142,2 тыс. руб./кв. м).
Основной спрос сконцентрировался в этих районах на градообразующих магистралях (проспектах Просвещения, Энгельса и Гражданском), где ставки аренды на 20–50% выше, чем в среднем по району. А если помещение расположено в радиусе 200 м от станции метро, то повышающий коэффициент может доходить до 100%. Такая зависимость прослеживается и в случаях с продажей помещений.
Полвостока
Коммерческая недвижимость на востоке Петербурга подешевела почти на половину по сравнению с пиковыми значениями. В первую очередь это касается ставок офисной аренды. Офисных объектов на востоке города не слишком много – на Красногвардейский и Невский районы в сумме приходится всего около 12% объемов строящихся и реконструируемых офисных центров (причем на Невский район – всего 4%) мегаполиса. Это говорит о низкой деловой активности востока. Причем на востоке представлены преимущественно объекты классов В, В+ и С. Все это провоцирует девелоперов идти на снижение арендных ставок, чтобы хоть как-то поднять спрос. Судя по всему, такая политика приносит свои плоды – беспристрастная статистика фиксирует рост ставок за последний месяц. Так, средняя цена найма офисных помещений в Красногвардейском и Невском районах в октябре составила 512 руб./кв. м/мес. В сентябре этот показатель был 490 руб., а максимальный размер платы зафиксирован в марте 2008 года (913 руб./кв. м/мес.).
В сегменте продажи офисных помещений за последний месяц, напротив, цена упала. Если в сентябре метр предлагали за 101,7 тыс. руб., то в октябре цифра снизилась до 97,2 тыс. руб. При этом самая высокая стоимость приходится на декабрь 2008 года – 113,8 тыс. руб./кв. м.
Похожая картина – и на рынке торговых помещений: стоимость аренды растет, цена продажи падает. Так, в Красногвардейском районе в минувшем месяце арендаторы платили на 20 руб. больше, чем в начале осени (средняя ставка в сентябре – 919 руб./кв. м/мес., в октябре – 937 руб.). Но это значительно меньше, чем показатель февраля 2008 года – 1 326 руб./кв. м/мес. В Невском районе стоимость аренды чуть выше: в сентябре – 1 005 руб./кв. м/мес., в октябре – 1 182 руб. Максимальный показатель был зафиксирован в феврале прошлого года – 1 575 руб./кв. м/мес.
Стоимость торговых помещений, ценовой пик которой приходился в восточных районах Петербурга на ноябрь-декабрь прошлого года, этой осенью продолжает падать. В Красногвардейском районе стоимость метра, по сравнению с сентябрем (100,2 тыс. руб.), упала на 4 тыс. руб. – до суммы 96,7 тыс. руб./кв. м. Максимальная цена – 141,9 тыс. руб. /кв. м – отмечена в декабре 2008 года. В Невском районе квадратный метр в октябре предлагали дешевле на 9 тыс. руб., по сравнению с сентябрьским показателем (118,6 тыс. руб.), тогда как в октябре купить торговые площади можно было за 107,4 тыс. руб./кв. м. Год назад, в ноябре 2008-го, аналогичные помещения продавались по 136,9 тыс. руб./кв. м.
Юг расслоился
Если говорить о рынке качественных офисных объектов, то есть о бизнес-центрах классов А и В+/В, то коммерческую недвижимость в южной части города можно разделить на три части: зону Московского проспекта (от Обводного канала до станции метро «Московская»), деловую зону «Пулково-3» и всю остальную недвижимость, – которые представляют собой в основном реконструкцию промышленных корпусов, а некоторые торгово-офисные объекты сосредоточены в Кировском и Фрунзенском районах. В первой зоне расположены преимущественно бизнес-центры классов В и В+, ситуация со свободными площадями в которых сопоставима со средней по городу.
Пиковые значения средних цен предложения офисных помещений на юге были зафиксированы как раз в канун кризиса – в июне 2008 года в Кировском, Красносельском районе снять офис можно было за 752,6 руб./кв. м/мес., а в августе 2008-го средняя цена предложения в 930,5 руб./кв. м/мес. была зафиксирована в Московском и Фрунзенском районах. За прошедшие полтора года цена снизилась на 139 и 284 руб. соответственно. Причем сейчас ставки аренды движутся разнонаправленно. Если в Кировском, Красносельском районах за месяц тарифы выросли с 604,2 руб./кв. м до 613,3 руб./кв. м, то в Московском, Фрунзенском – они упали с 674,0 руб./кв. м до 646,0 руб./кв. м в месяц.
Что касается продажи офисов, то здесь тенденция обратная. В Московском и Фрунзенском районах средняя цена «квадрата» выросла со 104 409,4 руб. до 106 228,6 руб., а в Кировском и Красносельском – наоборот, упала, с 91 336,2 руб. до 89 606,1 руб./кв. м.
Падение арендных ставок на торговые помещения во всех южных районах, по сравнению с пиковыми значениями, приблизительно одинаковое – примерно 500 руб. Но если в Кировском, Красносельском районах пик пришелся на август 2008 года, то в Московском и Фрунзенском ценовой максимум наступил в январе 2009-го. Сейчас цены успокоились: на юго-западе за месяц они выросли с 937,7 руб./кв. м до 961,4 руб./кв. м, а в Московском, Фрунзенском районах ставки упали – с 1 049,7 руб./кв. м до 1 023,8 руб./кв. м в месяц.
Аналогичная тенденция – на рынке продажи торговых помещений – в Кировском, Красносельском районах за месяц стоимость квадратного метра выросла с 90 064,7 руб. до 103 476,1 руб., в Московском и Фрунзенском – упала, со 104 021,5 руб. до 102 649,1 руб.
Золотая середина
В центре Петербурга на рынке аренды офисных помещений наблюдались небольшие колебания цен. В Адмиралтейском и Василеостровском районах за прошедший месяц средняя ставка снизилась, в Петроградском и Центральном – выросла. В сентябре стоимость аренды в Адмиралтейском районе составляла 612 руб./кв. м/мес., в октябре – 590 руб. В Василеостровском в сентябре ставка составляла 610 руб./кв. м/мес., в октябре – 541 руб. Пиковые значения в этих районах приходятся на июль 2008 года – для Адмиралтейского (994 руб./кв. м/мес.) и на сентябрь – для Василеостровского (972
руб./кв. м/мес.). В Петроградском и Центральном районах динамика выглядит следующим образом: на Петроградской стороне квадратный метр сдавали за 777 руб. в месяц (752 руб. – в сентябре), в Центральном районе – по 788 руб. в месяц (765 руб. – в сентябре). При этом в ноябре 2008 года в Петроградском районе цены фиксировали на уровне 1 221 руб./кв. м/мес., а в Центральном самые большие ставки были в июле 2008 года – 1 181 руб./кв. м/мес.
Цена продажи офисных помещений за октябрь выросла лишь в Адмиралтейском районе. Если в сентябре метр предлагали за 103,3 тыс. руб., то в октябре цена составила в среднем 107,2 тыс. руб. (максимальная стоимость – 118,8 тыс. руб./кв. м – была отмечена ровно год назад). В Василеостровском районе цена «квадрата» упала со 108,5 тыс. руб. в сентябре до 103,8 тыс. руб. в октябре. Причем еще в марте этого года стоимость квадратного метра здесь равнялась 120,3 тыс. руб. В Петроградском и Центральном районах аналогичная ситуация. На Петроградской стороне офисные помещения в сентябре продавали по 119,2 тыс. руб./кв. м, а в октябре – по 114 тыс. руб. На Васильевском острове в начале осени средняя цена квадратного метра составляла 112 тыс. руб., в октябре – 111,5 тыс. руб. Пиковые значения в Петроградском районе приходятся на март 2009 года – 137,1 тыс. руб./кв. м, в Центральном – на август 2008-го – 118 тыс. руб./кв. м.
Торговые помещения в центральных районах подешевели за последний месяц при сдаче внаем лишь в Василеостровском районе. Так, при максимуме в 1 427 руб./кв. м/мес. в октябре 2008 года, в сентябре цена держалась на уровне 813 руб./кв. м, а в октябре опустилась до 788 руб./кв. м. В Адмиралтейском районе в сентябре собственники сдавали квадратный метр за 939 руб./мес., в октябре ставка выросла на 4 руб. и составила 942 руб. (наибольшая цена была в марте 2008 года – 1 542 руб./кв. м/мес.). В Петроградском и Центральном районах изменения более значительные. В Петроградском с сентябрьских 997 руб./кв. м/мес. сумма добралась за октябрь до 1 102 руб./кв. м (максимум – в декабре 2008-го – 1 838 руб./кв. м/мес.). В Центральном районе в сентябре месячная стоимость метра составляла 1 172 руб., в середине осени – 1 275 руб. Пиковое значение отмечено в сентябре прошлого года – 1 743 руб./кв. м/мес.
Цена продаж офисных помещений в Адмиралтейском районе выросла на 10 тыс. руб./кв. м и составила 98,9 тыс. руб./кв. м. Однако это ощутимо меньше пиковых 131,5 тыс. руб./кв. м в ноябре 2008 года. В Василеостровском районе стоимость метра выросла со 104,5 тыс. руб. в сентябре до 109,1 тыс. руб. в октябре (в ноябре 2008-го аналогичные предложения выставляли по 149,9 тыс. руб./кв. м). В Петроградском районе стоимость метра торговых помещений снизилась: 106,2 тыс. руб. – в сентябре, 103,8 тыс. руб. – в октябре. Год назад, в октябре 2008-го, подобные варианты продавали по 144, 8 тыс. руб./кв. м. В Центральном районе цены на коммерческие объекты также упали. В сентябре цена составляла 113 тыс. руб., в октябре – 110,6 тыс. руб., а максимальный показатель остался в августе 2008 года – 155 тыс. руб./кв. м.
ЭКСПЕРТИЗА
Евгения Васильева,
заместитель директора департамента консалтинга Colliers International:
– Рынок офисной недвижимости сейчас отличается высокой эластичностью по цене. Арендаторы пользуются моментом для переезда в места с более привлекательным местоположением. Так, основной спрос на площади в высококлассных бизнес-центрах сконцентрировался в так называемой прайм-зоне, в непосредственной близости от Невского проспекта. Это – традиционно дорогая территория. Еще год назад открыть офис в центре города многим компаниям было не под силу – ведь ставки здесь могли составлять 2–2,5 тыс. руб./кв. м/мес. Даже в кризис здесь зафиксировано самое медленное снижение цен. Пожалуй, только к осени цены в прайм-зоне достигли адекватного, на наш взгляд, уровня: запрашиваемые ставки теперь находятся в диапазоне 1–1,8 тыс. руб./кв. м. Это, в свою очередь, стимулировало рост интереса со стороны съемщиков, что позволяет надеяться на новые сделки аренды в офисном сегменте.
По-прежнему востребованными, как и до кризиса, остаются помещения вдоль федеральной трассы Московского проспекта.
Умеренный спрос отмечается в Приморском районе, вокруг станций метро «Черная речка» и «Старая Деревня». Офисы в этом районе плотно окружены жилыми массивами, что удобно для сотрудников компании. Этим, а также демократичными условиями аренды (запрашиваемые ставки на высококлассные помещения здесь начинаются от 800 руб./кв. м) объясняется интерес арендаторов к данной деловой зоне.
В то же время Петроградская сторона и Васильевский остров, которые столь динамично развивались в последние годы, несколько утратили свои позиции. Во многом это объясняется сложной транспортной ситуацией, характерной для этих районов.
Сергей Игонин,
управляющий партнер компании «АйБи ГРУПП»:
– Если говорить о главных итогах прошедшего квартала, то особо значимых и интересных событий не произошло. Хотя отсутствие потрясений, плохих новостей – в нынешней ситуации – уже сама по себе хорошая новость. Есть надежда на некую стабилизацию арендных ставок. Несмотря на то, что для всех районов и каждого здания установлены свои конкретные ставки, существует вероятность, что они уже достигли минимального показателя и больше падать не будут. И это тоже хорошая новость.
Можно отметить некоторое увеличение количества обращений потенциальных арендаторов. Это в основном компании малого и среднего бизнеса, которые ищут более удобные для них варианты аренды. К сожалению, пока категорически мало вновь создающихся компаний. Того самого перелома – когда спрос на офисном рынке будут формировать компании-новички – пока, увы, не произошло. Говорить о неком тренде в продажах сегодня невозможно, в силу того, что никаких продаж на офисном рынке практически не было. Существуют некоторые факты покупки небольшого количества офисных площадей, но пока они столь малы, что не оказывают влияния на общую картину рынка. Но, насколько мне известно, в настоящее время готовится несколько крупных сделок, будет интересно посмотреть, кто покупает и за какие деньги.
Если говорить об арендаторах (а сегодняшний рынок – это рынок арендаторов), у них есть реальная возможность улучшить свои экономические показатели благодаря снижению затрат на аренду. Для кого эта тема актуальна, те продолжают находиться в активном поиске. Ну а настроения инвесторов известны только самим инвесторам. Информация из открытых источников, в том числе из СМИ, приходит различная, но наблюдается легкое оживление спроса в сегменте гостиничной недвижимости, в офисном и ритейле – пока тишина…
Сергей Федоров,
исполнительный директор ООО «Практис КБ»:
– Несмотря на стремление девелоперов сохранить ставки в бизнес-центрах без изменений, низкий спрос вынуждает к дальнейшей их корректировке. Наибольшее уменьшение ставок произошло в классе А – за три месяца они снизились на 14,2%, до уровня 1 404 руб./кв. м/мес., включая НДС и коммунальные услуги. В классе В/В+ ставки стали ниже на 5,5% – до 989 руб./кв. м/мес., а в классе С наблюдалось незначительное повышение на 2%, до 678 руб./кв. м/мес. Ставки в 92% случаев декларируются в рублях.
Что касается ритейла, то спад продаж выделил две основные стратегии их развития: удержание позиций через сохранение прибыли (сокращение издержек, закрытие неприбыльных торговых точек, «ужимание» бизнеса) или экстенсивный рост доли рынка путем увеличения числа магазинов (открытие новых точек, выкуп магазинов франчайзи, слияния и поглощения).
Сейчас можно констатировать, что спрос на торговые площади в комплексах постепенно возвращается. Больше половины опрошенных управляющих отметили, что спрос увеличился не только по сравнению с летним сезоном, но и даже в сопоставлении с прошлым годом. Интересуются в основном мелкими площадями – по 30–50–100 «квадратов», но увеличиваются запросы и на блоки от 200 кв. м.
Возврату спроса способствуют изменения в арендной политике – меняются схемы начисления арендной платы у ряда арендаторов. Снижение ротации съемщиков и появление новых стимулируют арендодателей задуматься о пересмотре ставок. К тому же в начале 2009 года многие ТЦ пошли на снижение ставок на определенный период (шесть-девять месяцев), и теперь они постепенно отыгрывают назад. Если брать сведения за год, в зависимости от товарной группы ставки упали от 10% до 60%, в среднем – на 30–35%.
