Летом «БН.ру» уже пытался оценить попытки вести анализ изменений цен на вторичном рынке жилья в крупнейших регионах России. Тогда разбирались данные Союза инженеров-сметчиков, и был сделан печальный вывод: они сильно расходятся с подсчетами аналитиков на местах. РГР недалеко ушла: их выкладки на общероссийском уровне можно назвать статистикой или аналитикой с большой натяжкой.
 
На вывеске
 
Информационная справка РГР о ценах на жилье в городах России реализована на основе обсчета данных Единой базы. По данным ведущего профессионального объединения риэлторов, наиболее сильно за прошедший месяц упала цена квадратного метра жилой недвижимости в Ижевске (2,3%) и в Москве (2,2%).
 
Тем не менее, в отличие от предыдущего рейтинга, где все российские города (включенные в рейтинг) продемонстрировали исключительно снижение стоимости квадратного метра, по итогам октября сразу восемь участников показали положительную динамику цен. Так, в Самаре средняя цена предложения на 31 октября 2009 года по сравнению с прошлым месяцем выросла на 1,7%, в Курске - на 1,6% и в Воронеже - на 1,5%.
 
В расчете участвуют предложения на вторичном рынке городов России. В качестве основного параметра принята средняя цена предложения квадратного метра в конкретном городе с вычислением вектора и размера прироста цен в процентах. Средняя цена квадратного метра в городе подсчитывается в рублях как среднее по всем предложениям данного города с датой обновления не старше 3-х месяцев.
 
Всего в рейтинге представлено 23 города Российской Федерации, а также Московская область. Как гласит официальный источник, «по остальным городам информация либо не точна из-за недостатка данных, либо отсутствует на дату мониторинга». Было бы лучше, если бы эта сноска относилась ко всему рейтингу.
 
За фасадом
 
Приведем только несколько фактов, подвергающих сомнению расчеты РГР.
Пример, бросающийся в глаза: Новосибирск. Аналитические справки РГР утверждают, что в октябре, равно как и сентябре, цены на вторичке здесь продолжали ползти вниз – на 1,5% в первом осеннем месяце и еще на 0,3% во втором. Меж тем как все местные аналитики говорят об обратном. В данном случае приходится констатировать уже прямое искажение имеющей на рынке тенденции. Один из наиболее авторитетных аналитических источников Новосибирска – RID Analуtics. Три специалиста этой компании, между прочим, получили от РГР статус сертифицированных аналитиков рынка недвижимости. Они говорят про рост (в октябре на 1,2%), РГР – про падение. Кто кого дискредитирует?
 
Еще более вопиющий случай обнаруживается в справке об изменении цен за сентябрь. Механический подсчет по Единой базе РГР дал фантастический результат по Хабаровску: плюс 14,9% за месяц. Элементарная логика подсказывает, что при нынешней экономической ситуации в стране такого никак не могло быть. Но признаки логики появляются только через месяц: в сводке за октябрь Хабаровск уже не фигурирует.
 
Надо сказать, что формирование списка крупнейших городов России вообще ведется по принципу волюнтаризма, иначе не скажешь. За последние полгода он перекраивался практически ежемесячно. В нем появлялись и исчезали Жигулевск, Калуга и Иваново, но никогда не было таких городов с населением свыше 500 тыс. человек, как Владивосток, Краснодар, Астрахань, Волгоград или Барнаул (список можно продолжить).
 
Список партнеров, от которых поступают данные в Единую базу РГР, внушителен, в нем около 20 объединенных электронных баз из регионов и еще больше индивидуальных компаний. Однако от неувязок это не спасает.
 
«Бюллетень недвижимости» является основным петербургским партнером РГР по наполнению Единой базы. «На страницах каталога представлены около 95% объектов недвижимости, находящиеся в активном рыночном обороте, от более 90% участников рынка недвижимости Петербурга и области», - говорится на соответствующей странице сайта РГР.
 
Можно сравнить. По итогам октября, по данным «БН», стоимость жилья на вторичном рынке снизилась на 0,72% и составила 81,7 тыс. рублей за кв. м. Данные РГР: снижение 0,9% и стоимость на 31 октября – 78364 руб. за «квадрат». Расхождение можно объяснить двумя причинами: либо база РГР охватывает больше 95% петербургских объектов, либо – меньше. Первое – из области невероятного, ибо о такой ширине охвата большинство региональных рынков могут только мечтать. Тогда зачем изобретать велосипед в виде собственной статистики, если есть готовая.
 
КОММЕНТАРИИ:
Елена Ермолаева, директор компании RID Analytics (Новосибирск)
К сожалению, все попытки осуществлять мониторинг многих городов России из Москвы пока не сильно удачны. Возможно, что в данном случае ошибка кроется в словах: «Средняя цена квадратного метра в городе подсчитывается в рублях как среднее по всем предложениям данного города с датой обновления не старше 3-х месяцев» То есть, по сути, это данные не за месяц, а за 3 месяца.
Еще важный момент: базу можно нормировать, а можно просто считать среднюю цену. Специалисты знают, что есть средняя простая, а есть взвешенная. И так далее.
А самое важное, конечно, то, что надо пользоваться по возможности платными базами данных – когда агентство платит деньги за рекламу, оно более вдумчиво подходит к качеству размещаемой информации.

Сергей Потапов, директор ООО «ИС Центр» (Нижний Новгород)
Споры по поводу актуальности и точности статистики не затихают и никогда не затихнут. Важно, какие методы и источники используются. Ни один из методов не свободен от неточности и не секрет, что риэлторские компании порой грешат с точностью предоставления данных. В случае с РГР для меня важна общая картина. Такой сводки, да еще основанной на реальных данных, а не на закрытых собственных базах, больше нет на рынке. Кроме того, Единая база РГР ежедневно обновляется. Понятно, что чем меньше период, тем больше возможность ошибки. «Плюс 14» по Хабаровску – это, конечно, явный технический сбой. Что же касается колебаний и отклонений, они возможны. Все-таки объекты геокодируются, чистятся «дубли», да и источники могут давать сбои.
Анализ статистики говорит о том, что по тем городам, где есть развитые информационные системы, цифры близки к реалиям. Но подобных систем в России мало, поэтому РГР необходимо развивать действительно профессиональные базы данных с переходом на мультилистинговые отношения. Но это дело времени.

Татьяна Алексеева, директор ООО «Медиана» (Пермь)

В структуре информационного альянса «Медиана» есть свой Аналитический центр, который регулярно проводит мониторинг рынка недвижимости города Перми и Пермского края. Мы не предоставляем свою базу данных в базу РГР, но ежемесячные отчеты в свободном доступе можно найти на Интернет-портале «Метросфера». По информации аналитиков нашей компании, на пермском рынке жилья с лета 2009 года наблюдается некоторое оживление: ценовой курс значительно замедлил темп снижения. Особенно это проявилось на «вторичке», где осенью цены плавно пошли вверх. Вторичный рынок жилья вырос в цене на 1,4% (39 610 руб./кв. м), на первичном рынке продолжается снижение, которое по итогам октября составило 1,9% (37 770 руб./кв. м).

 

Евгений Проскурин, президент Южной гильдии риэлторов и оценщиков (Ростов-на-Дону)

Неоднократно замечено, что качество поставляемой в общероссийские базы информации в каждом регионе разное, что бесспорно отражается на качестве и всей «ценовой картины России». Винить здесь нужно в первую очередь «поставщиков», так как, например, в Ростове-на-Дону существуют поистине уникальные операторы рынка, которые вообще не «чистят» свои базы предложений. Но, с другой стороны и тем, кто пытается создать «хорошую» общероссийскую ценовую статистику тоже неплохо бы иметь «контроль качества».

В том же Ростове есть актуальные базы у сильных операторов рынка недвижимости («Титул», «Дон-МТ», «Нирлан»), а также некие объединенные системы, например, издания «Все квартиры города». И даже внешний мониторинг этих игроков рынка недвижимости региона позволил бы сделать сверку данных на точность - ведь у местных лидеров данные наверняка точнее. Так, например, по данным РГР на 31 октября средняя цена предложения по Ростову составляет 50 557 руб\кв. м, а на сайте КУН «Титул», в разделе аналитика сертифицированного аналитика РГР мы видим среднюю цифру по октябрю 48 410 руб.\кв. м.

  

Текст: Игорь Воронин