В понедельник, 9 ноября Министерство обороны РФ начнет принимать заявки от претендентов на покупку очередного объекта в Петербурге. На аукцион единым лотом выставляется восемь зданий в поселке Комарово по адресу: улица Морская, дом 11, а также земельный участок, на котором они расположены, площадью 31,436 тысяч кв м. Имущество находится в оперативном управлении у Каменноостровской квартирно-эксплуатационная части Министерства обороны РФ. Организатором торгов выступит ФГУ «Центральное управление материальных ресурсов и внешнеэкономических связей Минобороны РФ». Заявки на участие в торгах будут приниматься с 9 ноября по 3 декабря, победителя выберут 10 декабря 2009 года.
Все продаваемые здания – нежилые. Часть из них бревенчатые, обшитые вагонкой другие каркасно-обшивные, каркасно-засыпные и кирпичные. Электричество к ним подведено, а вот водопровод и отопление есть не во всех, некоторые обогреваются печами. Правда, имеется собственная котельная, но состояние ее оставляет желать лучшего.
Земельный участок находится в границах охранной зоны. Инвестор, который приобретен объект, обязан будет обеспечить сохранность существующих на участке подземных и наземных магистральных коммуникаций.
Начальная цена продажи – 126 042 969 рублей с учетом НДС. Шаг аукциона 2,5 млн рублей. Покупатель должен будет также возместить затраты оценщика объекта – ООО «Капитал».
Распродажа в Комарово
Это уже второй объект в Комарово, которое Минобороны продало в нынешнем году. В октябре министерство пустило с молотка земельный участок площадью 9199 кв. м и два здания площадью 521,6 кв. м на улице Лейтенантов. Покупатель ООО «Ридинг» заплатил за лот 51,662 млн рублей при стартовой цене в 24,662 млн рублей. У «Ридинга» в Комарово есть еще один участок – на смежной с улицей Лейтенантов - Кавалерийской, дом 6-А. Его площадь 18,292 тысячи кв. м. Компания получила его под изыскания еще в 2006 году. Что именно она собирается там построить, выяснить не удалось.
Минобороны намерено до конца 2009 года выставить на продажу еще один объект на Морской улице - дом 4. Площадь здания, которое находится здесь, составляет 475,4 кв.м, участок, на котором оно находится, занимает 2,77 га.
Распродаются в Комарово также и ведомственные объекты. Например, месяц назад ООО «Компания «Ренессанс» купило на аукционе базу отдыха петербургского ГУП «Горэлектротранс». Двухэтажное здание-памятник 1901 года постройки площадью 163,3 кв м, расположенное на Лесном проспекте, ушло по начальной стоимости – за 20,06 млн. рублей.
Кроме того, здесь реализуются проекты еще нескольких застройщиков. Так, компания «Евротек» на Кавалерийской улице возводит три дачи. «Северный модерн» на углу Большого проспекта и Горной улицы реконструирует здания, принадлежавшие санаторию «Белые ночи», под мини-гостиничный комплекс, рассчитанный на 10 постояльцев.
Не самый удачный
Начальник отдела аналитики компании Setl City Владимир Копылов полагает, что участок на Морской менее ликвидный, чем уже проданный – на улице Лейтенантов. «Его функциональное назначение - гостиничные и туристические объекты, в нынешних условиях рынка это не самое интересное направление», - говорит Владимир Копылов.
Как считает директор по маркетингу компании Sestra River Developments Ольга Копейкина, хотя продаваемый участок располагается не на побережье, это место выглядит достаточно привлекательным для девелопмента. «Судя по местоположению участка, потенциальный инвестор, скорее всего, здесь разместит жилье (например, таунхаусы, малоквартирные дома) с некоторой инфраструктурой или объекты спорта и отдыха», - предполагает она.
Эксперты затрудняются оценить, насколько адекватна заявленная стартовая цена аукциона. Все зависит от особенностей продаваемого участка, которые могут существенно повлиять на себестоимость строительство новых объектов на нем.
Например, с переводом объектов из категории военных земель в другой статус, позволяющий строить гражданские объекты, здесь трудностей не возникнет, так как участок располагается в окружении жилой застройки. А вот принадлежность к охранной зоне может вызвать некоторые проблемы. В частности, по планировке и использованию участка, что потребует согласования с КГИОП.
Кроме того, инвестору придется серьезно вложиться в инженерную подготовку земли. «Заранее оценить стоимость таких работ крайне сложно. Например, может обнаружиться дефицит электрических мощностей (и их придется докупать, а также реконструировать объекты электроэнергетики), потребуется реконструкция котельной (в случае, если она газовая, иначе – строительство новой котельной со всеми вытекающими последствиями). Возможно, придется заниматься строительством канализационной сети. А учитывая достаточно напряженную ситуацию с инженерными сетями в Курортном районе в целом, инвестору, возможно, придется подключать свои внутриплощадочные сети к точкам, удаленным от участка на значительное расстояние, а также выполнять обременения монополистов, связанные с реконструкцией существующей инженерной инфраструктуры под повышенные нагрузки», - рассуждает Ольга Копейкина.
Ее компания реализует в том же Курортном районе глобальный проект «Петровский Арсенал». Сейчас он находится на стадии подготовки документов для подачи в Государственную экспертизу. Девелоперу придется строить собственную котельную, электроподстанцию, реконструировать часть городского канализационного коллектора. Так что об инженерных проблемах Курортного района компания знает не понаслышке.
Перечень выставляемых на торги объектов:
Здания:
1. этажность - 2, год постройки - 1905, площадь - 261,8 кв.м;
2. этажность - 1, год постройки - 1912, площадь - 113,8 кв.м;
3. этажность - 1, год постройки - 1938, площадь - 133,3 кв.м;
4. этажность - 1, год постройки - 1938, площадь - 42,0 кв.м;
5. этажность - 1, год постройки - 1910, площадь - 99,4 кв.м;
6. этажность - 1, год постройки – 1940, площадь - 103,6 кв.м;
7. этажность - 1, год постройки - 1936, площадь - 58,3 кв.м;
8. этажность - 1, год постройки - 1976, площадь - 67,6 кв.м;
Земельный участок площадью 31 436 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов - для размещения военных объектов.
Источник – Министерство обороны РФ
