Все люди так или иначе планируют свое будущее. В том числе – и свои будущие жилищные условия: где и как они хотели бы жить. Но нечто подобное пытается сделать и государство, когда разрабатывает различные жилищные программы. Разница состоит в том, что отдельные люди делают это для себя лично – неявно и эксклюзивно, в то время как государство стремится сделать это статистически точно - в расчете на каждого.
В результате, рыночные цены на жилье, как впрочем, и любые «рыночные данные», есть для конкретного человека и для государства априорно не одно и то же. Для отдельного человека конкретные рыночные цены на конкретные квартиры есть исходная информация в том смысле, что он вынужден приспосабливать к ним свое поведение, поскольку они постоянно меняются. Но государство не желает приспосабливаться: для него рыночные цены есть исходная информация лишь постольку, поскольку оно желает их в будущем изменить.
Отдельные люди живут в реальном мире, в котором все меняется: цены, предпочтения, денежные доходы. И поскольку «все меняется», люди просто вынуждены корректировать свои планы на будущее, в том числе и представления о том, «где и как они хотели бы жить». Но государство не умеет ждать, оно заранее должно знать, «кто, где и как должен жить». Оно живет в особом макроэкономическом мире, в мире «отчетности», в котором «доступное жилье» есть всего лишь статистика, а рыночные цены – всего лишь орудие расчета.
Вопрос без ответа
Два раза в год чиновники Министерства регионального развития РФ в соответствии с законом вычисляют норматив стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья в целом по стране и четыре раза в год – среднюю рыночную стоимость 1 квадратного метра общей площади жилья для всех субъектов Федерации. Сегодня эти нормативы составляют для России и Петербурга 26 500 и 44 300 рублей соответственно.
Цель расчетов, как это следует из соответствующих федеральных нормативных документов, состоит в том, чтобы оценить в денежном выражении стоимость жилья, приобретаемого населением на открытом рынке в обмен на именные жилищные сертификаты, на предстоящий плановый период. Это есть не что иное, как номинальная стоимость 1 жилищного сертификата в расчете на 1 квадратный метр общей площади жилья.
Вплоть до осени 2008 года вычисляемые в Минрегионразвития параметры мало интересовали участников рынка жилья. За исключением будущих владельцев именных жилищных сертификатов и самих чиновников.
Но осенью 2008 года начался кризис. И первым антикризисным действием федерального правительства на рынке недвижимости стала попытка помочь застройщикам в реализации будущих квартир за счет средств бюджета. Эта попытка оказалась неудачной: предложенная государством цена не устроила застройщиков.
Впервые о намерении поддержать застройщиков в период кризиса федеральная власть в лице председателя правительства Владимира Путина объявила 27 октября 2008 года. Речь шла о выкупе квартир в строящихся домах по «текущим ценам». Тогда многие комментаторы расценили данное заявление как намерение власти временно заморозить цены для терпящих бедствие строителей. Смутила комментаторов разве что денежная сумма, выделенная государством для замещения частного спроса – 100 млрд рублей, что было явно мало.
Однако очень скоро выяснилось, что так называемые «текущие цены» есть не что иное, как региональные нормативы, уже рассчитанные на текущий квартал специалистами Минрегионразвития. И применяться они впредь будут как стартовые цены аукционов, проводимых «на понижение», для тех застройщиков, которые готовы продать свои строящиеся квартиры государству. На это строители ответили тем, что попытались через средства массовой информации доказать чиновникам, что цены Минрегионразвития явно занижены.
Сегодня, как мы знаем, вопрос практически исчерпан. Государство более не желает выкупать новое жилье у застройщиков по «голландской системе», а строители полностью сосредоточились на ожидании грядущего повышения цен. Без ответа остался собственно главный вопрос дискуссии: действительно ли средние цены, рассчитанные Минрегионразвития, занижены относительно гипотетической «справедливой цены» рынка?
На этот вопрос большинство аналитиков рынка недвижимости ответили положительно, но такого рода ответ молчаливо предполагает, что если бы на месте чиновников были сами аналитики, то средняя цена жилья по конкретным регионам и стране в целом была бы рассчитана более точно и справедливо. Это предположение неверно не потому, что справедливую цену жилья нельзя рассчитать математически. Оно неверно по другой причине: необходимая для подобного расчета информация недоступна ни чиновникам, ни аналитикам.
О пользе индексов
Представим себе чисто теоретически: Минрегионразвития решило полностью довериться аналитикам рынка недвижимости и поручило им расчет средних рыночных цен квадратного метра общей площади жилья по всем регионам России. В результате, как это можно ожидать, первым делом возникнет вопрос о методике, по которой будут производиться расчеты. Но как уже было сказано выше, методика расчета в данном случае значения не имеет. А то, что имеет значение, есть экономическая логика – выбор конкретного покупателя.
Первая проблема, с которой неизбежно столкнутся аналитики, состоит в том, что на момент проведения расчетов, сказать что-либо определенное о том, что именно предпочтет купить на открытом рынке будущий обладатель именного жилищного сертификата, невозможно. Он и сам об этом знает лишь приблизительно, поскольку ему еще неизвестно, когда именно он получит долгожданный жилищный сертификат, и какова будет его стоимость. Государство вообще неспособно дать конкретным людям, чего они «хотят», именно потому, что люди вообще не знают, чего они «хотят», если не конкретно не знают, что они могут «иметь». В результате единственно возможным выбором для государства становится стандартное предложение жилья.
Но даже если это стандартное предложение заранее определено, и каждому будущему владельцу жилищного сертификата точно известно, сколько квадратных метров жилья он может получить, остается неизвестной будущая цена, по которой он сможет эти квадратные метры купить. В свою очередь, для государства расчет искомой цены сводится к решению вопроса о том, сколько конкретно денег оно должно дать населению в виде жилищных сертификатов. Если цены на жилье растут, надо дать больше денег, если падают – меньше.
На этом этапе логика выбора государства, поскольку оно выбирает «для всех и для каждого», уже вполне конкретизируется: искомая средняя цена жилья должна как можно более точно отражать покупательную способность денег в отношении стандартного предложения квартир. А покупательную способность денег, как принято считать, достаточно точно измеряют индексы цен. И таким образом вся проблема сводится к выбору конкретного индекса. Единственная трудность, которая здесь возникает, связана с тем, что по закону владельцы сертификатов вправе покупать жилье равным образом и на первичном, и вторичном рынке.
Поскольку априорно не известно, сколько конкретно людей предпочтут покупку жилья на вторичном рынке, а сколько – на первичном, представляется одинаково «несправедливым» использовать для расчета либо средние цены первичного рынка, либо средние цены вторичного рынка. Наиболее простое математическое решение – сложить и поделить. Именно это действие ныне и рекомендует методика Минрегионразвития.
Однако если следовать логике реального рыночного процесса и признать как факт, что покупатели, как правило, ценят настоящие блага выше, чем будущие, то в качестве искомого индекса цен необходимо взять среднюю стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке. Но тогда в ряде случаев необходимость проведения специальных расчетов исчезает как таковая: в Петербурге, например, на эту роль вполне годится индекс БН. Единственно возможное возражение состоит в том, что индекс БН является еженедельным.
Сегодня рано – завтра поздно
По закону средняя рыночная стоимость жилья для целей определения стоимости жилищных сертификатов должна рассчитываться ежеквартально. Это означает, что в чистом виде использовать индекс БН в данном случае невозможно, дополнительно требуется еще и определить его будущее изменение. Дело это чересчур ответственное, а потому представляется возможным куда более «справедливое» решение. Сегодня именные жилищные сертификаты не являются ценными бумагами, однако если их признать таковыми и установить их номинальную стоимость непосредственно в «квадратных метрах» с возможностью конвертирования в реальные деньги по «курсу БН», проблема сохранения их покупательной способности решается технически.
Правда, есть еще одна досадная трудность. Сегодня срок реализации жилищных сертификатов ограничен по закону весьма коротким периодом времени. Но если этот срок продлить как минимум до года, то выбор владельцев сертификатов внешне уже не будет чем-либо отличаться от выбора рядовых участников рынка. Логика этого выбора такова: «сегодня рано – завтра поздно». Понятно, что на фоне поведения рядовых участников рынка владелец сертификата будет стремиться купить как можно быстрее при растущих ценах и купить как можно позже при падающих ценах. Однако в любом случае он потратит всю данную ему сумму.
Здесь собственно и выясняется суть вопроса. Купить что-либо очень желаемое по заранее определенной цене на рынке с изменяющими относительными ценами чрезвычайно трудно. И если предположить, что владельцем сертификата будет обязательно потрачена вся сумма выданной ему «социальной помощи», то тогда цена, которую он заплатит за свое новое жилье, неизбежно окажется выше размера этой «помощи». Что именно он купит и сколько заплатит сверху – неизвестно. Очевидно лишь то, что стоимость квадратного метра приобретенного им жилья не будет равна величине индекса, она окажется либо выше, либо ниже.
Ранее было сказано, что индексы средних цен на недвижимость имеют значение лишь постольку, поскольку более или менее точно отражают изменение покупательной способности денег в отношении стандартного предложения квартир. Однако это верно лишь в двух случаях: либо когда все цены одновременно растут, либо когда все цены одновременно падают – в одной и той же пропорции. Причем, скорость роста либо падения должна быть достаточно высока, чтобы можно было говорить о кумулятивном процессе. Только в этом случае создается иллюзия, что покупательная стоимость денег одинакова для всех участников рынка.
Однако если цены на жилье изменяются не одновременно, разнонаправлено и в различных пропорциях, тогда значение имеет уже не «уровень цен», а их структура, то есть относительные цены, которые и есть исходная информация для выбора покупателя. Покупательная стоимость денег не меняется одновременно в отношении всех квартир, представленных на рынке. И именно этим и создается возможность заработать на нем в любой момент времени для всех его участников. Вопрос о том, «сколько стоит недвижимость», есть вопрос индивидуального выбора, личного экономического расчета. Макроэкономическим он является лишь для государства, поскольку только государство имеет желание измерить цены «для всех и для каждого».
