С соответствующей законодательной инициативой о внесении изменений в Гражданский и Земельный кодексы РФ (ГК и ЖК) готовится выступить правительство Москвы. Как пишет «Коммерсантъ», департамент земельных ресурсов Москвы уже подготовил пакет поправок, и сейчас они походят согласования в столичном правительстве. Уже этой осенью документ предполагается внести в Госдуму.
Забрать и продать
Суть предложений сводится к тому, чтобы разрешить изъятие земельных участков, не используемых в течение двух лет или используемых с нарушением законов. Сейчас процедура изъятия наделов с аналогичной мотивацией прописана только в отношении сельхозземель и участков, предназначенных для строительства (статьи 284-285 Гражданского и 44-45 Земельного кодексов).
Это уже не первая инициатива, объясняемая намерением вовлечь неэффективно используемые земли и объекты недвижимости в оборот. В марте этого года свою деятельность в этом направлении активизировал Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). Его глава Александр Браверман подписал с губернаторами Петербурга и Ленобласти соглашение о том, что субъекты РФ смогут продавать незадействованные федеральные земли, расположенные на их территории. В перечень участков, которые могут быть выставлены на продажу, включено около 500 адресов в Петербурге. На них размещаются федеральные предприятия, учебные заведения, планировалось строительство новых зданий. Сегодня большинство из них не используются либо используются неэффективно. Их можно задействовать под жилую, торговую, промышленную и иную застройку. Причем почти все территории инженерно подготовлены, что позволит снизить себестоимость строительства и ускорить его. Как сообщил господин Браверман, пять финансовых организаций уже заинтересовались возможностью инвестировать в застройку земель РФ: ВТБ, Сбербанк, Газпромбанк, Россельхозбанк и АИЖК.
В марте КУГИ Петербурга обещал основную массу участков выставить на продажу в 2010 году, а примерно 15-20 объектов – до конца 2009-го. Однако пока документы по участкам не готовы, и в КУГИ не могут даже приблизительно сказать, когда начнутся торги.
Аналогичное соглашение Фонда СРЖС с Ленобластью предусматривает три варианта использования федеральных участков. Во-первых, земля может быть передана Ленобласти, подготовлена ею к продаже и продана. Доходы от реализации стороны поделят пополам. Второй вариант: готовить участки к торгам будет сам фонд, и все деньги пойдут в федеральный бюджет. И третий - земля останется в госсобственности и будет, к примеру, сдаваться в аренду.
Перечень таких федеральных участков пока не составлен. Как сообщает пресс-служба ЛО, по приблизительным оценкам, речь может идти о 250-300 га земли.
В начале этого года в федеральном правительстве заговорили о необходимости разобраться с сельхозземлями. Депутаты Госдумы разработали законопроект, который должен был урегулировать не прописанные в ГК и ЖК вопросы о вовлечении в оборот неэффективно используемых участков. Но документ так и не был внесен в повестку. Потом министр сельского хозяйства РФ Елена Скрынник выступила с предложением доработать этот закон и принять его до конца года. Документ, в частности, предусматривает введение штрафа или существенное повышение земельного налога на используемые не по назначению сельскохозяйственные угодья. Брошенные и не обрабатываемые участки предлагается изымать у владельцев.
По данным Елены Скрынник, сегодня в стране не по назначению используется 30 млн га сельхозземель. Общая площадь земель сельскохозяйственного назначения превышает 400 млн га - это 23,6% общей площади всего земельного фонда. Наиболее ценная их часть - сельскохозяйственные угодья - занимают более 220 млн га, в том числе пашня - 121,6 млн га.
«Россия по площади пахотных земель в 3,3 раза превышает среднемировой показатель, располагает 9% всех сельхозугодий мира, но производит всего 1,5% ВВП мирового сельского хозяйства. За последние 12 лет более чем на 10 млн гектар сократилась площадь сельхозземель», - говорит она.
Среди проблем, которые усугубляют эту ситуацию, Елена Скрынник отметила высокую стоимость межевания земли, сложность процедуры регистрации участков, отсутствие оперативной спутниковой информации о состоянии территорий (она доступна лишь в 38 субъектах федерации). В результате из 12 млн собственников земельных долей всего лишь 0,4 млн зарегистрировали свои права на них – это всего 3,4%.
Минсельхоз будет также лоббировать принятие законопроекта по совершенствованию оборота земель сельскохозяйственного назначения и поправок в Земельный кодекс, связанных с зонированием земель.
На прошлой неделе к процессу подключился президент Дмитрий Медведев: он поручил правительству до 2 ноября внести в Госдуму альтернативный проект ФЗ, который предусматривает изъятие у собственника не осваиваемых или используемых не по назначению более трех лет земель сельхозназначения.
Предполагается либо возмещать собственникам изымаемых участков затраты на приобретение этих земель, либо применять высокие ставки налогообложения по таким землям. При этом принятие решения об использовании одного из этих механизмов должно быть отнесено к компетенции субъектов Федерации.
Без пользы
Эксперты скептически относятся к перспективе принятия поправок столичной мэрии. По крайней мере, в том виде, в котором они существуют сейчас. «Я еще могу представить механизм изъятия городских земель, находящихся в аренде, однако изъятие земель у частных собственников наводит на мысли об административном произволе», - рассуждает директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков.
В то же время, отмечает он, например, при редевелопменте территорий должны существовать механизмы, позволяющие консолидировать права собственности на землю. «Сейчас для нашего рынка это большая проблема. За рубежом, например, есть рычаги финансового давления на собственников, чьи участки находятся в ненадлежащем состоянии», - говорит Николай Пашков.
Старший юрист компании Hannes Snellman Attorneys at Law Ltd Михаил Тимонов считает, что инициатива московского правительства, если она будет одобрена, «пошатнет институт права собственности на землю и отпугнет инвесторов, особенно иностранных, которые только начали делать первые робкие попытки покупать российские предприятия, в том числе и с целью перепрофилирования».
«Пользы от этой инициативы я не вижу никакой ни для кого, а вот вреда она может принести много. Сегодня почти все заводы, особенно в центре города, в той или иной степени перепрофилируют свои цеха. К примеру, Адмиралтейские верфи не нуждаются в таких огромных площадях, на которых сегодня расположен завод», - говорит Михаил Тимонов.
Он отмечает, что непонятно, как инициаторы поправок намерены решить следующую правовую коллизию. В Москве, как и в Петербурге, фактически нет земель промышленного назначения на территории города. Все городские территории имеют статус земель поселений, для которых на основании Генплана прописываются возможные варианты использования – под жилую застройку, общественно-деловую и т.д. Так вот, непонятно, на основании чего предполагается делать вывод, что земля используется не по назначению? Если на участке разрешено размещение общественно-деловых и промышленно-складских объектов и при этом производственные цеха сдаются под офисы, это не будет нарушением.
«Если собственник уже перепрофилировал свои производственные цеха и тем самым повысил эффективность использования городских земель, снизил нагрузку на окружающую среду, то этому нужно только радоваться, а не применять к нему штрафные санкции», - считает Михаил Тимонов.
Свой путь
Петербургские власти пока не высказывали идей об изъятии земель у промпредприятий. В городе уже не первое десятилетие ни шатко - ни валко идет процесс переселения заводов из центра на окраины. Обычно предприятия идут на это по объективным причинам: земля в центре дорогая, транспортные проблемы затрудняют поставки сырья и продукции. Многие производства хотели бы заняться модернизацией, но затевать этот процесс на старых участках обычно невыгодно, так как в результате, как правило, освобождается значительная часть территории. Поэтому, скажем, «Петмол» в прошлом году вывел свои цеха с набережной Обводного канала в новые помещения, построенные в промзоне «Парнас».
Переезд – дело затратное. В лучшем случае он окупается разницей стоимости земли в центре и на городских окраинах. Обычно же предприятию приходится вкладывать значительные дополнительные средства в перебазирование.
По данным главного специалиста постоянной комиссии Законодательного собрания Петербурга по градостроительству и городскому хозяйству Николая Журавского, кадастровая стоимость земли под территорией ЛМЗ на Свердловской набережной составляет 3780-4270 рублей за 1 кв. м, под объектами «Электросилы» и «Завода турбинных лопаток» - 2500-3090 рублей за «квадрат». При этом земля в промзоне «Металлострой», где концерну «Силовые машины» выделено 180 га для перевода перечисленных предприятий (все они входят в его состав), оценивается в 1910-2500 рублей за 1 кв. м.
По словам начальника отдела управления недвижимости ОАО «Силовые машины» Светланы Садовниковой, «продажная стоимость участков не покрывает расходы на перевод производств в Металлострой».
На днях депутат петербургского парламента Виктор Евтухов выступил с инициативой увеличить выкупную стоимость земли под промпредприятиями в Петербурге в 1,5 раза, до 20% от кадастровой оценки. Это означает, что переезд для большинства предприятий будет нерентабельным.
Справка БН:
Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением.
Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства.
Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.
Статья 44. Основания прекращения права собственности на земельный участок
Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.
Статья 45. Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком.
1. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 настоящего Кодекса.
2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при:
1) использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, установленными статьями 7 и 8 настоящего Кодекса;
2) использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3) неустранении совершенных умышленно следующих земельных правонарушений:
отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
нарушение установленного соответствующими нормами статей 95 - 100 настоящего Кодекса режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;
систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;
систематическая неуплата земельного налога;
4) неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
5) изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 55 настоящего Кодекса;
6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 51 настоящего Кодекса.
