Военные сдают склады

Все объекты расположены в Красном Селе, на проспекте Красных Командиров, 107. Их общая площадь – свыше 5,5 тысячи кв. м. В основном помещения построены в брежневские годы за исключением одного – 1917 года постройки. Здания сдаются без обременений, срок аренды не оговаривается. Три из них может использоваться как под складские, так и под производственные функции, два – только как склады. Аукцион состоится 20 ноября 2009 года.

Сейчас Минобороны и так сдает эти склады в аренду. В частности, в одном из зданий располагается ООО «ТПФ «Петерпак». В этой компании «БН.ру» сообщили, что о намерениях МО ничего не знают и уведомлений о выселении не получали.

Далеко

«С учетом характеристик (год постройки, в частности), склады могут быть отнесены к категории С или D. В Красносельском районе сосредоточено порядка 6% всего предложения складского рынка Петербурга. С учетом кризиса и снижения арендных ставок, наибольшим спросом пользуются складские комплексы класса В, иногда С. В целом расположение и параметры лотов вряд ли вызовут большой интерес со стороны арендаторов, так как на рынке профицит складских площадей в 43% (около 755 тысяч кв. м), и есть значительно более интересные предложения по приемлемым ставкам», - говорит руководитель отдела индустриальной недвижимости ASTERA St.Petersburg Вера Бойкова. К тому же в этом районе, по ее мнению, такие помещения не востребованы.

Заместитель директора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Андрей Косарев также настроен критически: «Сейчас предложение производственных и складских помещений заметно превышает спрос, в связи с чем данными лотами вряд ли заинтересуется большое число потенциальных арендаторов. Более того, качество помещений, вероятно, далеко от современных требований, а расположение – не выигрышное: далеко от города и КАД. Тем не менее, стартовая ставка аренды может оказаться привлекательной для ряда компаний, которые не предъявляют высоких требований к качеству и расположению».

Впрочем, не все эксперты столь категоричны. Например, директор по профессиональной деятельности Knight Frank Санкт-Петербург Николай Пашков полагает, что эти объекты вполне могут найти своих арендаторов: «Ставки заявлены весьма гуманные для такого рода складов».

Стартовые ставки, по мнению Андрея Косарева, близки к рыночным, так что вряд ли в ходе торгов они существенно вырастут.

По оценке Веры Бойковой, для помещения с такими характеристиками среднерыночная арендная ставка составляет 150 рублей за кв. м в месяц с учетом НДС.

«Основные интересанты - небольшие производственные компании, при условии, что помещения располагают достаточной электрической мощностью и не требуют значительных вложений», - добавляет Андрей Косарев.

«В последние годы строилось много складских комплексов, однако все они рассчитаны на крупных арендаторов, готовых снимать помещения до 10-20 тысяч кв. м. Минимальная нарезка сегментов в таких складах – 1,5-2 тысячи кв. м. А спрос есть на небольшие площади, и с наступлением кризиса они стали еще актуальнее», - комментирует Николай Пашков. Он отмечает, что сейчас логично именно сдавать помещения в аренду, а не продавать их, так как цены на складскую недвижимость невыгодны для продажи, а покупателей почти нет.

«Продавать имеет смысл тогда, когда помещения требуют существенных вложений в реконструкцию или ремонт. Сейчас арендаторы редко готовы вкладывать средства в арендуемые помещения», - говорит Андрей Косарев.

По оценке экспертов, за время кризиса в Петербурге и вокруг города освободилось значительное количество складских помещений. При этом арендные ставки очень низкие. Поэтому строительства новых объектов и разморозки приостановленных проектов ожидать пока не стоит. А значит, придется довольствоваться тем, что есть на рынке.

Так себе торговля

Минобороны уже не первый раз предпринимает попытки избавиться от неэффективно используемого имущества. Но пока не очень удачно. Первоначально военные заявляли о планах до конца 2009 года продать девять зданий и земельных участков, расположенных в Петербурге. Общая площадь участков – свыше 61,1 га, совокупная площадь зданий – более 28,5 тысячи кв. м. В основном сейчас в этих объектах располагаются административные подразделения Минобороны, а также спортивные базы ведомства.

Однако уже первые торги показали, что военные погорячились: здание в Басковом переулке, 16, где расположены структуры штаба армии ПВО, продать не удалось ни прошлым летом, ни нынешним. В общей сложности его трижды выставляли на торги. Спортивную базу флота в Шкиперском протоке – дважды, и тоже неудачно.

В этом году Минобороны смогло продать пока только один объект – здание с участком в поселке Комарово, на улице Лейтенантов, 17. При стартовой цене 26,662 млн рублей лот ушел за 51,662 млн. Покупатель – ООО «Ридинг».

Эксперты считают, что это едва ли не единственный объект из всей «продажной» программы Минобороны, который смог заинтересовать инвесторов при заявленных условиях. По мнению начальника отдела аналитики компании Setl City Владимира Копылова, здесь может быть реализована малоэтажная застройка.

Генеральный директор Colliers International SPb Николай Казанский полагает, что за остальные выставленные на торги здания министерство запросило слишком высокую цену. Причем за дом в Басковом переулке нынешней осенью просили столько же, сколько прошлым летом (625,4 млн рублей), хотя очевидно, что цены за кризисный год существенно упали.

По мнению некоторых экспертов, в числе причин неудач могли быть и проблемы с инженерными сетями, к тому же у военных ведомств не всегда в порядке документы на недвижимость, а сама процедура получения объектов покупателем чрезвычайно сложна. Достаточно вспомнить, что на решение имущественных проблем на бывшей военной территории острова Новая Голландия ушло несколько лет.

Текст: Ольга Мягченко