В отличие от многих других регионов, в Петербурге ситуация на рынке достаточно стабильна – заявил в ходе семинара полномочный представитель президента РГР в СЗФО Павел Созинов. По его словам, в Петербурге и до кризиса доля сделок с участием ипотеки не превышала 20%, тогда как в других регионах эта цифра составляла около 40%, а кое-где и все 70%. В результате, после сворачивания ипотечных программ и, как следствие, сокращения спроса, цена квадратного метра, например, в Новосибирске «просела» в 2,5 раза. И лишь после того как там стала действовать губернаторская программа по субсидированию процентной ставки, цены вновь двинулись вверх – за неделю на 10%. Петербург же оказался в зоне относительной стабильности.
Руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Мария Бент рассказала, что за минувшие 12 месяцев средняя цена предложения квадратного метра на вторичном рынке Петербурга снизилась на 24% (на 25,5 тыс. рублей). Ежемесячно цены опускались не более чем на 2-2,5%, а с начала сентября процесс еще более замедлился. В результате на сегодняшний день средняя цена готового жилья составляет 82,5 тыс. рублей за кв. м. Строящиеся квартиры, по данным Марии Бент, стоят дешевле – в среднем 72 тыс. рублей за «квадрат» (снижение с начала года – 20%).
Фактор роста
Нынешний период – время стабилизации на рынке, считает исполнительный директор ЮРИНФО-НЕДВИЖИМОСТЬ Николай Лавров. По его словам, во время кризиса разные типы жилье дешевели неодинаково: некачественное – быстрее, ликвидное – медленнее. Но сейчас расслоение закончилось, и цены замедляют снижение по всем сегментам. Николай Лавров привел несколько признаков, свидетельствующих о том, что дальше падать некуда: это сокращение объема предложения (уже сейчас в Петербурге трудно сыскать однокомнатную квартиру эконом-класса), повышение спроса на комфортное жилье.
«Если экономика не преподнесет нам новых сюрпризов, то к Новому году активность покупателей вырастет, цены (уже после праздников) начнут плавно увеличиваться», - полагает Николай Лавров. Заметного роста цен, по его словам, стоит ждать не раньше 2011 года, когда возникнет дефицит жилья из-за сокращения объемов стройки. Такой сценарий представляется вполне вероятным. Достаточно взглянуть на структуру предложения на первичке по заявленным срокам сдачи. Более 35% предложения – это уже сданные дома, в 2009 году ожидается сдача около 22% строящегося жилья, в 2010-м – 31,9%. Дальше – хуже: 2011 год – 8,4%, а 2012 – всего 1,9%.
Корни спроса
Роста цен ждут не только профессионалы, но и некоторые покупатели. По признаниям риэлторов, сегодня некоторые клиенты покупают однокомнатные квартиры по звонку – без просмотра, считая, что такое жилье в любом случае – лучший объект для инвестиций. Сегодня в продаже очень мало дешевого жилья, его надо было приобретать еще летом, отметил генеральный директор АН «БЕНУА» Дмитрий Щегельский. По его словам, теперь покупателям доступны в основном квартиры средней ценовой категории.
Возникает вопрос: откуда у петербуржцев деньги на жилье, ведь в экономике, по-прежнему, не все благополучно. Как отметили участники семинара, в Петербурге, несмотря на кризис, продолжают действовать ипотечные программы, причем условия по ним смягчаются. По словам кредитного инспектора Управления кредитования частных клиентов Северо-Западного банка Сбербанка России Елены Ениной, сегодня можно получить кредит на покупку строящегося жилья (прежде всего, в домах, аккредитованных банками), загородной недвижимости.
Стали ниже проценты по кредитам – фактически в ряде случаев они вернулись на докризисный уровень, в будущем эксперты ожидают также и уменьшения первоначального взноса с 30 до 20% («нулевые» кредиты, похоже, больше не будет). Между тем, требования к подтверждению доходов заемщика не смягчаются (и едва ли в обозримом будущем это произойдет) – большинство банков требует справку по форме 2-НДФЛ.
Вернулись на рынок и кредиты в иностранной валюте. Но Елена Енина советует не брать на себя валютные риски. Ведь средний срок ипотечного кредита – 20 лет, и сколько в столь отдаленной перспективе будет стоить доллар или евро, не скажет никто.
Еще один совет дал посетителям руководитель кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге Андрей Пименов. По его словам, жилье надо приобретать тогда, когда потребность в этом реально назрела. Угадать момент, в котором цена жилья будет минимальна, а ипотечные ставки наиболее выгодны, невозможно.
Цена квадратного метра жилья в перспективе серьезно не снизится, а к 2011 году, вероятнее всего, значительно вырастет – резюмировали эксперты.
