В течение лета, несмотря на то, что сезон выдался крайне вялый, в южных районах области сделки шли более или менее активно. В частности, по данным Росрегистрации, Гатчинский район летом держался в тройке лидеров Ленобласти по числу сделок. Это привело к тому, что в августе на юге области цены замерли. Но ненадолго – в сентябре они снова поползли вниз. Причина проста: на рынке произошел значительный вброс объектов – владельцы недвижимости, которые провели лето в дачном доме, теперь пытаются ее продать. Особенно выросло предложение садоводческих домов и участков. Надеясь реализовать свою собственность до наступления холодов и для этого стремясь уменьшить время ее экспозиции, продавцы в течение сентября постепенно снижали цены объектов.
На сегодня в Гатчинском районе около половины предложения земельных участков сосредоточено в ценовом диапазоне 500 тыс.–1,5 млн руб. В Волосовском и Лужском районах на этот ценовой сегмент приходится до 70% продаваемых наделов. В предложении участков с постройками наибольший объем занимают объекты стоимостью до 5 млн руб. На самый дешевый сегмент (до 1 млн руб.) приходится около 11% предложения.
Сейчас цена сотки земли ИЖС в Гатчинском районе составляет 97 тыс. руб. – ровно столько она стоила в начале сезона, в июне. По сравнению с августом стоимость снизилась на 14%. В Лужском – 47 тыс. руб. (против августовских 53 тыс. руб.). В Кингисеппском районе средняя цена предложения – около 44 тыс. руб. за сотку, в Волосовском – 46 тыс. руб. за сотку (здесь, в силу ограниченности предложения, снижение пока не так заметно).
Похожая ситуация – на рынке домов для постоянного проживания: сотка земли с постройками в Гатчинском районе за последний месяц опустилась со средних 252 до 245 тыс. руб., в Ломоносовском – с 289 до 260 тыс. руб.
Стоимость земли в садоводствах в сентябре показала рост, но исключительно из-за появления большого количества предложений, которые выставлены хозяевами на рынок без учета существующего уровня цен. Так, в Кингисеппском районе цены увеличились с 20 до 25 тыс. руб. за сотку, в Гатчинском – с 67 до 73 тыс. руб. Часть таких объектов, проходящих под грифом «участок», на самом деле представляет из себя участок с фундаментом или времянкой, кое-где возведен первый этаж. Понятно, что хозяева рассчитывают как-то компенсировать свои траты. Но участок с «нулевым циклом» сегодня ценится не выше, чем участок без фундамента – дело, скорее, в местоположении того или иного участка, в наличии и удобстве коммуникаций, которые можно к нему протянуть. В любом случае предложение значительно превышает спрос. Так что на практике, считают риэлторы, «подросший» средний уровень цен продержится в лучшем случае до конца октября. Цены на садоводческие участки с готовыми постройками более взвешены. В течение сентября они снизились минимум на 5% (в Гатчинском районе), максимум – на 13% (в Лужском районе).
Организованной коттеджной застройки в перечисленных районах немного: четыре строящихся проекта в Гатчинском районе, шесть – в Ломоносовском. Причем все эти проекты – мелкомасштабные, то есть включающие в рамках коттеджного поселка 25–40 домовладений. Исключений немного: проект «Бавария» («Монолит-Недвижимость»), где запланировано строительство семи десятков домов и «Ижорская линия-3» («Запстрой»), где домов будет 60.
Средняя стоимость сотки земли с подрядом в поселках рядом с Гатчиной – 140–160 тыс. руб. за сотку, а поблизости от Ломоносова – 230 тыс. руб. за сотку. Отдельные наделы предлагаются и по 350 тыс. руб. за сотку. Впрочем, даже в Ломоносовском районе можно найти и предложения эконом-класса – участки с подрядом стоимостью 100 тыс. руб. за сотку, как в поселке Лопухинка рядом с одноименным населенным пунктом. Стоимость строительства коттеджа – 45–50 тыс. руб. за кв. м.
Но в целом ценообразование носит индивидуальный характер: в зависимости от средств на руках у покупателя, застройщики готовы предлагать тот или иной размер скидок. Наиболее дорогие предложения встречаются в уже построенных коттеджных поселках, так как в этом случае риски недостроя и банкротства девелопера сведены к нулю. Хотя количество последних ограничено, и ликвидных объектов остается с каждым днем все меньше и меньше. В поселке Ижорская линия-3 (Ломоносовский район), срок сдачи которого – конец 2009 года, дома стоят 5,2 млн руб. В Ропшинской усадьбе – проект также должен быть сдан в конце этого года – от 6,5 млн. А в поселках Лесной край и Остров (тоже в Ломоносовском районе), где планируемый срок сдачи – 2010–2011 год, за домовладение просят 4 млн руб. Поселков в стадии проектирования на южных направлениях немного: Сойкино и Новое Карлино в Ломоносовском районе и Муромицы – в Волосовском. Вероятнее всего, строительные работы в них отложены как минимум до следующего года.
ЭКСПЕРТИЗА
Алла Зайцева,
заместитель генерального директора Общества землепользователей «Прогаль»:
– Продавцы «свежих» объектов в большинстве своем уже трезво оценивают ситуацию на рынке и просят за свой товар реальные на сегодняшний день суммы, адекватные по соотношению цена-качество. В общих цифрах статистики это дает снижение средних показателей цен на загородную недвижимость. Но корректней говорить о новом формате рынка: выставляются на продажу экономичные объекты, которые отвечают ожиданиям покупателей и не имеют в цене «запаса» под рост рынка. Ведь до недавнего времени происходило затянувшееся противостояние в ожиданиях перемен: потенциальные покупатели ждали значительного снижения цен, а продавцы, наоборот, – возврата рынка недвижимости к растущему тренду. В итоге спрос и предложение пришли к согласию в дешевых сегментах загородных домов и участков. В сравнении с прошлым годом в начале сентября можно было отметить увеличение доли предложения недорогих объектов: домов ценового диапазона 250–750 тыс. руб., участков – 125–500 тыс. Такое увеличение предложения, начавшееся еще в прошлом месяце, привело к росту сделок с постройками в этих интервалах в структуре покупок.
Группа районов, где максимальное количество объектов продается по цене 500–1 250 тыс. руб., – Гатчинский и Ломоносовский. Эти два района имеют довольно схожую структуру предложения. К сегменту 500–1 250 тыс. руб. здесь принадлежит 50–60% участков. Но если в Гатчинском районе оставшееся предложение участков распределено равномерно между другими диапазонами (кроме самого экономичного), то в Ломоносовском на сегменты 500–1 250 тыс. руб. и 1 250–2 500 тыс. руб. в сумме приходится 85% объектов.
