Причины снижения спроса очевидны – уменьшение доходов населения. По сведениям Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», падение объема денежных средств на рынке недвижимости сократилось в три раза по сравнению с самым удачным для рынка периодом – первым кварталом 2008 года.
Ради оптимизации расходов частные структуры часть персонала уволили, остальным сократили зарплату. Соответственно, доходы населения упали. Кроме того, исчез еще один стимул спроса – заемные деньги. Не секрет, что большинство банков с наступлением кризиса свернули свои ипотечные программы или, формально не закрывая их, установили заградительные ставки. Сокращение рынка при этом неизбежно.
Оживление спроса, по данным операторов, началось в августе, когда отпускной период еще не завершился. Объем сделок вырос незначительно, что можно объяснить невнятной ситуацией в экономике. В частности, разговоры о предполагаемой второй или даже третьей волне кризиса продолжаются. По мнению экспертов, если вторая волна не случится, настоящее оживление рынка наступит еще до конца года.
Однако оживление в данном случае – относительное, поскольку многие позиции сегодняшнего рынка близки значениям трех-четырехлетней давности. Рост наметился, но его темпы невелики.
Пока большинство компаний наблюдают первую фазу реанимации – выросло количество звонков и первичных обращений в строительные и риэлторские фирмы. Однако участники рынка уверены, что через некоторое время количество перейдет в качество – звонки обернутся сделками.
Поляризация спроса
За время кризиса изменился не только объем спроса, но и его структура. Хотя однокомнатные квартиры и на первичном, и на вторичном рынке всегда хорошо продавались, покупатели в последний год сконцентрировали внимание на самых маленьких квартирах. По сведениям аналитиков ГК «БН», на первичном рынке по отношению к прошлому году произошло перераспределение даже внутри сегмента однокомнатных квартир: вырос спрос на объекты самых малых площадей и сократился – на более просторные. Аналогичный расклад в сегменте двухкомнатных квартир, а на самые маленькие трехкомнатные квартиры спрос, по сравнению с прошлым годом, удвоился.
На вторичном рынке уменьшился спрос на многокомнатные квартиры, но вырос на двухкомнатные и однокомнатные, причем на самые маленькие двухкомнатные квартиры – наиболее заметно.
С самого начала кризиса элитный сегмент на первичном рынке пострадал незначительно – спрос на дорогие объекты долгое время сохранял стабильность и теперь не иссяк. Типовое жилье вызвало наибольший интерес покупателей. Но бизнес-класс по продажам просел больше прочих сегментов. Покупатели сосредоточились на недорогом жилье. По сведениям компании «Петербургская Недвижимость», сегодня на строящееся жилье массового спроса приходится свыше 70% сделок. Генеральный директор «Жилищного городского агентства» Алексей Башкин говорит, что сейчас основное предложение находится в нижнем ценовом сегменте, оно же и самое востребованное: «Покупаются с первого показа и хрущевки, и квартиры в домах 137-й серии».
На вторичном рынке, кроме малогабаритных квартир, объектом внимания покупателей стали комнаты.
Приметы оживления
Однако в последние недели характер спроса стал немного меняться. Например, уже год на первичном рынке есть спрос на квартиры в готовых или с высокой степенью готовности домах. А в последнее время застройщики наблюдают интерес покупателей к наиболее ликвидным объектам с отдаленным сроком сдачи. Кроме того, у покупателей появились вопросы по дорогим квартирам, хотя сделок среди них все еще мало. Заместитель директора АН «Бекар» Николай Лавров отметил возросшее летом внимание к квартирам бизнес- и элит-класса: «Спроса в этом сегменте с начала кризиса не было вообще».
Еще один признак оживления спроса – подъем цен. По словам Олега Пашина, заместителя директора компании «Петербургская Недвижимость», строительные компании, чьи объекты востребованы и относятся к категории ликвидного жилья, стали повышать стоимость квадратного метра на 1–1,5%. Другой вариант – отмена акций, льгот и скидок некоторыми застройщиками, без изменения базовой цены.
«Цены реальных сделок по однокомнатным квартирам на вторичном рынке показали уверенный рост, а петербургские застройщики как по команде поснимали со своих сайтов информацию о ценах, – говорит генеральный директор Первого Ипотечного Агентства Максим Ельцов. – Такое происходило только во время роста рынка, когда при высоком спросе застройщик регулировал цены на квартиры «вручную» – в зависимости от фактического спроса и заключенных договоров. Лишнее подтверждение стабилизации рынка – повышение цен на квартиры от ведущих застройщиков».
На вторичном рынке объект, выставленный по стоимости чуть ниже рыночной, продается, едва попав в листинг.
По показателям Центра аналитики, оценки и консалтинга компании «Итака», на рынке вторичного жилья от месяца к месяцу происходят значительные колебания спроса, связанные в том числе и с колебаниями участников рынка – как продавцов, так и покупателей. Всплески спроса, похоже, происходят тогда, когда продавцы проявляют сговорчивость в цене. Но уступать в цене постоянно продавцы также не хотят.
Может быть, более существенная примета оживления – возвращение на рынок инвестиционных сделок. На падающем рынке спекуляции смысла не имели, люди, обремененные инвестиционными квартирами, прошлой осенью активно сбрасывали их. Однако теперь, по мнению спекулянтов, конъюнктура меняется. «Новая тенденция – это краткосрочное инвестирование: купил за 50 тыс. за кв. м, а в следующем месяце продал по 60–65 тыс. за кв. м», – объясняет Олег Пашин.
Еще одно подтверждение проснувшегося покупательского интереса – поход в банки за заемными средствами. Участники рынка недвижимости полагали, что если бы государство помогало не банкам, раздавая им дешевые деньги, а погашало часть кредита частным лицам, у которых есть нужда в жилье, рынок сократился бы не так сильно и его ренессанс происходил бы более динамично. Этот вариант государство не заинтересовал. Но даже декларативное снижение ставки ЦБ и базовой ставки федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию привело на рынок новых покупателей.
Минимальная рублевая ставка по ипотеке снизилась до 10,05% годовых в рублях докризисного значения – ставка по государственной ипотеке вернулась на докризисный уровень. ИСК «Сфера» и банк «Таврический», запустив в августе совместную программу кредитования покупателей на одном из строящихся объектов, получили четыре тысячи звонков от потенциальных клиентов. За август оформлено 19 ипотечных кредитов. Заявки еще по 50 проходят одобрения в кредитном комитете. «Все это свидетельствует, что отложенный спрос на рынке строящейся недвижимости уже достиг максимальных размеров. Но его реализации мешает отсутствие предложения по недорогим ипотечным кредитам. Поэтому наша совместная с банком программа, как говорится, попала в точку», – заявил заместитель генерального директора ООО «ИСК «Сфера» Тарас Кручинин.
Скрытые резервы
Ожидания людей основаны, скорее, на их личном опыте, который впечатляет больше, чем официальная статистика, согласно которой безработица в стране стабильно держится на уровне 10% от трудоспособного населения, а реальные располагаемые доходы граждан сокращаются – в августе опустились на 0,3%. Это мизерная усредненная величина. На практике означает, что кто-то лишился источников доходов, у других они сократились, у третьих, возможно, не изменились, но значительная часть поступает неофициально. А это затрудняет гражданам доступ к кредитным ресурсам. И это, конечно, не главная, но одна из причин низкой кредитной активности, несмотря на снижение процентных ставок по жилищным кредитам в некоторых банках.
Аналитики-оптимисты надеются, что вот-вот произойдет перелом в психологии потребителей. Всю первую половину года звучали заявления, в том числе руководства страны, о неминуемой второй волне кризиса, которая придет осенью. Что, естественно, отпугивало граждан и угнетало их инстинкт покупателя. Но осень пришла, а вторая волна все еще не накрыла. И у людей постепенно негативные ожидания сменяются позитивными.
Согласно исследованиям различных социологов, все больше россиян полагают, что наступила благоприятная пора для покупки недвижимости. Недавно Росстат опубликовал индекс потребительской уверенности за третий квартал 2009 года. Индикатор показывает, что в российском обществе сохраняются негативные ожидания развития отечественной экономики в целом и личного благосостояния граждан в частности. Но, что важно, количество пессимистов сокращается.
Интересуются
Объемы рынка, достигаемые годами, растаяли за несколько месяцев. Рынок отступил на позиции примерно 2005 года. Теперь предстоит трудное восстановление.
По мнению участников рынка, докризисного состояния, возможно, удастся достичь через год. Если не случится новых потрясений.
Однако равномерного развития ситуации эксперты не ожидают. «Сейчас начинается реализация отложенного спроса. Это еще не слишком очевидно, но вскоре мы это заметим по элитному и экономичному сегментам, как по наиболее показательным. На прежнем уровне спрос останется лишь по замороженным объектам. Я ожидаю, что сейчас, после некоторого повышения, цены снова упадут в январе-феврале, а затем начнется новая волна отложенного спроса по сегменту недостаточно готовых квартир», – поделился размышлениями генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Илья Еременко.
Как бы то ни было, увеличение количества телефонных звонков, просмотров и обращений в компании происходит, и операторы ожидают, что в скором времени начнется следующий этап – рост числа сделок.
