Ни сентябрьское оживление спроса на ипотеку, ни начавшееся снижение ставок в статистику Банка России попасть не успело.
По итогам восьми месяцев, говорит статистика ЦБ, в России выдано 91,14 тыс. жилищных кредитов на 96,13 млрд руб. Из них почти 90 тыс. на 89,5 млрд руб. в отечественной валюте и 1145 кредитов на 6,63 млрд – в иностранной.
За весь 2008 год в России было выдано ипотечных кредитов на сумму 633,8 млрд рублей. На 60% объем кредитов обеспечила топ-пятерка банков по величине активов.
Просрочка за 8 месяцев увеличилась с 0,9% до 2% от невыплаченного остатка. Центробанк считает просрочку как недополученные платежи, не относя к просроченной задолженности весь кредит, по которому нарушен график погашения.
В абсолютном исчислении объем просрочки по жилищным кредитам в РФ растет на миллиард рублей в месяц. Более 10% прироста приходится на долю Петербурга (плюс 107,8 млн руб. просрочки с августа по сентябрь).
По рублевым кредитам средневзвешенная ставка увеличилась с 13% до 14,8% годовых. Глава петербургского офиса Городского ипотечного банка Андрей Пименов отмечает, что эти цифры не отражают картины – из-за особенностей ведения статистики ЦБ, который считает среднюю величину по накопленному объему кредитов. Реальные ставки были 16-18%.
Дельта
В Петербурге за 8 месяцев, по данным ЦБ, выдано 1932 рублевых жилищных кредита на 4,2 млрд руб. Средняя сумма кредита в Петербурге – 2,17 млн руб. (в Москве – 1,88 млн руб.) Средний срок кредита – 16,5 лет, средневзвешенная ставка - 14,9% (на начало года – 11,1%).
По валютным кредитам показатели для Петербурга отличаются в 6 раз. Выдано 93 кредита на 698 млн руб. Средний срок кредита – чуть больше пяти лет, средневзвешенная ставка – 14,2%. Валютный кредит в среднем втрое больше рублевого - 7,5 млн против 2,17 млн. По мнению Андрея Пименова, валютный кредит – сегодня во многом вынужденная мера: если заемщик не смог получить рублевый заем на нужную сумму.
Накопленная задолженность по жилищным кредитам, выданным в Петербурге, сократилась на 5% - погашение займов, как и везде, шло быстрее, чем выдача новых. В начале года невыплаченный остаток по кредитам составлял 79,5 млрд руб. (33% пришлось на валютные займы). К сентябрю он сократился до 75,5 млрд руб. (валютная доля – 34%).
Просроченная задолженность с начала года по жилищным кредитам в Петербурге выросла в 4,7 раз - с 0,26% до 1,2%. Это соотношение – 2% по РФ и 1,2% для Петербурга – отражает реальное положение дел, считает Андрей Пименов. - В Петербурге ситуация с просроченными платежами действительно более благополучна, чем в среднем по стране.
Доля «плохих» кредитов среди валютных вдвое превышает таковую среди рублевых (1,8% и 0,9%), но темпы роста просрочки по рублевым займам были вдвое выше, поэтому разрыв по качеству рублевого и валютного портфеля сократился.
Данные о взысканных с заемщиков средствах за счет продажи жилья ЦБ привел только за первое полугодие. По России это 737 млн руб., из них по Петербургу – 156 млн руб. Объем досрочного погашения сократился везде, в Петербурге меньше, чем в среднем по стране.
Временная помощь
Заемщикам, столкнувшимся с проблемами в погашении жилищных кредитов, должно было помочь специально созданное Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. Его генеральный директор Андрей Языков сообщил, что возможностью получить помощь на условиях АРИЖК воспользовались около 30 тыс. заемщиков или 3,7% от всех, получивших жилищные займы. Средний размер дополнительного кредита - 300 тыс. руб.
По данным АРИЖК, 19% обратившихся получили отказ в реструктуризации. В начале работы агентство отказывало в 90% случаев, но после пересмотра правил соотношение кардинально изменилось (сейчас действует третья редакция стандартов реструктуризации).
На 90% использовался механизм стабилизационного займа (АРИЖК выдавало дополнительный заем в размере годового платежа по основному кредиту. В течение года заёмщик платит АРИЖК только проценты, как правило, они равны ставке по основному кредиту).
Андрей Языков отмечает, что год – это «двойной максимальный срок поиска работы, поэтому у заемщика есть все возможности восстановить свою платежеспособность». Заемщик ежеквартально должен предоставлять полный подтверждающий пакет документов о доходах и поиске работы. «Соответственно, если заемщик этого не делал, если за 12 месяцев так и не восстановился, мы вместе с банками-кредиторами будем проводить взыскание», - предупреждает глава АРИЖК.
На петербургских и московских заемщиков программа АРИЖК рассчитана в меньшей мере, считает Андрей Пименов. Сложности чаще испытывают заемщики с крупными кредитами – и с большими квартирами в залоге, которые как раз не попадают в рамки стандарта АРИЖК. В петербургском офисе Городского ипотечного банка, например, единственный заемщик получил стабкредит от АРИЖК.
Новая строка
В сентябре, отмечает директор управления кредитования частных клиентов Северо-Западного Банка Сбербанка РФ Вячеслав Шемякин, объем выдаваемых Сбербанком кредитов вышел на максимальный с начала года уровень. Он уверен, что наращивание выдачи будет происходить от месяца к месяцу. «Цены на жилье остановились, настроение у людей – покупать», - считает Вячеслав Шемякин.
Андрей Пименов прогнозирует подвижки в объеме выдаваемых кредитов не ранее ноября – с учетом срока реализации одобренных заявок.
Наиболее конкурентные ставки предлагает госсектор – АИЖК, Сбербанк, ВТБ 24. Но коммерческие банки стараются попасть в понижательный тренд.
В ближайшее время Росбанк рассматривает возможность снижения процентных ставок ориентировочно на 1% годовых. «Не исключает» подобной возможности и Абсолют Банк. По мнению управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Виталия Демидова, проблема ликвидности не является для банков острой, уровень ставок, скорее, обосновывается высоким уровнем рисков.
