В сентябре на рынок дружно выставили свои дома те, кто завершил дачный сезон и теперь решил расстаться с недвижимой собственностью. А также те, кто так и не начал в течение сезона строительство и теперь выставляет на продажу пустующий земельный надел. Предложение возросло во всех сегментах рынка, но наиболее заметно – в секторе самого дешевого предложения. Так, во Всеволожском районе в августе был выставлен всего один объект стоимостью менее 1 млн руб., а в сентябре их стало уже 15. Участков в том же ценовом диапазоне предлагалось около 40, а теперь – более 70. Похожая картина в Выборгском районе, где в августе на продажу было выставлено примерно 70 участков дешевле 1 млн руб., а в сентябре – уже 119. Не слишком заметно изменились цифры только в Приозерском районе. Риэлторы отмечают, что стали предлагать больше дешевых объектов – как минимум на 10–15%. Отмечается увеличение предложения в местах, где традиционно сосредоточены крупные садоводческие массивы – Дунай и Сады во Всеволожском районе, Грузино и Орехово в Приозерском и т. п. Если в августе в абсолютных цифрах самая значительная часть предложения готовых домов во Всеволожском районе приходилась на ценовой интервал 3–5 млн руб., то теперь она сосредоточена в ценовом диапазоне до 3 млн руб. В Приозерском и Выборгском основная часть предложения – дома за 1–3 млн руб.
Хотя с начала лета устойчивый спрос существует только на объекты стоимостью до 1,5 млн руб., такого количества дешевых объектов рынок сразу не переварит. Тем более что речь идет в основном о предложении дач и участков в садоводствах, отнюдь не пригодных для постоянного проживания. В то время как спрос в ближайших к городу районах сконцентрирован все-таки не на дачной недвижимости, а на домах, пригодных для постоянного проживания. Риэлторы заметили, что во Всеволожском и Выборгском районах меняется и структура спроса: сегодня все более распространенным явлением становится переезд петербуржцев, покупающих дом или часть дома в качестве альтернативы городской квартире. Сейчас стоимость комнаты в коммунальной квартире примерно равна цене недорогого загородного объекта. Спросом пользуются небольшие дома с земельными участками от 12 соток.
Снижение цен в северных районах в целом остановилось, а в некоторых сегментах отмечен даже некоторый рост. Так, участки во Всеволожском районе подорожали в среднем на 5 тыс. руб. за сотку, а в Выборгском – на все 10 тыс. Сходная тенденция отмечена и в секторе участков с готовыми постройками. Во Всеволожском районе рост цен составил около 15 тыс. руб. за сотку участка с домом, в Приозерском – 6 тыс. руб. Однако вряд ли это свидетельствует о реальном подорожании объектов при совершении сделок, скорее всего цены предложения увеличились за счет появления большого числа новых вариантов, еще слабо скорректированных по цене в текущей рыночной ситуации.
Стоимость домов в течение всего лета продолжала снижаться – дешевели постройки как в садоводствах, так и в поселках для постоянного проживания. Хозяева тех домов, которые находятся в листингах с начала лета, в связи с окончанием сезона стали более сговорчивы и охотнее идут на уступки, «подвигаясь» в цене. Но появление новых объектов делает конкуренцию более жесткой.
На сегодня средняя стоимость сотки земли ИЖС с домом составляет 477 тыс. руб.– для Всеволожского, 294 тыс. руб. – для Выборгского и 226 тыс. руб. – для Приозерского района. Земельные участки ИЖС стоили в среднем 290 тыс. руб. за сотку во Всеволожском районе, 150 тыс. руб. – в Выборгском и 103 тыс. руб. – в Приозерском. Земля перестала дешеветь: за месяц наделы во Всеволожском районе поднялись в цене с 211 тыс. руб. за сотку до 216, в Выборгском – подорожали с 114 до 124 тыс., в Приозерском – с 94 до 97 тыс. К продаже предлагаются как участки под индивидуальное жилищное строительство, так и в садоводствах (примерно в равных долях). Садоводства тоже показали рост цен предложения, в среднем на 5–7 тыс. руб. с сотки.
Коттеджные стройки в северных районах в целом продолжаются, официально не остановлена ни одна площадка. Между тем эксперты отмечают, что если во Всеволожском районе на объектах действительно ведутся работы, то в более удаленных местах, например в Приозерском районе, перенос сроков становится обычной практикой. В ряде случаев это связано с тем, что застройщики на ходу меняют концепцию, начиная продавать участки без подряда. Коттеджное строительство в Приозерском районе, где основная часть поселков ориентирована на дачный отдых, сейчас переживает не самые легкие времена. Во Всеволожском и Выборгском районах концентрация поселков для постоянного проживания значительно выше, и в тех из них, которые находятся в завершающей стадии, работы ведутся строго по графику.
ЭКСПЕРТИЗА
Ольга Трошева,
заместитель директора консалтингового центра «Петербургской Недвижимости»:
– По данным «Петербургской Недвижимости», в северных районах Ленобласти средняя стоимость коттеджа с участком под индивидуальное жилищное строительство составляла 23,4 млн руб., а в дачных некоммерческих партнерствах стоимость таких объектов – 13,7 млн руб. Средняя цена сотки земли в составе малоэтажного поселка – 278 тыс. руб. Снижение от максимума, то есть от лета 2008 года, составило 20,8%.
Всеволожский и Выборгский районы лидируют по количеству предлагаемых к продаже коттеджных поселков: 49 – во Всеволожском и 46 – в Выборгском районе. Причем во Всеволожском районе преобладают поселки для постоянного проживания, со средним количеством домовладений 85 объектов.
Дмитрий Спиридонов,
менеджер Приозерского отделения компании «Александр Недвижимость»:
– В Приозерском районе Ленинградской области с последней декады августа появился интерес покупателей к земельным участкам и небольшим домикам в ценовом диапазоне от 400 тыс. до 2 млн руб. Такие объекты приобретаются для себя. То есть если раньше клиентов интересовала недвижимость как вложение денег, то сейчас этого нет. Покупают, ищут, спрашивают загородные объекты именно для немедленного переезда или для строительства собственного дома.
Если говорить о ценах, то уже четко прослеживается «остановка» ценника на землю – около 60 тыс. руб. за сотку. Ни резкого взлета, ни столь же резкого падения мы не наблюдаем.
В Выборгском районе Ленинградской области, как и во Всеволожском, наблюдается увеличение спроса на дома эконом-класса.
В то же время в последние месяцы на загородном рынке отмечается рост процента реальных сделок с субсидиями, а также – интереса к таким вариантам обменов.
