Соответствующие поправки в городской закон «Об участии Санкт-Петербурга в государственно-частных партнерствах» планируется рассмотреть на заседании городского правительства в ноябре. О новом законопроекте чиновники рассказали на круглом столе, который провел в Смольном журнал Commercial Real Estate.
Власть признается, то необходимость изменений в бюджетной политике вызвана неблагоприятной экономической обстановкой. «Если бы не кризис, администрация Петербурга вряд ли стала корректировать механизмы бюджетного строительства. Однако нам приходится работать в соответствии с новыми экономическими реалиями», - констатировал заместитель председателя КУГИ Дмитрий Куракин.
По его словам, одна из главных задач новой системы состоит в том, чтобы упорядочить инвестиционную активность компаний, реализующих проекты социального строительства. «Если компания решила построить социальный объект, она и формирует его характеристики. Из-за чего предприниматели стремятся возводить то, что приносит максимальную выгоду, однако зачастую не отвечает социальным задачам», - отметил он.
По словам Дмитрия Куракина, в Петербурге такое положение дел породило проблему организации среды жизнедеятельности: объекты социальной инфраструктуры создаются по остаточному принципу и значительно модернизируются. Что, по мнению заместителя главы КУГИ, в будущем может исказить градостроительное развитие Петербурга.
По его словам, у города нет возможности целиком и полностью контролировать функциональное использование выделяемых инвесторам участков.
«Условия предоставления земли, в частности, ее рыночная оценка, сильно зависят от характеристик и назначения объекта, который планируется на ней построить. Инвесторы, реализующие проекты социальной направленности, часто злоупотребляют таким положением вещей: к примеру, строят апарт-отель вместо дома отдыха. Встречались даже случаи, когда вместо паркинга возводили торговый центр», - добавил Дмитрий Куракин.
Город штрафует застройщиков, однако карательными мерами ситуацию не исправить.
Взаимопомощь
Инвесторам создавать социальную инфраструктуру невыгодно, однако, как считают в Смольном, в кризис предприниматели вынуждены быть менее привередливыми при выборе объектов для вложений.
Как заявляет Дмитрий Куракин, власть и бизнес могут помочь друг другу с помощью уже существующего механизма государственно-частного партнерства. В своем нынешнем виде городской закон о ГЧП ориентирован прежде всего на работу с крупным бизнесом – его положения практически не используются при реализации небольших проектов.
Суть его корректировки в том, что механизм ГПЧ главным образом планируется использовать при реализации небольших социальных проектов. Город будет бесплатно предоставлять землю под их строительство, и, соответственно, иметь долю от получаемого с них дохода (определяется исходя из рыночной оценки права аренды земли). Форму участия государства и бизнеса в проектах ГЧП планируется унифицировать в соответствии с функциональным назначением будущего объекта.
По словам начальника методического отдела КУГИ Марии Смирновой, в ближайший месяц планируется окончательно определить механизмы реализации новых проектов ГЧП.
Без обмана
Воплощать в жизнь разработанные КУГИ поправки будет одно из двух ведомств: комитет по строительству или комитет экономического развития, промышленной политики и торговли.
Чиновники будут проводить все необходимые согласования, готовить земельные участки и размещать информацию о готовящемся проекте. Таким образом, инвестору останется лишь вложить средства – готовить градостроительную документацию не придется. Тем самым город сможет контролировать функциональное назначение будущего проекта – инвестор не сможет корректировать его по своему усмотрению. Как заявляют разработчики документа, каждый этап строительных работ будет на контроле у администрации (построить вместо паркинга торговый центр не получится). Построенные здания будут оформляться в собственность инвесторов.
Город также намерен контролировать систему эксплуатации объектов. К примеру, места в паркингах, которые построили в рамках нового механизма ГЧП, нужно будет не продавать, а сдавать в аренду.
В администрации весьма оптимистично смотрит на будущее новой затеи: желающих работать в партнерстве с государством хотят определять с помощью аукциона. Причем не простого, а «голландского» - с понижением начальной цены лота до того момента, пока его не приобретет один из участников торгов.
«В нынешних условиях власти и бизнесу нужно находить более гибкие формы сотрудничества, нежели исключительно рыночные отношения. Думаю, что новый механизм государственно-частного партнерства увеличит инвестиционную активность в городе», - резюмировал Дмитрий Куракин.
Заместитель председателя комитета по инвестициям и стратегическим проектам администрации Петербурга Игорь Мартышко отметил, что система государственно-частного партнерства может стать неплохой альтернативой бюджетному строительству. «В данном случае от города требуется предоставить землю и подготовить всю необходимую документацию, а от инвестора – профинансировать проект», - заявил он.
По его словам, если проект окажется для инвестора невыгодным, город готов изменить условия совместного сотрудничества – вплоть до финансирования части строительных работ или эксплуатационных расходов. «В каждом случае мы будем просчитывать экономику проекта для того, чтобы заинтересовать потенциальных инвесторов. Использовать подобную систему гораздо выгодней, чем строить социальные объекты за счет бюджетных средств», - полагает Игорь Мартышко.
Неонационализация
Далеко не все участники рынка уверены в том, что новый механизм окажется востребованным.
По мнению исполнительного директора департамента проектного и структурного финансирования Газпромбанка Павла Бруссера, участие инвесторов в проектах ГЧП не сможет уменьшить их риски. «Банки предоставляют ресурсы не под совместный проект, а под залог активов инвестора. Если город начнет выступать поручителем по таким кредитам, думаю, что банки смогут финансировать подобные проекты. Однако многие инвесторы боятся, что город не исполнит своих обязательств, проект окажется невыгодным, поэтому вряд ли станут закладывать свои активы», - заявил Павел Бруссер.
С такой точкой зрения не согласен вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов,управляющий директор банка ВТБ Александр Ольховский. По его словам, в любом проекте существует свои риски, без которых не может существовать понятия «девелопмент». «Считаю, что в нынешнем варианте поправки в закон о ГЧП абсолютно адекватны нынешним экономическим реалиям. А реалии таковы, что объемы проектного финансирования существенно сократились. Разработанный правительством документ предполагает использование не банковских механизмов, а собственных средств инвесторов. В конечном счете, систему банковского финансирования таких проектов нельзя поставить на поток», - говорит Александр Ольховский.
Вице-президент финансового холдинга «Империя» Елена Смотрова считает, что при реализации совместных проектов город получит гораздо больше выгод, чем инвестор: «Не стоит забывать и о налогах, которые компания будет платить при эксплуатации объекта, построенного совместными усилиями города и инвестора. За счет чего фактически доля города в проекте будет гораздо выше».
Советник юридической компании SALANS Наталья Дятлова полагает, что поправки в закон о ГЧП смогут увеличить деловую активность в городе. «Реализация документа может привлечь в город больше инвесторов, и, вместе с тем, активизировать систему проектного финансирования», - считает она.
По мнению директора по маркетингу NAI Becar Натальи Черейской, даже если государство будет помогать инвесторам в реализации социальных проектов, бизнес вряд ли заинтересуется подобным предложением - доход от таких объектов низкий. «Вероятно, за участие в социальных проектах государство будет давать инвесторам дополнительные бонусы. Например, предоставлять поддержку при реализации других, не социальных проектов. В этом случае суть новой идеи становится понятной – подобный механизм не отличается новизной», - говорит она.
