Хотя закон РФ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вступил в силу уже больше четырех лет назад, а поправки в ФЗ №38 «О рекламе» - больше трех, до сих пор подавляющее большинство жилых объектов рекламируется с нарушениями. На днях Управление Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу вывесило на своем сайте предупреждение, что ужесточает контроль за рекламой.
 
По данным Натальи Плошкиной, из всех строящихся сегодня в городе жилых домов только 34 объекта возводятся с соблюдением требований 214-го ФЗ.
 
Сами застройщики приводят другую статистику. Гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер насчитал 61 такой объект. Однако разница не столь существенна, если учесть, что в Петербурге строится около 650 домов. Понятно, что рекламируется не 34 и даже не 61 объект, а гораздо больше. Получается, остальные нарушают и 214-й закон, и 38-й.
 
Как пояснила Наталья Плошкина, рекламодатели обязаны предъявлять компаниям, которые предоставляют им рекламные площади, несколько документов, подтверждающих законность стройки. Это копии свидетельства о регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, представленный для строительства; разрешение на строительство (причем его адрес должен совпадать с указанным в рекламе); документ, который подтверждает, что застройщик опубликовал в СМИ или в интернете проектную декларацию; а также договор, заключенный застройщиком с первым участником долевого строительства.
 
Впрочем, признает Наталья Плошкина, последнее условие – это рекомендация ФАС, никто не может обязать застройщика предъявлять подлинный долевой, а не предварительный договор. «Можно ограничиться и формой типового договора, которая есть у компании», - допускает она.

По незнанию

В большинстве случаев рекламодатель представляет как минимум неполный пакет этих документов.
 
Как отмечают антимонопольщики, многие рекламные нарушения не умышленные, а связаны с тем, что рекламодатель и распространитель не знают законов. Например, поскольку переуступка права требования 214-м ФЗ не разрешается, то и рекламировать ее нельзя. При этом такие объявления – обычное дело в каталогах по продаже недвижимости.
 
Одна из распространенных ошибок – неправильное оформление информационных щитов на строительных объектах, офисных вывесок компаний-застройщиков. В письме ФАС от 16 марта 2006 года №АК/3512 объясняются различия между информацией и рекламой. На размещение информации не требуется разрешений и платить за нее не надо, в отличие от рекламы. Например, на здании в месте нахождения офиса предприятия можно указывать его наименование, адрес, режима работы, товарного знака – это информация. А вот рисовать на такой вывеске, скажем, дома и квартиры – нельзя, потому что такие изображения, по мнению ФАС, служат для привлечения интереса к деятельности компании, а значит, являются рекламными.
 
Многие строительные организации не понимают разницы между рекламной статьей в СМИ и обзором рынка. «Обычно в редакции знают, что статья, где отражено мнение только одного игрока рынка, - это реклама. А вот строительная компания часто этого понимать не хочет», - говорит Наталья Плошкина. Она предупредила: «Мы будем больно бить не только рекламодателей, но и рекламораспространителей за эти нарушения». И сообщила, что в сентябре этого года при прокуратуре Петербурга создана специальная рабочая группа по противодействию незаконной рекламе в строительной сфере. Массовые проверки рекламы уже начались.

Добросовестная реклама

Застройщики редко признают свои ошибки и уверяют, что те рекламные схемы, которые они используют, нельзя расценить как нарушение закона. «Все строящиеся и построенные нашей компанией дома имеют необходимые документы для размещения рекламы в СМИ. В том числе и разрешение на строительство», - сказал начальник отдела рекламы ИСК «Сфера» Сергей Соколов.
 
«Мы рекламируем не продаваемые квартиры, а рассказываем, что в нашем офисе можно заключить договор-обязательство. Он гарантирует клиенту впоследствии, когда у нас будет оформлена вся документация на объект, заключение долевого договора по 214-му закону. За договор-обязательство клиент денег не платит, значит, никаких законов о рекламе мы не нарушаем», - заявил руководитель одной из строительных компаний инкогнито. У Высшего Арбитражного суда на этот счет другое мнение: подобное соглашение не имеет никакой юридической силы, как и предварительные договоры, по которым продается большинство квартир, а потому рекламировать его – значит вводить клиента в заблуждение.
 
Участники рынка уверены, что найдут способы обойти требования рекламного законодательства и уйти от штрафных санкций ФАС. «Вполне логично, что реклама строящихся объектов должна соответствовать 214-ФЗ. Однако полное исключение рекламы объектов, не подпадающих под все требования закона, нанесет ущерб многим специализированным изданиям, ориентированным на конечного покупателя. Скорее всего, от призывающей к покупке ценовой рекламы застройщики перейдут к рекламе информационно-анонсирующей, что 214-ФЗ не запрещено», - считает генеральный директор «Ленстройтреста» Александр Лелин.
 

Комментарий:

Тимофей Титаренко, юрист группы недвижимости компании «Рёдль и партнеры»:

 
Закон о рекламе гласит, что недопустима реклама, которая связана с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов.
 
С квалификацией информационной статьи в качестве рекламной затруднений не предвидится. Отличие рекламы от информации в том, что необходимыми критериями рекламы являются:
 
1. Реклама - это информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств.
2. Реклама всегда адресована неопределенному кругу лиц.
3. Реклама направлена на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижению на рынке.
 
Таким образом, индивидуализация строящегося дома с указанием хотя бы сведений о «особых рассрочках» и других «выгодных условиях» будет достаточным, чтобы утверждать, что размещена именно реклама строящегося дома, а не информация о нем.
 
Сложнее с доказыванием того, что реклама связана именно с привлечением денежных средств для строительства дома, а не с продажей готового жилья.
 
Впрочем, здесь все будет зависеть от настойчивости ФАС. Если не поленится учреждение заслать застройщику «дольщика-казачка», то, имея на руках проект предварительного договора купли-продажи строящейся квартиры и график платежей по нему, оно сможет оштрафовать застройщика.
 
К слову, на немаленькую сумму. За нарушение этого требования согласно статье 14.3 Кодекса РФ об административных правонарушениях предусмотрен штраф.
 
Статья 14.3. Нарушение законодательства о рекламе
Нарушение рекламодателем, рекламопроизводителем или рекламораспространителем законодательства о рекламе - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц - от четырех тысяч до двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятисот тысяч рублей.
 
Была бы воля.

Текст: Ольга Мягченко