Недавно помощник Президента РФ Аркадий Дворкович сообщил общественности, что в 70 из 83 регионов страны цена приобретения жилья за счет государства ниже 30 тысяч рублей за квадратный метр. Это, судя по всему, надо понимать так: в 70 регионах ответственные чиновники выполнили поручение президента и федерального правительства, а 13 регионах по каким-либо объективным или иным причинам еще не смогли.
Второе по значимости заявление, свидетельствующее о намерении государства компенсировать временное снижение спроса на рынке жилья за счет средств бюджета, сделал директор департамента промышленности и инфраструктуры федерального правительства Александр Мишарин. По его словам государство намерено направить на рынок строящегося жилья почти 500 млрд рублей, что соответствует 15 млн кв. м жилья (если взять по цене 30 000 рублей за кв. м). Это – четверть прогноза по вводу жилья в России в будущем году.
«Государство на данный момент – это главный игрок на рынке жилья. По сути, именно оно определяет стоимость жилья на рынке», - подчеркнул Александр Мишарин. Если учесть тот факт, что руководство страны рассматривает жилищное строительство как локомотив вывода экономики из состояния кризиса, то в контексте этих оценок получается, что таким локомотивом являются именно бюджетные средства.
Непременное условие целевого использования этих средств – снижение цен на жилье. По мнению Аркадия Дворковича, это возможно, если последовательно снижать административные барьеры на рынке жилья и меньше «воровать на строительстве». Здесь следует вспомнить, что конечная цель действующего сегодня «жилищного пакета» законов как раз состояла в том, чтобы снизить административные бартеры. Однако, по мере реализации «жилищного пакета», начиная с 2005 года, рыночные цены на жилье неуклонно росли.
Цена справедливости
В том или ином количестве «государственные деньги», понимаемые в узком смысле – как запланированные бюджетные расходы, попадали на рынок жилья всегда. Происходило это в основном по двум каналам. Одна часть государственных денег выделялась на обеспечение выдаваемых специальным категориям граждан именных жилищных сертификатов, вторая часть средств направлялась на финансирование жилищного строительства либо на покупку жилья непосредственно. Рассмотрим оба этих типичных случая в сравнении.
Как известно, именные сертификаты есть не что иное, как бесплатная социальная выплата, реализуемая как часть цены, покупаемого владельцем сертификата жилья. Размер этой социальной выплаты определяется в административном порядке для каждой категории «льготников», исходя из рассчитанных Министерством регионального развития нормативов. Для Петербурга сегодня этот норматив составляет 44,3 тысяч рублей за квадратный метр приобретаемого за счет бюджета жилья. Цены за жилье сверх этого норматива обладатель именного жилищного сертификата оплачивает самостоятельно, если имеет такую возможность и желание.
Весьма существенным является вопрос о том, кто именно выбирает жилье на рынке. По закону обладатель сертификата выбирает жилье на открытом рынке самостоятельно. Однако если жилье заранее закупается государством для целей последующего распределения среди «очередников», то здесь выбор потребителя жестко ограничен: в отличие от владельца именного сертификата «очередник» вынужден выбирать из того набора квартир, что сегодня предлагается тем, кто их уполномочен распределять. Если, конечно, он не имеет возможности отказаться и выйти на рынок. Цена жилья в данном случае значения «как бы» не имеет.
Однако, поскольку не существует качественно «одинаковых» квартир, «излишек потребителя» никуда не исчезнет: тот, кому посчастливится получить более качественное жилье, относительно выиграет. А если это жилье будет передано ему в собственность, то «излишек потребителя» в будущем обязательно проявится в рыночной цене этого жилья. Теперь представим себе, что все жилье в масштабе региона приобретается за счет бюджета по предельной цене, а затем распределяется в законном порядке среди «льготников». Даже если такого рода «справедливость» и будет достигнута, ее непременно откорректирует вторичный рынок.
Из всего этого отнюдь не следует, что государство не должно помогать нуждающимся категориям граждан. Это дело необходимое, оно же – исключительно государственное. Однако такие туманные выражения как «справедливая цена», «поддержка рынка» здесь абсолютно неуместны. Всем, кто хотя бы однажды стоял в «очереди», хорошо известно, что «очередь» одним только фактом своего появления дает огромную власть тому, кто уполномочен «распределять». Очередь уже сама по себе воспроизводит дефицит, это – аксиома. А дефицит, как известно, неизбежно создает свой собственный теневой, бюрократический рынок. Помешать этому можно лишь одним способом – запретить как уголовное наказуемое деяние куплю-продажу жилья.
Срочная покупка
Формально, в отличие от обычного «очередника», владелец именного жилищного сертификата, имеет право свободного выбора жилья на открытом рынке. Однако, в действительности это право - во многом иллюзия. Во-первых, до момента получения сертификата, он вынужден также стоять в «очереди», что не позволяет ему свободно планировать момент приобретения жилья. Во-вторых, когда момент выдачи сертификата все же наступает, ему по закону отводится крайне незначительное время для его реализации. В итоге он не по своей воле оказывается в ситуации стресса. И то, что вынужден делать, называется «срочная покупка».
В настоящее время государство еще не определяет по каким-либо критериям, ценовым или качественным, список жилья, которое имеют право приобретать владельцы сертификатов, как это место в случае льготного автокредитования населения. Если бы такой список существовал, то цены на включенные в него квартиры с большой вероятностью повысились бы. Однако, поскольку большинство владельцев именных сертификатов, как правило, не имеют значительных дополнительных личных сбережений, они вполне могут одновременно оказаться в качестве срочных покупателей в одной и той «ценовой нише» открытого рынка жилья.
В результате спрос на квартиры со стороны владельцев сертификатов может сфокусироваться на известной категории жилья, но если это повторится неоднократно, то в дальнейшем данная категория «популярного» жилья будет привычно оцениваться как относительно ликвидная. В этом случае временное повышение цен в данном «популярном» сегменте очень вероятно, особенно если это сегмент постоянного массового спроса. В остальных сегментах цены также могут возрасти, но уже как результат действия чисто денежных факторов. Если повышение цен в «популярном» сегменте существенно скажется на общем индексе цен рынка - и он резко повысится, это послужит сигналом для всех продавцов о снижении «относительной стоимости» денег, используемых в качестве «счетной единицы». Начнется постепенная переоценка всего объема рыночного предложения, которая может проходить более или менее интенсивно, в зависимости от продолжительности и объема денежного потока, поступающего на рынок жилья в виде «социальной помощи» государства.
К сожалению, аналитики рынка жилья очень редко обращают внимание на эти сугубо микроэкономические сдвиги, связанные с изменением «относительных цен», предпочитая верить в то, что вся так называемая макроэкономика воздействует одновременно на весь рынок, а не на субъективные экономические расчеты его рядовых участников. Периодические сообщения об изменении цен в отдельных сегментах рынка жилья имеют место, однако последовательность этих изменений и их влияние на индекс цен изучены очень слабо.
Считается, что доля субсидируемого государством рынка жилья слишком мала, чтобы существенно влиять на его поведение. Однако аналогично тому, как воздействует на относительные цены жилья «социальная помощь» государства, работают и иные дополнительные денежные потоки, поступающие на рынок, как то: «нефтяные», «ипотечные» и др. Это инфляционные деньги, то есть деньги сверх добровольных сбережений населения. Их эффект состоит в том, что они обесценивают сбережения, что и отражается на индексе цен.
Цена труда
Казалось бы, в том случае, когда государство финансирует жилищное строительство, непосредственно или напрямую покупает на открытом рынке квартиры для их последующего распределения в порядке «очереди», влияние «поддержки» государство на цены свободного жилищного рынка отсутствует. И это действительно так, если государство покупает все квартиры в конкретном доме. Но это - чисто бюджетные инвестиции.
Однако если государство оплачивает по фиксированной цене лишь часть квартир в конкретном доме, а все остальные реализуются застройщиком на открытом рынке, то обычный экономический расчет подсказывает, что застройщик имеет возможность компенсировать потери, связанные с продажей квартир государству по «твердой цене», повышением цены на открытом рынке. На постоянно растущем рынке это вполне реально.
Однако и в случае чисто бюджетного строительства жилья существуют проблемы. Зафиксировать цены на строящееся жилье в договоре подряда нетрудно, если подрядчик с ним согласен и готов гарантировать его исполнение. Вопрос в другом: чтобы сохранить фиксированные цены на новое жилье в перспективе, надо точно также зафиксировать и себестоимость строительства, но как это сделать в долгосрочном интервале?
Теоретически можно снизить любые статьи издержек строительства, кроме одной – фонда заработной платы самих рядовых строителей. Это недопустимо, если вспомнить, что конечная задача как раз состоит в том, чтобы сделать жилищное строительство локомотивом вывода экономики страны из состояния кризиса. Но это означает не что иное, как поднять занятость, что невозможно в краткосрочном интервале без повышения заработной платы. Единственно возможное альтернативное решение – дешевый труд гастарбайтеров.
И все же, если снижать себестоимость всерьез и надолго, то без повышения производительности труда не обойтись, что предполагает среди прочего и материальное стимулирование труда. Но тогда это должна быть совсем другая экономика жилищного строительства, чем та, что реально существует сегодня. И снижением цен в административном порядке, как свидетельствует мировая экономическая история, она не создается.
