Недвижимость в северных районах продолжала дешеветь: за июль-август земельные участки и дома упали в цене на 5–9%. Сильнее всего это коснулось Всеволожского района.
Еще в начале лета в листингах находились объекты, цены на которые были установлены осенью 2008 года, и домов дешевле 1,5 млн руб. было немного (даже в крупных садоводческих массивах вроде Дуная). Сегодняшнее снижение средних цен связано с выбросом на рынок большого количества дешевых дачных домов. Риэлторы отмечают, что на вторичном рынке в августе предложение таких объектов заметно увеличилось – дешевых вариантов в ценовом диапазоне до 3 млн руб. стало больше на 10–15%. На продажу выставляются объекты от продавцов, которые по завершении дачного сезона решили расстаться со своим недвижимым имуществом. Отмечается увеличение предложения в местах, где традиционно сосредоточены крупные садоводческие массивы. Это Дунай и Сады – во Всеволожском районе, Грузино и Орехово – в Приозерском и т. п.
Стоимость домов в течение лета продолжала снижаться – дешевели постройки как в садоводствах, так и в поселках для постоянного проживания. Рост цен предложения, который риэлторы отмечали в июне, оказался, как и ожидалось, кратковременным: он был вызван выбросом на продажу большого числа объектов по осенним, докризисным ценам. Хозяева выставляли свои владения, еще не успев сориентироваться в рыночной ситуации. Немалая часть домов и участков предлагалась буквально «на авось»: продавцы рассчитывали в разгар сезона реализовать свою недвижимость по докризисным ценам. Сегодня хозяева, чьи дома находятся в листингах с начала лета, в связи с окончанием сезона стали более сговорчивыми и охотнее идут на уступки, «подвигаясь» в цене. Средняя стоимость сотки земли ИЖС с домом составила 408 тыс. руб. для Всеволожского, 305 тыс. – для Выборгского и 222 тыс. – для Приозерского района. В июле показатели были иными: 469 тыс., 312 тыс. и 226 тыс. руб. за сотку соответственно. Очевидно, что слабее всего падение цен затронуло Приозерский район. Он был менее всего «перегрет» в плане цен, так как пользовался невысокой популярностью по сравнению с более удачно расположенными северными соседями. В абсолютных цифрах предложение на конец августа выглядело следующим образом: наиболее значительная часть готовых домов во Всеволожском районе приходится на ценовой интервал 3–5 млн руб., в Приозерском и Выборгском основная часть вариантов – дома по цене от 1 до 3 млн.
Участки дешевеют сходными темпами: за месяц земля во Всеволожском районе упала в цене в среднем с 222 до 211 тыс. руб. за сотку, в Выборгском – со 124 до 114 тыс., в Приозерском – с 99 до 94 тыс. руб. за сотку. К продаже предлагаются как участки под индивидуальное жилищное строительство, так и в садоводствах (примерно в равных долях). Но наделы под ИЖС дешевеют медленнее, чем дачные участки: на них сохраняется небольшой, но устойчивый спрос со стороны тех, кто собирается самостоятельно строить дом. Во Всеволожском районе средняя стоимость сотки земли под индивидуальное строительство в наиболее удачных местах, на границе с городом, по сравнению с июлем даже поднялась – с 275 до 290 тыс. руб.
Риэлторы отмечают, что во Всеволожском и Выборгском районах меняется и структура спроса: сегодня более распространенным явлением становится переезд петербуржцев, покупающих дом или часть дома в качестве альтернативы городской квартире. На сегодня стоимость комнаты в коммунальной квартире примерно равна цене недорогого загородного объекта. Спросом пользуются небольшие дома с земельными участками от 12 соток.
Комментариии:
Андрей Уманский,
директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар»:
– Во второй половине лета ситуация на вторичном загородном рынке стабилизировалась, цены стали более реалистичными. Произошло своего рода отрезвление рынка, продавцы снизили цены в среднем на 30–35%. Хотя до сих пор сделки совершаются на основе объектной оценки – провести сравнительный анализ в сегодняшних условиях нереально: сделок мало, а суммы сильно разнятся. Во Всеволожском районе, в сегменте элитной застройки, объект может выставляться на продажу по 625 тыс. руб. за сотку, но реально уйти за 500–520 тыс. руб. за сотку.
В Выборгском районе спрос вырос прежде всего на хорошие участки от 20 соток в пределах 100 км от Петербурга (на возвышенности, у воды, обеспеченные необходимой инфраструктурой, с приличной транспортной доступностью). Здесь встречается цена выше среднерыночной – для уникальных объектов.
Ян Витолин,
заместитель генерального директора АРИН:
– Предложение на вторичном рынке в северных районах Ленобласти дробится приблизительно так: 25% – объекты стоимостью 0,5–1,25 млн руб., 40% – 1,25–2,5 млн, 35% – более 2,5 млн руб. Сейчас уже можно говорить о начале традиционного осеннего оживления рынка загородной недвижимости. Многие продавцы, которым весной не удалось реализовать свою загородную недвижимость, после летнего затишья снова готовы продавать. Причем сейчас они выходят на рынок с предложением по ценам, сниженным на 20% по сравнению с началом года. И это понижение не отменяет возможности торга – еще примерно на 3–5%.
На первичном рынке большинство новых проектов коттеджных поселков на севере области позиционируется в сегменте бизнес-класса. Земельные участки под реализацию этих проектов были приобретены еще в докризисный период, поэтому в их концепции девелоперы уже ничего не в силах изменить – влияние кризиса они могут учитывать только при формировании маркетинговой стратегии.
