За последние восемь месяцев число 30 000 в качестве норматива цены квадратного метра доступного жилья публично произносилось на государственном уровне как минимум трижды. И каждый раз, как следствие, в средствах массовой информации возобновлялась дискуссия о том, насколько «справедлива» данная цена для современного рынка строящегося жилья в России. Но есть еще один не менее интересный вопрос, а именно: насколько вообще «доступна» данная цена для рядовых участников рынка – самих граждан России?
О том, что есть «цена»
В настоящее время под словом «цена» обычно подразумевается любая количественная оценка чего-либо, выраженная в денежных единицах. В строгом экономическом смысле это неправильно. Рыночная цена не есть результат измерения, а реальное историческое явление. Это есть всегда количественное отношение, в котором в определенное время и в определенном месте два индивида обменивают определенные количества определенных товаров. Она, следовательно, относится к обстоятельствам конкретного акта обмена и вне их учета есть просто ценовая статистика, то есть информация о ценах, которые были вчера. Но еще не сегодня.
Некогда общедоступная бутылка водки стоила три рубля шестьдесят две копейки. Это статистика. Сегодня цена бутылки водки это - сумма денег, которую необходимо иметь, чтобы ее реально купить. Но при одном условии: если действительно существует возможность ее купить по данной цене. Однако если вы вообще не пьете водку, то до известного момента для вас эта цена, как таковая, не имеет экономического значения. И лишь поскольку рост цены на водку может повлиять на все прочие цены, вам эта цена не безразлична.
Допустим, вы обладаете достаточной суммой денег, чтобы купить себе квартиру по цене из расчета 30 000 рублей за квадратный метр. Имея информацию о том, сколько стоила жилая недвижимость в стране еще вчера, вы легко сможете определить географически, где именно сейчас у вас есть шанс улучшить свои жилищные условия. Например, это будет город Кологрив. Но поскольку вы желаете купить новую квартиру непременно «в определенное время и в определенном месте», для вас информация о ценах на жилье в городе Кологриве будет разве что познавательна. В Петербурге вы за эти деньги квартиру сегодня не купите.
О том, что есть «деньги»
Для того чтобы оценить, сколько «стоит» жилье в том или ином городе или районе, мы обычно используем индексы цен, рассчитанные как средняя цена квадратного метра для известного набора квартир и комнат, открыто выставленных на продажу в данном городе или районе на определенную дату. Так, например, мы знаем, что 31 августа 2009 года индекс БН составил: для вторичного рынка Петербурга – 83011,7 рубля, для первичного рынка – 73966 рублей. Снижение этих индексов свидетельствует об общем падении цен.
Но есть также и обратная величина, которая на фоне этого общего падения понятным образом повышается. Это – покупательная способность 1 рубля для данного набора квартир и комнат. И 31 августа 2009 года она составила: 0,000012 квадратного метра для вторичного рынка жилья, 0,000013 квадратного метра для первичного рынка. Это в среднем. Для дорогого жилья она будет сравнительно ниже, для дешевого – выше.
Допустим, что средний номинальный месячный денежный доход в Петербурге равен искомой величине – 30 000 рублей. Тогда покупательная способность этого запаса денег составит: для вторичного рынка жилья – 0,36 квадратных метра, для первичного рынка – 0,39. Для сравнения: покупательная способность данного запаса денег при гипотетической цене предложения 30 000 рублей за квадратный метр равна единице.
Предположим далее, что типичная норма сбережений населения равна 50%, что из суммы номинального месячного дохода население в среднем сберегает, то есть не тратит на текущее потребление, ровно половину. В этом случае ежегодное приращение частного «отложенного спроса» на приобретение жилья в обозримом будущем может составить в среднем не более 180 тысяч рублей год на одного потенциального покупателя. Это соответствует приращению покупательной способности рубля: на вторичном рынке 2,16 квадратных метра в год, на первичном – 2,34. Следовательно, за 10 лет вполне реально «накопить» в среднем 21-23 квадратных метра на душу населения. Но это без учета темпа инфляции и изменения цен на недвижимость.
Почему деньги не нейтральны
Все так называемые индексы рынка недвижимости, рассчитанные как средние цены предложения жилья на открытом рынке, есть не что иное, как денежное измерение покупательной способности денег в отношении предлагаемого на рынке выбора жилья. Но есть одна экономическая проблема, которую индексы средних цен не учитывают: покупательная способность денег на практике никогда не изменяется в отношении всех товаров в одно и то же время и в одной и той же степени. Иначе говоря, деньги всегда не нейтральны.
Известна трудность, с которой постоянно борются аналитики рынка недвижимости, а именно - случайность выборки выставленных на продажу квартир, на основе которой рассчитывается средняя цена. Их задача – показать общий уровень цен, что позволяет в дальнейшем утверждать, что все цены на рынке могут падать или расти одновременно. Но это лишь видимость того, что на самом деле происходит на рынке. И заметим: эта видимость, если речь не идет о биржевой торговле, создается исключительно «измерением цен». Деньги в этом измерении служат всего лишь «счетной единицей» для сопоставления цен на товары во времени.
Но деньги уже сами по себе есть информация. Во-первых, потенциального покупателя жилья не интересует вся ценовая номенклатура выставленных на продажу квартир. Его интересует лишь то, что в планируемом будущем он может купить исходя из имеющихся у него сбережений, а также то, что он может продать. Уже только поэтому покупателя жилья, как правило, интересует именно «разница» цен, а не их общая тенденция. Эта тенденция, выраженная в индексе средних цен, имеет для него значение лишь постольку, поскольку позволяет оценить изменение покупательной способности имеющегося у него денежного запаса. Но еще до того, как станет известно очередное значение индекса, об изменении «цены денег» ему сообщит инфляция
Сберегать - это значит не потреблять. В условиях инфляции данное условие приобретения недвижимости в планируемом будущем естественным образом ужесточается: требуется уже не просто не потреблять, а потреблять меньше, чем вчера, чтобы сохранить запланированный уровень добровольных сбережений. И если это не удается, то ранее осуществленные сбережения вынужденным образом «проедаются». Текущее потребление ценится выше чем намерение приобрести недвижимость в будущем, и если это касается всех потенциальных покупателей, то цены на недвижимость, которой они сегодня владеют, неизбежно возрастут.
Во-вторых, новые деньги, сверх добровольных сбережений населения, никогда не попадают на рынок жилья во всех точках его пространства одновременно. Для этого потребовался бы вертолет. Они появляются на рынке всегда в определенное время и в определенном месте. И если нам известно, когда и где это случится, мы сможем без труда спрогнозировать рост цен в данном сегменте с учетом поправки на время адаптации к новым ценам. Следует учесть, что это время, как правило, достаточно для того, чтобы те покупатели, что принесут на рынок дополнительные деньги первыми, успели купить жилье еще по «старым» ценам.
Таким образом, индексы рынка жилья сообщают нам, в каком направлении изменяется в настоящее время покупательная стоимость денежной единицы в отношении известного набора квартир и комнат. Но они, к сожалению, не показывают нам сам процесс этого изменения, который всегда является неравномерным и поэтапным в отношении различных групп покупателей с различным «отложенным спросом». Для одних покупателей цена денежной единицы изменяется раньше, для других позже. Кроме того, она изменяется еще и ассиметрично, и непропорционально: одни покупателя становятся богаче, а другие, напротив, беднее.
О том, что есть «время»
В качестве объяснения, почему падение цен на жилье все еще продолжается, обычно называют следующее. Во-первых, дешевая ипотека не спешит возвращаться на рынок. Во-вторых, ликвидные квартиры не спешат возвращаться на рынок. В-третьих, «отложенный спрос» не спешит возвращаться на рынок. Как результат, все сводится к тому, что «сегодня никто никуда не спешит». Ценность жилья в настоящем времени для рядовых участников рынка субъективно ненамного выше, чем в будущем. Люди предпочитают сберегать.
Однако было бы ошибкой считать, что цены на жилье падают именно потому, что люди склонны сберегать, а не тратить. Как раз наоборот: именно потому, что цены падают, люди предпочитают сберегать. Это четко прослеживается сегодня на вторичном рынке жилья, на котором, как известно, преобладают так называемые обменные операции. Люди, планирующие для себя подобные сделки, стремятся по возможности купить свое будущее жилье с максимальным дисконтом и одновременно продать свое настоящее жилье с минимальным дисконтом. Это позволяет им сэкономить ранее совершенные добровольные сбережения, то есть сократить время, необходимое для того, чтобы накопить средства, достаточные для улучшения жилищных условий.
Аналогично поступает и государство. Магическая цена 30 000 рублей за квадратный метр доступного жилья есть не что иное, как бюджетное ограничение. Это цена, которую в условиях растущего дефицита бюджета государство способно выделить на приобретение жилья тем, кто сегодня имеет гарантированное право на социальную помощь. Странно лишь, что эта помощь рассматривается как замещение частного отложенного спроса. Государство сегодня точно также не спешит тратить деньги на недвижимость, как и население.
Однако цена 30 000 рублей за квадратный метр будущего доступного жилья имеет и иное, действительно «магическое» значение. Вековая мечта современного государства состоит в том, чтобы стабилизировать деньги, сделать покупательную способность денежной единицы максимально прогнозируемой величиной. В представлении чиновников это обеспечит более точные и прозрачные экономические расчеты. Но важнее другое: эта идея находит отклик в сердцах людей. Человеку свойственно испытывать страх перед будущим, неопределенным и непредсказуемым. И государство оправдывает свое существование тем, что освобождает человека от этого страха. Требуется только поверить в то, что «тихая гавань с твердыми ценами» возможна.
Допустим, что завтра государство эмитирует долгосрочные облигации номиналом в 30 000 рублей, которые в «известном» будущем можно гарантировано обменять на квадратные метры доступного государственного жилья. Нельзя говорить, что эта фантастическая идея изначально провалится. Но то, что она провалится в конечном счете, - однозначно. Экономическая история неумолимо свидетельствует: стабилизировать деньги невозможно. Все подобные рода попытки рано или поздно дают строго противоположный результат.
Впрочем, это можно доказать чисто логически. Например, сегодня государство заявляет следующее. Первое: жилищное строительство является «локомотивом» вывода экономики из кризиса. Второе: цена доступного жилья в будущем не должна быть выше 30 000 рублей за квадратный метр. На это бизнесмены отвечают: жилищное строительство возобновится лишь тогда, когда возобновится рост цен. И далее уточняют: рост цен возобновится лишь тогда, когда на рынок вернутся инвесторы. Вывод: экономика начнет выходить из кризиса тогда, когда на рынке недвижимости появятся дополнительные деньги – сверх тех, которые сегодня существуют в виде добровольных сбережений населения. Но они не могут появиться во всех «карманах» одновременно. Тот, кто вернется на рынок первым, имея в кармане дополнительные деньги, получит шанс купить недвижимость по старым ценам. Все последующие покупатели, в том числе и рядовые держатели добровольных сбережений, будут вынуждены корректировать свои покупки вслед за повышением цен.
В результате покупательная способность денег на рынке жилья изменится, но она изменится неравномерно и непропорционально для различных покупателей. Одни выиграют, другие проиграют. Кроме того, часть рядовых держателей добровольных сбережений вообще ничего не купят, поскольку рост цен вынудит их отложить приобретение нового жилья на неопределенное будущее. Помните, куда послал девелопер Сергей Полонский тех инвесторов, что не имели миллиарда в кармане? Это было в разгар бума. Теперь, когда бум закончился и наступил кризис, глупо спрашивать, куда девались некогда активные инвесторы.
