Офисных объектов на востоке города не слишком много: на Красногвардейский и Невский районы в сумме приходится всего около 12% от всех объемов строящейся и реконструируемой офисной недвижимости (причем на Невский район – всего 4%) мегаполиса. Если говорить о классах офисных объектов, то на востоке представлены преимущественно объекты классов В и В+. Больше всего возводимых бизнес-центров, около 50%, находится на начальной стадии строительства, поэтому судьба их под вопросом. По наблюдениям экспертов, именно эти объекты входят в «группу риска», поскольку строительные работы на многих из них приостановлены.
Стоимость квадратного метра в офисном помещении, которое предлагается в аренду в Невском и Красногвардейском районах, составляет на сегодняшний день 630 руб. в месяц. Средняя цена объектов, выставленных на продажу, – 85 тыс. руб. за кв. м. По сравнению с июнем ставки аренды выросли на 9–10%. За последние пару месяцев объем предложения сократился, и арендодатели осторожно пробуют поднять тарифы.
Похожая картина – в секторе торговых помещений. Уже к началу лета доля вакантных площадей в торговых центрах стабилизировалась, в среднем в таких объектах пустует 12–14% площадей. Добиться заполняемости торговых комплексов владельцам удалось за счет снижения арендных ставок и гибкого подхода к начислению платы по найму. Доля арендаторов, которые намереваются сменить ТЦ или сократить арендуемую площадь, уменьшилась, по данным Praktis, с 47% до 20%. Тенденция к закрытию точек торговли пошла на убыль: операторы в центрах «ужались как могли». С июля отмечается и постепенный рост цен предложения – дождавшись некоторой стабильности, арендодатели начали играть на повышение. В Невском районе ставки аренды на помещения торговли поднялись с 1 196 руб. за кв. м в месяц в мае до 1 253 руб. в июле. В Красногвардейском – с 928 руб. за кв. м в месяц в мае до 950 руб. в июле. Увеличилась и средняя площадь предлагаемых объектов – с 60–70 до 90–100 кв. м.
Также летом появились новые проекты застройки на востоке города. Например, компания «Лента» собирается возводить торговый центр на проспекте Обуховской Обороны, площадь будущего объекта – 9 400 кв. м. А «Адамант-Капитал» приступает к строительству третьей очереди многофункционального комплекса с подземным паркингом рядом с Ладожским вокзалом. Проект предполагает возведение четырехэтажного торгового комплекса (пристройка к ТК «Заневский Каскад – 1») и торгово-офисно-гостиничного 36-этажного здания, имеющего кроме этого еще пять подземных этажей.
Продолжается и освоение участков, расположенных в непосредственной близости от КАД – и Невский, и Красногвардейский районы имеют хорошие возможности для развития на своей территории складских и логистических комплексов. В июле ОАО «Пластполимер» озвучило свои намерения по поводу постройки логистического комплекса площадью 320 тыс. кв. м (ввод первой очереди – 50 тыс. кв. м – планируется через пару лет).
Комментарии
Марина Федорова,
директор департамента стрит-ритейла NAI Becar:
– На востоке Петербурга спрос на торговые помещения в сегменте стрит-ритейла превышает предложение примерно на 20%. Арендаторы там обычно постоянные, поэтому когда ко мне обращаются с запросами на площади в Невском районе, на Ржевке-Пороховых, часто просто нечего предложить. Объекты в новых домах в проходных местах (например, на пересечении проспектов Косыгина и Индустриального) по рыночным ценам продаются максимум за две недели.
Ставки в прилегающих к станциям метро и удаленных от них микрорайонах очень сильно различаются. Помещения в радиусе 50 метров от метро выставляются по ставке до 3 тыс. руб. за кв. м даже на нынешнем рынке. Площади, которые находятся дальше от станций метрополитена, сдаются по цене 700–1500 руб. за кв. м.
Что касается офисных площадей, то здесь спрос и предложение уравновешены: офисов мало, но и спрос невелик. В Невском районе офисные площади сдаются по ставке 500–750 руб. за кв. м, в зависимости от отделки, на Ржевке-Пороховых – по 700–900 руб. Ставки в бизнес-центрах варьируются в пределах от 600 до 700 руб. за «квадрат» в старых деловых комплексах и до 1000 руб. – в новых.
Сергей Федоров,
исполнительный директор Praktis CB:
– Нельзя сказать, что спрос на коммерческую недвижимость восточных районов Петербурга чем-то отличается от общегородского. Торговля здесь ведется достаточно активно. Группируется она около станций метро и в местах с хорошей транспортной доступностью.
Сейчас в большинстве торговых комплексов происходит плавная ротация арендаторов: какие-то компании уходят, другие приходят. Меняются даже «якоря». Например, в ТРК «Июнь» место «Мосмарта» занял «О`кей».
Минус восточных районов – это малый объем предложения офисных площадей, но это компенсируется таким же малым спросом. К сожалению, арендные ставки продолжают показывать отрицательную динамику.
