Окраинные Невский и Красногвардейский районы всегда относились к числу наиболее дешевых на вторичном рынке жилья. Дешевле – только Фрунзенский и Красносельский районы, которые еще более удалены от центра.
Сегодня в Невском районе к продаже предлагаются квартиры любых категорий. Недостатка нет ни в хрущевках, ни в сталинских домах (в районе станций метро «Ломоносвская» и «Елизаровская»), ни в современных блочно-кирпичных объектах. Но большая часть Невского района была не слишком перспективна даже во время рыночного подъема, и сейчас она продолжает терять позиции: средняя стоимость квадратного метра еще в июне составляла 77 тыс. руб., а в июле опустилась до 73 тыс. руб. Цены на аналогичные квартиры в пределах района могут разниться до 10–15%, в зависимости от престижности микрорайона. Наиболее высокий рейтинг – у кварталов вокруг станций метро «Проспект Большевиков» и «Улица Дыбенко», где квартиры в новых кирпичных домах оцениваются примерно в 80 тыс. за кв. м. Территории у станций метро «Пролетарская» и «Обухово», напротив, относятся к числу самых дешевых – там квадратный метр стоит 68–70 тыс. руб.
Сходным образом обстоят дела и в Красногвардейском районе. Его площадь весьма обширна: это и Большая Охта со сталинскими домами, и район проспекта Шаумяна – эпицентр хрущевок, и Ржевка-Пороховые с современными панельными и кирпичными зданиями. Если распределить Красногвардейский район по престижности, то, по мере убывания, это Малая Охта, Большая Охта (основное достоинство которой – близость Невы), Ржевка, Полюстрово. Самые дорогие объекты – сталинки вокруг Заневской площади (до 100 тыс. руб. за кв. м). Самые дешевые – крупногабаритные квартиры в панельных домах (67–68 тыс. руб. за кв. м). Предложение равномерно распределяется по всему району, ограничено разве что количество вариантов с видом на Неву и число предложений на трехкомнатные квартиры в домах 137-й серии с 15–16-метровыми кухнями.
При этом спрос в восточных районах риэлторы определяют как низкий и очень низкий. Действительно, на самое ходовое жилье – одно- и двухкомнатные квартиры в ценовом диапазоне от 2 до 4 млн руб. – в июле было всего лишь 2,1–2,2 тысячи заявок. В то время как в Кировском или Калининском районах запросов на квартиры той же ценовой группы – около 2,5–2,7 тысячи. Объекты стоят долго, поскольку это зависит не только от цены, но и от взаимной конкуренции вариантов. В большинстве своем в продажу поступают квартиры достаточно низкого качества, в старых панельных домах, которые мало интересуют покупателей. На долю более качественных кирпичных домов приходится около 35% предложения.
Основное количество интересантов составляют местные жители, покупатели из других районов сюда переезжают неохотно. Так что возможность продать что-либо определяется только очень низкой ценой или необходимостью перебраться именно на восток города, чтобы быть ближе к родственникам или к работе. Продажи преобладают в сегменте эконом-класса.
Комментарии:
Юрий Сергеев,
генеральный директор АН «Динас»:
– Сегодня у покупателей нет жестких предпочтений по районам. Сейчас все решает цена. Но несмотря на это, и Ржевка, и другие восточные районы Петербурга пользуются несколько меньшим спросом по сравнению, например, с северными районами. Это связано и с транспортной доступностью этих территорий, и с людьми, которые там проживают. На спокойном рынке цена объектов недвижимости в восточных районах была всегда на 5–10% меньше среднегородской.
Сейчас ситуация на рынке опять оживилась. Причем это случилось примерно неделю назад. Правда, основной спрос все равно нацелен на дешевое жилье, и его покупают, не глядя на местоположение. К примеру, если все хрущевки вокруг продаются за 2,3 млн руб., а одна выставляется за 2,2 млн руб., то приобретают именно ее. Так что у восточных районов сегодня есть шанс заполучить покупателей.
Яна Долотова,
руководитель отдела аналитики и консалтинга АН «Итака»:
– Восточные районы всегда отличались невысокими ценами. Основной жилищный фонд в них составляет недорогое, не очень комфортное, малогабаритное жилье. И несмотря на то что сейчас ситуация в этих районах полностью повторяет общегородские тенденции, можно констатировать, что в нашем агентстве по количеству реальных сделок восточные районы лидируют, если сравнивать их с остальными.
Но в целом по городу мы видим, что приближающаяся осень, скорее всего, либо принесет небольшой рост на рынке, либо темпы падения цен снизятся почти до нуля. То есть рынок приходит в нормальное состояние – после летнего затишья наступает осеннее оживление, и это уже хороший знак.
