В июле 2009 года фактический спрос на первичном рынке высокобюджетного загородного жилья (бизнес- и премиум-класс) сохранился на уровне предыдущего месяца. Зарегистрированные купли-продажи, впрочем, единичны как на первичном, так и на вторичном рынке – по сравнению с прошлым годом их меньше в два-три раза. И хотя в июле количество звонков от потенциальных покупателей увеличилось, сделок больше не стало.
Особенно тяжело кризис сказался на вторичном рынке. По мнению аналитиков, в прошлом году стоимость многих объектов была существенно завышена – выравнивание цен шло по верхней планке. Сейчас каждый предлагаемый вариант придирчиво оценивается клиентом. Суммы предложения и сделки могут разниться на 20–30% и преимущество – за продавцами, которые готовы идти на уступки. Количество предложений за последние пару месяцев снизилось: многие хозяева снимают свои владения с продажи в ожидании лучших времен.
Ценовой диапазон вторичного рынка элитных строений поражает разнообразием. Удаленность объекта от городской черты – не повод для дешевизны, равно как и площадь особняка. Дорого стоят домовладения, к которым прилагаются большие земельные наделы.
На сегодняшний день самые дорогие объекты недвижимости продаются в Курортном и Всеволожском районах. Причем на долю северного побережья залива (Курортный, Приморский районы СПб) приходится около половины предложения дорогих домов и больше половины – дорогих участков. Второе по популярности место – за Выборгским (за счет природных данных) и Гатчинским (за счет близости к городу) районами. Меньше всего объектов стоимостью свыше 8–10 млн руб. – в восточных районах области, Тосненском и Кировском. Причем в Тосненском дорогое предложение сосредоточено на границе с Павловском. Совсем исчезли из продажи дорогие – более 8 млн – коттеджи в Лужском районе. Здесь продавцы вынуждены идти на снижение цен.
В элитном сегменте земельных наделов есть выгодные предложения, стоимость которых после кризиса обещает вырасти. Но есть и другие, цена на них до сих пор завышена, и непонятно, будет ли она снижаться. Например, в проекте «Балтийский берег» (Курортный район, берег Финского залива) продаются исключительно земельные участки, но цена их составляет 1 млн руб. за сотку. Кстати, Фонд имущества Петербурга выставил на торги участок с предназначенным под снос зданием – тоже в Курортном районе и тоже дорого.
Девелоперы отмечают, что реализация дорогих особняков на первичном рынке также практически замерла – продается в лучшем случае один объект в месяц. Лидеры спроса – компактные строения (коттеджи площадью до 300 кв. м, таунхаусы – до 200 кв. м).
В июне текущего года многие застройщики пошли на существенное снижение официальных средних цен предложения в загородных проектах. При этом наблюдалось уменьшение цены земельного участка, а также стоимости подряда. Исключение составили лишь коттеджные поселки в заключительной стадии реализации проекта либо полностью готовые дома в уже сформированных поселках. Цены на последние коттеджи в готовых поселках как правило не корректируются, поскольку основные капиталовложения уже сделаны, и девелопер может позволить себе немного подождать своего покупателя.
Однако, судя по результатам июля, даже уменьшение стоимости объектов не вдохновило потенциальных покупателей. Число заключенных сделок практически не изменилось, и дальнейшего снижения цен не последует. Незначительные ценовые колебания, которые происходили в июле – начале августа, вызваны изменением курса доллара. Стоимость «квадрата» в коттеджных поселках составляет в среднем $4,3 тыс., $2,5 тыс. и $1,7 тыс. – для классов «премиум», «элит», и «бизнес» соответственно.
В отличие от городского рынка жилья, девелоперы загородного планируют запуск новых проектов – застройщикам, которые приобрели землю в собственность, нет смысла ждать. Но возводить поселки предполагается постепенно – по мере того, как на объектах будут появляться хозяева. Очевидно, что такое постепенное строительство сделает реализацию проектов более длительной. В том числе из-за способа финансирования – за счет собственных средств застройщика на начальном этапе. Однако о точных сроках выхода на площадку сегодня девелоперам говорить сложно.
Новые поселки выводятся на рынок, хотя и в значительно меньшем объеме проектов. Наиболее крупными проектами, открывшими продажи к середине 2009 года, стали: в классе «премиум» – «Мои пенаты» («ПетроСтиль»), в классе «элит» – «Приоратское предместье» («Невский Альянс») и «Петергоф» («ПетроЗемПроект»), в бизнес-классе – «Лемболово парк» («УК «Объединенные ресурсы»), «Альпийская горка» (ИСГ «Норманн»), «Новый Петербург» («Строй-Инвест»), «Академические дачи» («Грантика»).
Комментарии
Ольга Трошева,
заместитель директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
– Рынок загородной недвижимости в условиях кризиса повел себя нестандартно: за полтора года коттеджи элит-класса подешевели лишь на 0,4%, бизнес-класса – на 6,2%, объекты среднего класса – на 5,2%. На сегодняшний день средние цены в элитных особняках в пригороде Петербурга составляют 130,5 тыс. руб. за кв. м, в коттеджах бизнес-класса – 78,1 тыс., среднего класса – 53,5 тыс. Средняя стоимость домовладения по классам равняется 41,4 млн, 20 млн, 9,3 млн руб. соответственно.
Наибольшим спросом в пригородах пользуются полностью построенные загородные дома. В географии преобладают Всеволожский, Выборгский и Приозерский районы (соответственно – 49, 46 и 20 поселков). В Ломоносовском районе продается недвижимость в десяти поселках, в Гатчинском и Курортном районах Петербурга – по восемь.
Станислав Азацкий,
директор «Адвекс. Загородная недвижимость»:
– По-прежнему дорогими остаются земельные участки в северном направлении от Петербурга, на расстоянии до 30 км – Курортный, Выборгский районы, северная часть Всеволожского. Так как предложений на этих территориях практически нет, то и цена на такие эксклюзивные наделы обычно не меняется. В северных районах цена предложения на вторичном рынке начинается от 8 млн руб., в коттеджных поселках – 10–12 млн. Если это прямая продажа, а владельцу продать просто необходимо, можно говорить о значительном торге. Если же на вырученные деньги предполагается приобретать другой объект недвижимости, то стоимость будущей сделки зависит от цены выбранного для покупки объекта.
Впрочем, продажи по таким участкам единичные. Следует ожидать дальнейшего снижения цен на дорогие инженерно подготовленные участки. Чтобы начались реальные продажи, такие объекты должны подешеветь еще на 25–30%.
