При проектном финансировании банк кредитует проект на ранней стадии, получая в залог земельный участок и право требования на будущий объект. Минимум 30% стоимости проекта вкладывает сам застройщик. Банк контролирует расходование средств. Для этого, как правило, банк или создает с застройщиком совместную компанию, или берет в залог доли компании и назначает своего представителя в совет директоров.
«Поскольку на стадии строительства риски высоки, а банк не имеет достаточного обеспечения, ставка по кредиту на этом этапе выше ставки по ломбардному кредитованию, при котором банк получает в залог понятный актив, приносящий доходы», – пояснил руководитель инвестиционного департамента ЗАО «ВТБ-Девелопмент» Александр Паршуков.
Из-за высоких ставок схему используют только крупные компании. Но и застройщики, и банки считают проектное финансирование выгодной схемой, хотя причины называют разные. По версии заместителя генерального директора ООО «Леонтьевский мыс» Владимира Федорова, строители получают «мощный источник финансирования, надежную кредитную линию», а банки – «надежный актив в виде качественного объекта недвижимости (земельного участка и относящихся к нему улучшений)».
Александр Паршуков полагает, что главное преимущество схемы для строительных компаний – возможность получить «значительный объем денежных средств на ранних этапах проекта без соответствующего объема обеспечения». Преимущества для банков – высокая норма доходности и расширение кредитного портфеля.
В тучные годы
До кризиса основными игроками на рынке проектного финансирования были крупные банки – Сбербанк, ВТБ и Райффайзенбанк, рассказывает Александр Паршуков. Он утверждает, что проектное финансирование было популярно среди застройщиков.
«До кризиса немногие компании использовали проектное финансирование, – возражает Владимир Федоров. – В основном – в девелоперских проектах, связанных с коммерческой недвижимостью. В жилой недвижимости применяли редко – в первую очередь, проекты, за которыми стояли сами банки». По его словам, застройщики обходились более дешевыми деньгами – средствами дольщиков. Во всяком случае до вступления в силу 214-ФЗ.
По словам директора по экономике и финансам компании «Мегалит» Алексея Плюты, до кризиса воспользоваться проектным финансированием хотели большое количество девелоперов, поскольку многие из них не располагали залогом для традиционного кредита. Однако, утверждает господин Плюта, «не многие банки предоставляли услугу проектного финансирования». А из-за слабого залога условия были жесткими, подчеркивает он: «У банков к заемщикам всегда два вопроса: чем будете возвращать кредит и что пойдет в залог. При реконструкции коммерческого объекта ясен источник погашения. В строительстве жилого дома больше рисков – и в цене, и в скорости продаж».
«Коммерческая недвижимость имеет меньшие риски, однако основной источник погашения кредита – продажа объекта институциональному инвестору, – пояснил Александр Паршуков. – До кризиса рынок находился в фазе активного роста, цены увеличивались, недостатка в инвесторах не было, поэтому банк лишь контролировал привлечение заемщиком в проект квалифицированных участников. Жилищные проекты имеют более высокие риски реализации, поэтому они всегда кредитовались под более высокую ставку. При этом потенциальные денежные потоки от продажи квартир на этапе строительства в расчет не принимались, так как риски их неполучения достаточно высоки».
Заморозки
С началом кризиса проектное финансирование почти прекратилось – некоторые банки закрыли программы. «Банки оценивают процент невозврата, а он был очень велик, – поясняет Алексей Плюта. – Для таких рисков ставка должна быть минимум 30%. Кто возьмет под такой процент? А если находятся компании, которые берут на таких условиях без разговоров – точно не отдадут».
По мнению Александра Паршукова, с осени мы наблюдаем реализацию банковских опасений при проектном финансировании жилья – замороженные проекты.
Банки заняли выжидательную позицию – почти прекратилось кредитование частных лиц на первичном рынке и застройщиков. Как утверждают строители, замороженные проекты – результат не только снижения покупательной способности граждан и повсеместной агитации подождать, пока цены на жилье упадут, но и закрытых кредитных программ.
Строительное сообщество, встревоженное ситуацией на рынке, возвращалось к теме кредитования неоднократно. Вице-президент «Союзпетростроя» Лев Каплан предложил Российскому союзу строителей (РСС) создать систему проектного кредитования – собрать в комплекс разные способы финансирования. Один из них – проектное финансирование. По мнению господина Каплана, при участии государства (в виде субсидий) в этой схеме рынок выйдет из анабиоза. РСС организовал рабочую группу по проектному кредитованию под председательством Льва Каплана. Готов план деятельности, куда включены изменение инструкций Центрального Банка РФ, поддержка Минрегиона РФ, субсидирование граждан в получении реальной ипотеки и другие мероприятия.
Не по расчету
Проектное финансирование в Петербурге реанимирует Сбербанк. Губернатор Валентина Матвиенко и председатель правления Сбербанка Герман Греф подписали cоглашение о сотрудничестве. Речь идет о кредитовании доступного жилья, на что банк обещает выделить 28 млрд руб. Администрация готова выкупать 5–15% квартир в «кредитных» домах. И, возможно, город выступит гарантом по займам. Схема предусматривает выкуп домов и на стадии строительства, и готовых, с учетом условий целевых программ.
Текст cоглашения запросили еще несколько банков. По словам председателя Комитета по строительству Вячеслава Семененко, аналогичные договоры собираются заключать ВТБ и Банк «Санкт- Петербург».
«Конечно, предоставление гарантий со стороны города сделало бы финансирование строительных проектов гораздо более привлекательным, однако я не уверен, что город готов предоставлять такие гарантии в массовом порядке», – размышляет Александр Паршуков.
Лев Каплан заявил: «Нужны методические материалы, которые позволили бы осуществить схему. Также смущает, что, судя по публикациям, у Сбербанка нет соответствующих кредитных ресурсов, а застройщики опасаются передачи городу 15% квартир по социально низкой цене. Проектное кредитование практически и методически не подготовлено, коммерческим банкам это в таком виде не выгодно, а строители по-прежнему ждут решения данных вопросов».
Желания и возможности
Желающие воспользоваться проектным финансированием не перевелись. Банки тоже, вроде бы, интересуются строительным рынком. Но застройщиков отбирают по критериям. По словам Алексея Плюты, это «состояние компании в целом, текущие проекты, более-менее стабильные продажи».
По словам директора Setl City (Setl Group) Василия Селиванова, сейчас проектное финансирование предлагается минимум под 18% годовых, реальные ставки – 19–20%. Но это далеко не все сложности. Во-первых, застройщик должен иметь комплект исходно-разрешительной документации. «Таких пятен меньше, чем кажется, – рассуждает господин Селиванов. – По 214-ФЗ работает мало застройщиков. Еще сложнее оценить соотношение 30% на 70% (собственные средства к размеру кредита), особенно сейчас, особенно если земля взята не у города. Какова ее стоимость в квадратном метре построенного жилья? Очень трудно подсчитать, если земля в докризисных ценах, а проект только начинается. Кроме того, застройщик должен вложить 30% собственных средств. Это всегда больше, чем стоимость земли. А сегодня собственные ресурсы у всех тают, если уже не растаяли. И большой вопрос: по какой цене надо продавать квартиры? Если по сегодняшней, экономики у проекта нет. Ставку в 20% за два-три года не отбить».
Но даже если застройщик получит доступ к банковским средствам, дальше надо ежемесячно погашать проценты по кредиту, а после завершения проекта – возвращать долг. «Деньги взять, удержать, обслужить – сложно», – резюмирует Василий Селиванов.
Застройщикам, по их словам, нужны более мягкие условия. С учетом возможного снижения цен на жилье их устроит, например, ставка в 12–18% годовых, полагает Владимир Федоров.
Александр Паршуков в этой связи отмечает: «Но сейчас продажи уменьшились, цены на квартиры и ставки аренды снизились, соответственно, упала доходность проектов. В то же время риски банков выросли, как и потенциальная ставка по кредиту. И если раньше доходность проектов покрывала практически любую ставку, то сегодня ставки на таком уровне, который застройщику не потянуть».
Панацея где-то рядом
По мнению участников рынка, жилищное строительство получило импульс. Но его великая роль в реанимации рынка вызывает сомнения. «Я не вижу возможности возврата этой услуги на рынок в ближайшее время, – рассуждает Александр Паршуков. – Для полноценного возобновления проектного финансирования необходима стабилизация экономики, а до этого еще далеко. Другое дело, что локальные меры в виде государственной поддержки того или иного сектора (например жилищное строительство) могут постепенно вдохнуть жизнь в эти рынки. Соглашение между Сбербанком и городом – благоприятный знак рынку, однако о каких-то изменениях можно говорить, когда мы увидим реальные кредиты застройщикам и реальные стройки на эти деньги».
Алексей Плюта также уверен, что массового кредитования не будет, оно возможно не раньше, чем стабилизируются цены – перестанут падать в течение трех-шести месяцев.
Василий Селиванов полагает, что проектное финансирование пригодится, чтобы вывести на рынок замороженные объекты с готовностью 60% и выше, «но такие объекты выводить из заморозки трудно». Кроме того, надо иметь собственные средства, а у 90% компаний их сегодня нет.
По мнению застройщиков, подходить к возрождению рынка надо по-другому. Недавно все обсуждали заявление некого Алексея Редозубова: мол, возродить рынок способно только ипотечное кредитование, причем под 3% годовых. Это возможно, по его мнению, если государство раздаст деньги из Стабфонда банкам под 1%. Заявление утопическое, однако застройщики думают похоже. «Страх того, что объект не будет построен вовремя наряду со страхом, что завтра недвижимость подешевеет, – основной фактор, сдерживающий активность рынка, – утверждает Владимир Федоров. – Надежный источник финансирования – гарантия для покупателей, что проект доведут до конца и в заявленные сроки».
Василий Селиванов также называет стимулирование спроса через ипотечное кредитование с дотационной ставкой в числе основных мер спасения рынка. «Бюджетные средства на стройке означают неэффективное их использование по умолчанию, – утверждает он. – Любой ипотечный покупатель – самый эффективный распорядитель средств». Кроме того, господин Селиванов предлагает быстрее выводить на рынок новые проекты. Для этого надо кардинально сократить сроки согласований (сегодня минимум – восемь месяцев).
«Проектное финансирование не панацея. Скорее, его можно рассматривать сейчас как пожарную меру для ликвидации кассового разрыва, чтобы привнести динамику на стройплощадку», – говорит Василий Селиванов. Сегодня это – главная задача, реализация которой поможет активизировать продажи – пока основной источник средств для строителей.
