Количество банковских офисов в России достигло максимума в ноябре 2008 года - 43 628 единицы, после чего начало плавно снижаться, и в июле 2009 года их число составило уже 42 564, что на 2,5% меньше максимальной отметки. Избавляться от лишних площадей банкиры начали, прежде всего, в связи с существенным падением объема операций по розничному кредитованию, а именно: потребительскому, авто и ипотечному кредитованию. После резкого снижения спроса банки первым делом избавились от «лишних» сотрудников (это основная статья расходов), а затем, заждавшись возобновления спроса, стали расторгать договора аренды. В годы бурного роста многие кредитные организации набирали помещения по принципу «надо и не надо», ведь тогда банкирам затраты на аренду не казались высоким. Другое дело сейчас. В общей сумме затрат на содержание кредитно-кассового отделения или допофиса банка расходы на аренду составляют 10%-15%.
Свято место
Столичным операторам рынкам коммерческой недвижимости в определенной степени повезло. Если петербургские и московские банкиры освобождают помещения в родных городах, то на их места находятся желающие, и спад спроса ощущается не сильно.
По данным FinNews, за полгода в Петербурге было закрыто 55 банковских офисов. «Справедливости ради стоит сказать, что одновременно было открыто 26 банковских офисов. В основном так называемыми «иностранными» банками», - говорит управляющий банковским порталом FinNews Владимир Шевченко.
«Кризис предоставил нам новые возможности для расширения географии присутствия в Петербурге. Многие помещения, которые были заняты годами (в престижных районах, на пересечении крупных транспортных потоков и вблизи станций метро), освободились, и мы имеем возможность их арендовать. Таким образом, за полгода наш банк открыл 19 новых точек продаж, в том числе 5 дополнительных офисов и 14 операционных касс. Кроме того, проводя оптимизацию сети, мы закрыли несколько менее удачно расположенных точек. К тому же во исполнение Федерального закона ликвидировали оперкассы, находившиеся в казино», - говорит начальник отдела по развитию сети офисов Энергомашбанка Наталья Деденева.
Аналогичную тенденцию отмечают в компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». По словам директора компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Сергея Лобанова, сейчас на московском рынке аренды помещений под банковскую деятельность заметна активность только региональных банков, которые пользуются моментом для закрепления своих позиций в столице.«В 2009 году компания «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» провела несколько сделок с банками из Приволжского и Сибирского федеральных округов. Среди других потенциальных арендаторов бывших банковских помещений можно выделить торговые сети (одежда, обувь и т.д.), региональные ювелирные компании, а также региональных сельхозпроизводителей, которые открывают в Москве офисы по продаже своей продукции. Однако перепрофилирование банковского помещения в торговое требует дополнительных затрат времени и денег. Поэтому собственник, принимая решение о соответствующем использовании своих площадей, должен четко понимать все выгоды и риски подобного использования», - говорит Сергей Лобанов.
Но в целом на рынке ощущается избыток предложения помещений под отделения банков.
«Помещения банковского сектора на сегодняшний день занимают около 10 % от общего предложения на рынке встроенных помещений Петербурга», - подсчитала директор по развитию бизнеса ASTERA St.Petersburg Людмила Рева. При этом, отмечает она, основное предложение таких помещений приходится на объекты, которые должны были занять банковские отделения. «В них был выполнен соответствующий ремонт, однако компании так и не заняли данные объекты. Помещения, в которых функционировали банки, в большей степени не потеряли своих арендаторов, они продолжают их занимать», - говорит Людмила Рева.
Маленькая крепость
Арендодателям пришлось пойти на уступки ради сохранения ценных арендаторов.
По словам Натальи Деденевой, с точки зрения «аппетитов» арендодателей ничего не изменилось, хотя появился определенный рычаг воздействия на них: в кризис объем предложений увеличился.
«Кризис отразился на позициях арендодателей: по части объектов была понижена стоимость, где-то владельцы помещений пошли на другие существенные уступки», - говорит исполнительный директор УК БФА Андрей Никитченко.
А куда деться арендодателям. Попробуй, сдай под магазин помещение даже на первом этаже с отдельным входом на оживленной улице, площадью от 100 до 400 кв. м., но оборудованное специальным укрепленным хранилищем для ценностей (денег, ценных бумаг и т.п.), кассовым узлом, с решетками на окнах, бронированными дверями и усиленными стенами, раскрашенными в корпоративные цвета банка. Причем банковскими нормативами предъявляются повышенные требования к охранным системам помещения, установка мощной системы вентиляции и дымоудаления, а также бесперебойному электропитанию.
В «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» отмечают, из-за длительности и дороговизны адаптации помещений под банковскую деятельность, банки заключают договоры аренды не менее чем на 3-5 лет. При этом брать на себя ответственность за досрочное освобождение арендуемых помещений они, разумеется, не хотят.
Соответствие помещений банковским нормативам должно быть подтверждено сертификатами, процедура получения которых занимает несколько месяцев и требует дополнительных финансовых затрат. Зато, если помещение уже сертифицировано для работы с ценностями, то новому банку-арендатору эту процедуру заново проходить не придется. Главное, чтобы арендодатель имел нотариально заверенные копии всех сертификатов.
«В помещениях, предназначенных под банковский сектор, выполнен специфический и достаточно дорогостоящий ремонт. Такие объекты могут быть интересны только аналогичным арендаторам. На сегодняшний день арендаторы другого профиля заинтересованы в помещениях с максимально подходящим для их бизнеса ремонтом, с минимальным вложение финансовых средств в отделку и реорганизацию помещения», - рассуждает Людмила Рева.
На сколько сегодня опустились в цене офисы под банки, эксперты затрудняются ответить. «Ставка аренды на такие помещения, как правило, зависят от срока экспозиции: если оно давно пустует, то собственники готовы рассматривать снижение арендной ставки», - уклончиво отвечает Людмила Рева.
По мнению специалистов «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», приходящим сейчас на «банковские» площади новым арендаторам не нужны престижный ремонт, укрепленный кассовый узел, мощные системы вентиляции и т.п. Зато, как правило, нужно больше энергомощностей. Это, безусловно, сказывается на величине арендных ставок и востребованности бывших банковских офисов.
