Нежилой Петербург: где что почем

– Каков объем коммерческих площадей встроенных помещений насчитывается в Петербурге и какую долю рынка они занимают от общего объема коммерческих площадей?

– По нашим данным, общая площадь нежилого фонда города на начало года составляла 85107,2 тыс. кв. м, что больше по сравнению с прошлым годом на 5%. Из них 75432,2 тыс. кв. м – отдельно стоящие здания и 9675 тыс. кв. м - нежилые помещения, встроенные в жилые дома.
По объему площадей строений лидируют Центральный, Невский и Выборгский районы. На их долю приходится более 28% общей площади строений. В секторе встроенных помещений лидируют Центральный, Петроградский и Выборгский районы, совокупная доля которых составляет 31,6%.

Наибольшую долю во встроенных помещениях составляют производственные, учрежденческие, складские и прочие (не вошедшие в другие типы) площади, в строениях – прочие, торговые, учрежденческие и складские.
Большая часть представленного на рынке аренды нежилого фонда в удовлетворительном (44%) или хорошем (42%) состоянии. Еще 13% от общего объема площадей относится к категории «неудовлетворительное состояние», а 1% нежилого фонда является ветхим.

Лидеры по предложению ветхой нежилой недвижимости - Кронштадтский (409,2 тыс. кв. м) и Пушкинский (127,9 тыс. кв. м) районы. Большая часть нежилого фонда, находящегося в неудовлетворительном состоянии, приходится на Василеостровский (2041,5 тыс. кв. м), Калининский (1189,5 тыс. кв. м) и Московский (1159 тыс. кв. м) районы.

Основная доля площадей нежилого фонда, находящихся в хорошем состоянии, расположена в Невском (4123 тыс. кв. м), Приморском (3418 тыс. кв. м) и Выборгском 3402,3 тыс. кв. м) районах, в удовлетворительном – в Центральном (4186,7 тыс. кв. м), Московском (3518 тыс. кв. м) и Кировском (2869 тыс. кв. м) районах.

– Какие общие тенденции сегодня наблюдаются на рынке?

– В июле 2009 года мы (ГУП «ГУИОН» - «БН.ру») провели очередной опрос риэлторских организаций о состоянии рынка встроенных нежилых помещений. Исследовалась динамика относительных изменений характеристик рынка нежилого фонда за период с конца июня 2008 по конец июля 2009 года. Исследование показало, что на рынке нежилых помещений цены продаж и арендной платы продолжают снижаться. Вместе с тем, темпы падения ценовых показателей замедляются. Наиболее явно эта тенденция проявляется на рынке аренды торговых помещений. В целом, сравнивая рынок аренды и рынок продаж, можно сказать, что для рынка продаж в настоящее время характерна большая динамика снижения цен, чем на рынке аренды. Это свидетельствует о том, что рынок аренды, вероятнее всего, стабилизируется быстрее, чем рынок продаж.

Таким образом, есть вероятность того, что осенью арендные ставки стабилизируются или еще более существенно снизят темпы падения (до 3-5% в квартал, что равнозначно стабилизации). Стабилизация цен продаж, при отсутствии дополнительных дестабилизирующих факторов (например, массового выхода на рынок объектов залогов банков или существенного падения цен на нефть) может начаться к концу осени - началу зимы. Соответственно, к началу 2010 года цены продаж также могут стабилизироваться (возможно продолжение падения с темпом 3-5% в квартал с постепенным замедлением темпа падения). Продолжение мирового финансового кризиса и развитие российской экономики не внушают оптимизма в части роста цен в течение 2010 года. Вероятнее всего, 2010 год будет годом стагнации цен, которые опустятся до своего минимума и встанут, поскольку ни собственники помещений, ни арендодатели дальше снижать цены не смогут, а арендаторам и покупателям, несмотря на не самое хорошее финансовое положение, придется вписываться в «прокрустово ложе» стабилизации цен «дна».

– Назовите наиболее популярные у арендаторов районы для торговой функции встроенных помещений. И – районы, не пользующиеся спросом.

– По нашим данным более 60% встроенных торговых помещений, представленных на рынке коммерческой недвижимости Петербурга, специализированные. Как правило, это магазины продовольственных и промышленных товаров (сантехники, инструментов и так далее). Остальные имеют многофункциональное назначение. Наибольшую долю арендуемых торговых площадей занимают магазины розничной и оптовой торговли, а также салоны сотовой связи. На втором месте – торговые помещения, в которых располагаются, в том числе, офисы и склады. Третье и четвертое места занимают кафе, бары и рестораны, салоны красоты и бутики.

Наибольшим спросом среди арендаторов встроенной торговой недвижимости пользуются встроенные помещения площадью до 150 кв. м, совокупная доля которых составляет 65,8%. По-прежнему востребованы помещения площадью от 151 до 250 кв. м, на долю которых приходится около 19,4% встроенных торговых помещений, представленных на рынке аренды коммерческой недвижимости. Спрос на встроенные помещения больших площадей (до 1000 кв. м и выше) по-прежнему невелик и остается на уровне менее 1%. Стоит отметить, что большинство (47,2%) встроенных торговых помещений города, сдаваемых в аренду в 2009 году, находится в отличном состоянии. Значительную долю (40,3%) занимают также помещения, находящиеся в нормальном состоянии.

Поскольку торговля тяготеет к центру города, то сдаваемые в аренду и выставленные на продажу встроенные торговые помещения Петербурга преимущественно располагаются в его центральных районах (Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском, Центральном). Их доля составляет около 54%. В удаленных от центра города районах (Выборгском, Калининском, Кировском, Московском, Красногвардейском, Невском, Приморском, Фрунзенском) предлагается к аренде и продаже около 40,7% встроенных торговых помещений.

В остальных районах города объем предложения встроенных торговых площадей составляет около 5,2%.
По объему сдаваемых в аренду торговых площадей в 2009 году (как, впрочем, и в предыдущие годы) абсолютным лидером стал Центральный район Санкт-Петербурга, доля которого составила 31,1% от общего объема арендуемых помещений. По остальным районам города объем арендуемых торговых площадей распределяется примерно равными долями

– Что можете сказать об офисном секторе?

– Тут более 64% встроенных офисных помещений, представленных на рынке аренды, являются специализированными. К многофункциональным помещениям относятся офисы, находящиеся при мини-отелях и гостиницах, магазинах и объектах сферы услуг, а также офисы-склады. Наибольшим спросом у арендаторов встроенной офисной недвижимости пользуются помещения площадью до 150 кв. м, совокупная доля которых составляет около 78%. По-прежнему востребованы помещения площадью от 151 до 250 кв. м, на долю которых приходится около 13% встроенных офисных помещений.
Спрос на встроенные помещения больших площадей (до 1000 кв. м и выше) по-прежнему невелик и остается на уровне 1%. Стоит отметить, что на сегодняшний момент более 84% сдаваемых в аренду встроенных офисных помещений города находится в отличном и нормальном состоянии, что объясняет неизменный спрос к этому сегменту рынка со стороны арендаторов.

Нежилые помещения офисного назначения распределяются по районам города весьма неравномерно. Наиболее часто встроенные офисные помещения встречаются в зонах с высоким уровнем деловой активности, тяготея к центру. Наименее востребованы помещения в удаленных от исторической части города районах, поскольку даже маленький, некомфортный, но престижный офис в центре города, по мнению арендаторов, лучше помещения на периферии.

Сдаваемые в аренду встроенные офисные помещения, расположенные в его центральных районах (Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском, Центральном) составляют около 60,7% от общего объема арендуемых помещений.
В удаленных от центра города районах (Выборгском, Калининском, Кировском, Московском, Красногвардейском, Невском, Приморском, Фрунзенском) предлагается к аренде около 36,9% встроенных офисов.

В остальных районах города объем предложения встроенных офисных площадей составляет около 2,4%.
По объему сдаваемых в аренду офисных площадей в 1 полугодии 2009 года абсолютным лидером стал Центральный район Санкт-Петербурга, доля которого составила 31,4% от общего объема арендуемых помещений

– Что происходит в секторе встроенных помещений производственно-складского назначения?

– Примерно та же картина: более 60% встроенных производственно-складских помещений, которые были представлены на рынке коммерческой недвижимости в I полугодии 2009 года, были специализированными. Остальные помещения (промышленно-складские объекты при магазинах, мастерских и в административных зданиях) имели многофункциональное назначение.

Наибольшим спросом среди арендаторов и покупателей встроенной производственно-складской недвижимости пользуются помещения площадью до 350 кв. м, совокупная доля которых составляет 84%.
Спрос на встроенные помещения больших площадей (свыше 500 кв.м) по-прежнему невелик и остается на уровне 10%.
Подавляющее большинство (71%) сдаваемых в аренду встроенных производственно-складских помещений находится в нормальном и отличном состоянии.

Одной из важных характеристик производственно-складского помещения для арендатора является его местоположение, выбор которого для размещения производства обусловлен оптимизацией грузопотоков предприятия. Обеспеченность коммуникациями играет большую роль при выборе встроенного помещения, поэтому во многих случаях оптимальным является размещение производственно-складского объекта на территории сложившейся промзоны.
Сдаваемые в аренду в 1 полугодии 2009 года встроенные площади производственно-складского назначения преимущественно располагаются в Невском районе, доля которого составляет 21% от общего объема арендуемых площадей данного сегмента.

Доля предложения встроенных производственно-складских помещений Санкт-Петербурга, расположенных в его центральных районах (Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском, Центральном) в I полугодии 2009 года составила 29,8%. В удаленных от центра города районах (Выборгском, Калининском, Кировском, Московском, Красногвардейском, Невском, Приморском, Фрунзенском) предлагается к аренде около 67,5%. В остальных районах города объем предложения встроенных производственно-складских площадей составляет около 2,7%.

– Насколько часто меняется функционал встроенных помещений?

– Встроенные помещения коммерческого назначения имеют функционал, определяемый техническими характеристиками этих помещений и местоположением. На функционал влияют также имеющиеся мощности по системам инженерного обеспечения (электричество, вода, канализация). Это определяет функционал в широком смысле, т.е. принадлежность помещения к рынку торговых, офисных или промышленно-складских помещений.

Функционал в узком смысле, т.е. вариации конкретного использования помещения в пределах сектора, определяемого функционалом в широком смысле, могут меняться и меняются часто. Например, для сектора встроенных помещений торгового назначения характерными видами использования могут быть как классическое торговое (которое, кстати, тоже разделяется не продовольственную и непродовольственную торговлю, специализированную торговлю конкретным видом товара (например, бутики или магазины сотовой связи) и т.п.), так и общественное питание, аптеки, отделения банков по работе с физ. лицами, турфирмы и т.п.

Именно поэтому под торговой функцией понимается использование помещения под все функции, связанные с продажей товара или услуги широкому кругу лиц непосредственно в этом помещении. Под офисной функцией понимается использование помещения для работы персонала (научно-исследовательского, управленческого), а под промышеленно-складским – использование помещения для производства товаров или складирования.
 

Основные показатели по нежилому фонду Санкт-Петербурга

 Территориальная структура нежилого фонда Санкт-Петербурга, тыс. кв. м

Структура нежилого фонда Санкт-Петербурга по типам, тыс. кв. м

 Техническое состояние нежилого фонда Санкт-Петербурга

Техническое состояние нежилого фонда Санкт-Петербурга по районам

Состояние рынка объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга
в конце июля 2009 года по сравнению с концом июня 2009 года, %

Состояние рынка объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга
в конце июля 2009 года по сравнению с августом 2008 года, %

Динамика изменения ценовых показателей рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга за период с августа 2008 года по август 2009 года, построенная по результатам оперативных опросов и исследований рынка методом массовой оценки.

Динамика ценовых показателей

Структура встроенных торговых помещений Санкт-Петербурга, сдаваемых в аренду в 2009 г., по предлагаемым площадям

 Состояние встроенных торговых помещений Санкт-Петербурга, сдаваемых в аренду в 2009 г.

 Территориальная структура встроенных помещений торгового назначения

Структура встроенных торговых помещений Санкт-Петербурга, сдаваемых в аренду, по административным районам, кв.м

Структура встроенных офисных помещений Санкт-Петербурга, сдаваемых в аренду в 1 полугодии 2009 г., по предлагаемым площадям

Состояние встроенных офисных помещений Санкт-Петербурга, сдаваемых в аренду в 1 полугодии 2009 г

Территориальная структура встроенных помещений офисного назначения

Структура встроенных офисных помещений Санкт-Петербурга, сдаваемых в аренду, по административным районам, кв.м

Структура встроенных производственно-складских помещений Санкт-Петербурга, сдаваемых в аренду в 1 полугодии 2009 г., по предлагаемым площадям

Состояние производственно-складских помещений Санкт-Петербурга, сдаваемых в аренду в 1 полугодии 2009 г.

Территориальная структура помещений производственно-складского назначения

Структура помещений производственно-складского назначения Санкт-Петербурга, сдаваемых в аренду, по административным районам, кв. м

Источник: ГУИОН

Текст: Игорь Фёдоров