Коммерческая недвижимость: общие тенденции. Север Петербурга

В июле 2009 года ставки аренды на офисные помещения в северных районах упали в среднем на 1%, цены продаж  - на 2-3%. Падение средних заявленных арендных ставок замедлилось в мае-июне 2009 года. Это связано, прежде всего, с уменьшением разницы между заявленным ставками  аренды и реальными ставками. Если в начале 2009 года эта разница достигала 30-40%, то затем заявленные ставки аренды уменьшили управляющие недавно введенных в эксплуатацию бизнес-центров, а вслед за ними это были вынуждены сделать и управляющие уже заполненных бизнес-центров.

По итогам июля средняя арендная ставка на офисные помещения – 600-680 руб. за кв. метр. Основной объем предложения сосредоточен на объектах площадью 120-140 кв. метров, количество предложений по всем видам офисной недвижимости в полтора раза выше, чем в июле прошлого года. В предложении – большое количество помещений в административных зданиях бывших заводских комплексов, где подыскать вариант можно и за 550 руб.кв. метр. Дешевле всего обойдутся арендатору офисы в «спальной» части Приморского района  (средняя цена предложения – 550 руб./кв. метр), дороже всего – в Выборгском (670 руб. за кв. метр). В районе Выборгской набережной достаточно много офисов класса B, которые сейчас «собирают» арендаторов, в течение первого полугодия мигрировавших из центральных районов в поисках комфортных помещений подешевле. Определенным спросом пользуется и офисная недвижимость в Приморском районе, сосредоточенная вокруг «Черной речки» и «Старой деревни» – близко к центру, но сравнительно дешево. Именно здесь была зарегистрирована крупнейшая сделка полугодия - аренда компанией Yota 7,8 тыс. кв.м в новом бизнес-центре Atlantic City, на Приморском проспекте. В среднем же спрос на офисные помещения сосредоточен по-прежнему на небольших блоках - площадью 50-150 кв. м. Ключевыми требованиями арендаторов являются: готовность помещений к немедленному въезду, удобное расположение недалеко от метро, возможность быстрого подключения телекоммуникационных услуг.

Несмотря на то, что в течение 1 полугодия наблюдалась  высокая активность арендаторов  по поиску альтернативных вариантов  местоположения, на севере города эта тенденция оказалась наименее заметна: в большинстве  арендаторы предпочитали оставаться на предыдущем месте аренды, существенно снизив текущую арендную ставку. Свободные площади появляются в основном за счет сокращения арендуемых помещений, многие компании предпочли отказаться от части площади. Многие небольшие компании, снимавшие офис в таких бизнес-центрах, предпочли переезд в класс С и ниже – но в этих же районах.

Средняя цена продажи офисов в июле мало отличалась от июньских показателей – около 80-83 тыс. руб. за кв. м. В Калининском районе можно найти предложения и того дешевле – здесь средняя стоимость держится на уровне 75 тыс. руб. за «квадрат». Наибольшую стабильность демонстрирует Выборгский район – в июне-июле цена не снижалась, а по сравнению с маем даже немного подросла: сегодня она составляет 85 тыс. руб. за метр.

Продолжают снижаться и ставкиаренды торговых помещений – лишь в Выборгском районе в июле зафиксирован небольшой рост цен (средняя цена поднялась с 1015 руб.кв. метр до 1170 руб./кв. м). В Калининском и Приморском районах снижение составило около 1% и 3% соответственно – до 990 руб./кв метр и до 1037 руб/кв метр.

На основных градообразующих  магистралях в этих районах (пр. Просвещения, пр. Энгельса, Гражданский пр.) ставки аренды составляют до 1200 рублей а кв.м в месяц. Ставки аренды на прилегающих к основными магистралям севера города улицах составляют до 1000 рублей за кв. м. Если же помещение расположено в радиусе 200 метров от метро, то ставки аренды могут доходить до 1800 – 2000 рублей за «квадрат».

Цены продаж также зависят от локации - на перечисленных выше магистралях торговые помещения предлагаются по 115-130 тыс. руб.за «квадрат». Цены не маленькие, но это не удивительно. Спрос сейчас смещается в спальные районы с высокой плотностью населения. А на севере города традиционно живут люди с высокой покупательской способностью. Средняя стоимость продажи – около 100 тыс.руб. за квадратный метр.

За последние 2 месяца рынок стрит-ритейла замер. На севере города объем предложения практически не увеличился. Все ждут сентября. Тот, что хотел уйти – уже ушел. Остальные по большей части смогли договориться еще весной о новых условиях аренды помещений, поэтому сейчас уже не размышляют о поиске нового помещения. С 1 июля ушли «игоровики». Однако, о таком уходе было известно заранее и собственники таких помещений либо уже подыскали новых арендаторов, либо сейчас ищут. Однако, надо отметить, что практически все помещения, которые ранее арендовали казино, расположены на хороших проходных местах. И с поиском арендаторов у собственников проблем не должно было возникнуть.  

То же самое  происходит как со ставками аренды, так и с ценами продаж. Рынок замер в ожидании. Нет ни понижения, ни повышения ставок аренды и стоимости продаж. На 90% объектов ставки не снижаются. Даже если эти объекты простаивают 3 – 4 месяца. Не исключено, что в сентябре начнется какая-то динамика.

Владимир Фадеев,
ведущий эксперт - аналитик GVA Sawyer в Петербурге:

Стоимость аренды помещений в торговых комплексах за 1 полугодие 2009 года снизилась в среднем на 18-20%. Основное падение пришлось на февраль-апрель, к концу полугодия снижение арендных ставок замедлилось. Успешные  торговые центры предпочитают сохранять уровень арендных ставок, а вот во многих строящихся объектах изменились дополнительные условия. Если ранее депозит составлял до 3-х месяцев, то сейчас арендодатели иногда готовы работать с нулевым депозитом.

Динамика средней цены предложения кв. метра офисных помещений в северных районах города (продажа)

Динамика средней цены предложения кв. метра офисных помещений в северных районах города (аренда)

Динамика средней цены предложения кв. метра торговых помещений в северных районах города (продажа)

Динамика средней цены предложения кв. метра торговых помещений в севернных районах города (аренда)

Изменение числа предлагаемых в аренду офисных помещений, по районам

Изменение числа предлагаемых в аренду торговых помещений, по районам

Текст: Екатерина Голубева