Загородный рынок жилья: общие тенденции. Север Ленобласти

Статистика показывает, что снижается стоимость как домов, так и участков на северных направлениях. По данным аналитиков «БН», к концу июля средние цены предложения на участки уменьшились на 11–22% по сравнению с январем этого года. Сильнее всего пострадал Выборгский район (цена сотки упала со 168 до 124 тыс. руб.). Дома стали дешевле на 3–12%. Уменьшился спрос на все объекты, и весьма ощутимо.

Быстрее всего сейчас дешевеют объекты в садоводствах. А в апреле-мае предложение в этом секторе рынка значительно увеличилось, и цены даже поползли вверх. Хозяева выставляли свои объекты в продажу, еще не успев сориентироваться в рыночной ситуации. Немалая часть домов и участков предлагалась в надежде реализовать свое имущество по докризисным ценам в разгар сезона. Однако в июле, судя по всему, продавцы начали корректировать цены. Так, во Всеволожском районе дома упали в цене на 9%, в Выборгском – на 3% по сравнению с маем. Участки в садоводствах с мая стали на 9–10% дешевле и в том, и в другом районе.

А вот дачи в Приозерском районе удерживают свои позиции – садоводства здесь пользовались даже большим спросом, чем дома для постоянного проживания: это старые благоустроенные массивы, расположенные рядом с озерами. Да и спрос на Приозерском направлении всегда был ниже, чем в других северных районах, поэтому рынок оказался менее остальных «перегрет» в плане стоимости. В результате цены и на дома, и на участки остаются неизменными с мая.

В секторе участков ИЖС резкий «выброс» пустующих земель на рынок произошел в мае – объем предложения увеличился на 20–30%. К продаже предлагаются как участки под индивидуальное жилищное строительство, так и в садоводствах (примерно в равных долях). Объем предложения снижается медленно – пустующие участки сегодня не самый ходовой товар.

Риэлторы отмечают, что летом появились клиенты с инвестиционными намерениями – например, желающие приобрести пустой участок в зоне организованной застройки бизнес-класса или класса «эконом». Интересуются они также пустыми участками со всеми коммуникациям. Выбор у них есть.

В течение июля не снизилось и количество выставленных на продажу строящихся объектов. Покупателей не просто меньше, чем продавцов, весь покупательский спрос сосредоточен исключительно на домах, достроенных «под ключ». Пропал покупательский интерес к любым видам недостроя, значительно снизился – к объектам бизнес-класса. В нижнем ценовом сегменте (объекты стоимостью до 3–4 млн руб.) сделки по-прежнему совершаются, однако и их намного меньше, чем год назад. Описывая наиболее ходовой товар, риэлторы называют готовые дома для постоянного проживания площадью 120–180 кв. м, полностью готовые к заселению (в худшем случае – под чистовую отделку), со всеми городскими удобствами, с локальными или центральными коммуникациями, с наделами от 12 соток. В ценовом сегменте более 6–7 млн руб. желательно также, чтобы к участку прилагались деревья, хозяйственные постройки, а сам дом находился в поселке с развитой инфраструктурой, в пределах 70 км от Петербурга. Это наблюдение относится ко всем типам и классам загородного жилья: и дачам, и домам для постоянного проживания.

Появился определенный интерес к такому забытому уже варианту, как покупка части дома. В период расцвета рынка подобные сделки не привлекали к себе внимания, хотя предложение приобрести половину дома найти было можно. Сегодня появился и спрос – пока всего лишь около 3%, и только во Всеволожском районе и ближней части Выборгского (Рощино и окрестности). Но лиха беда начало – часть дома интересует тех, кто не согласен на комнату в перенаселенной петербургской коммуналке.

Меньше всего, по мнению специалистов, пострадал элитный сегмент. Впрочем, на загородном рынке покупки-продажи объектов дороже 40–50 млн руб. были единичными, а «среднюю стоимость» такой сделки определить по умолчанию невозможно. В этом году покупателей вроде бы стало меньше – но это, скорее, общее впечатление, чем уверенная статистика.

Мнения

– В Приозерском районе почти половина участков оценена в 500–1250 тыс. руб. Соседние ценовые интервалы содержат по 20–25% объектов. Дороже 2,5 млн руб. наделов здесь немного, 8–10%. Максимальное количество (38%) участков Выборгского района области предлагается за 500–1250 тыс. руб. В более дорогих сегментах почти равное количество предложений (1,25–2,5 млн – 29%, от 2,5 млн – 26%). Во Всеволожском районе по объему предложения участков почти равны два самых дорогих диапазона цен: 1,25–2,5 млн руб. – 38%, от 2,5 млн – 36%. Каждый четвертый участок продается за 500–1250 тыс. руб.

Структура предложения домов выглядит следующим образом. В Выборгском и Приозерском районах максимум предложения (48% и 35% соответственно) – по цене 2,5–7,5 млн руб. Ценовые интервалы с двух сторон этого диапазона в каждом из данных районов содержат по 17% предложения. Но в Выборгском оставшиеся 18% распределяются по всей ценовой шкале равномерно, а в Приозерском почти вся оставшаяся часть относится к сегменту 750–1500 тыс. руб. и 4% – еще дешевле. Наибольший выбор объектов Всеволожского района (40%) – в сегменте 2,5–7,5 млн руб. Дороже стоят 23% коттеджей, дешевле – 19%, 17% построек – в экономичном сегменте по 750–1500 тыс. руб.

– Загородный рынок переходит от реализации объектов (земля + коттедж) к продажам инженерно подготовленных земельных участков. Среди предложений появились даже варианты наделов сельхозназначения без инженерии и других улучшений. В структуре предложения увеличивается доля участков.

Временно приостановлены продажи в нескольких коттеджных поселках на северном направлении от города. В качестве примера можно привести вторую очередь поселка Малый Петербург, Lake'sberry club компании «Петербургская Недвижимость».

Cредняя цена предложения на земельные участки без строений, руб./сотка

Cредняя цена предложения на земельные участки без строений: ИЖС , руб./сотка

Cредняя цена предложения на земельные участки без строений: садоводства, руб./сотка

Cредняя цена предложения на земельные участки с постройками, руб./сотка

Cредняя цена предложения на земельные участки с постройками: ИЖС , руб./сотка

Cредняя цена предложения на земельные участки с постройками: садоводства, руб./сотка

Объем предложения:  участки без строений, шт.

Объем предложения: участки с постройками, шт.

Структура предложения, в зависимости от ценового диапазона объекта

Текст: Екатерина Голубева