Снижение цен на первичном рынке шло достаточно плавно – в среднем на 1–2% в месяц. Но в мае-июне произошел резкий спад: в Приморском районе средняя стоимость предложения упала на 4 тыс. руб. с кв. м, чуть позже на 2–3 тыс. подешевели «квадраты» новостроек в Калининском и Выборгском районах. В эконом-классе цена квадратного метра в среднем снизилась на 4%, в бизнес-классе – на 4,5%.
Объем предложения в жилых новостройках на севере города остается стабильным, его количество практически не уменьшается. Происходит это не за счет поступления в продажу новых объектов, а из-за выставленного на продажу неликвида, который не реализуется по нескольку месяцев. Многие дома, в которых сегодня еще продаются квартиры, сданы в конце прошлого года.
Самые дорогие объекты сейчас сосредоточены в Выборгском районе – на проспектах Мориса Тореза и Северном. Стоимость квадратного метра в кирпичных домах здесь достигает 90–100 тыс. руб. Это в уже сданных объектах, зданий в стадии строительства здесь просто нет. Возводящиеся дома со сроком сдачи в первом полугодии 2010-го в менее интересных точках Выборгского района (проспект Просвещения, Выборгское шоссе) обойдутся в 70–74 тыс. руб. за кв. м (панель) и 80–82 тыс. (кирпич).
В Калининском районе котируются новые уже сданные кирпичные новостройки на улицах Бутлерова, Бестужевской, то есть рядом с зелеными зонами (84–85 тыс. руб. за кв. м). Стоимость «квадрата» в среднем по району гораздо ниже – 65–75 тыс. руб.
Самые дешевые варианты новостроек на севере города сосредоточены в удаленных локациях Приморского района – по 66–72 тыс. руб. за кв. м в строящихся объектах, по 73–78 тыс. – в сданных домах.
Разброс цен на первичном рынке северных районов достаточно велик, формирование стоимости полностью зависит сейчас от финансовой политики девелоперов. Если кому-то из застройщиков не удается снизить долговую нагрузку и она увеличивает цену «квадрата», то как альтернатива появляются более привлекательные (в отношении цены) предложения. Например, по демократичным ценам предлагаются квартиры в двух объектах на Мебельной улице – по 51 и 52 тыс. руб. за кв. м. При этом сроки сдачи объектов – конец текущего и начало следующего года. Всего за 55 тыс. руб. за кв. м выставлены в продажу и квартиры в кирпичном доме на улице Оптиков. По 58 тыс. руб. за «квадрат» можно приобрести квартиру в строящемся жилом здании на Выборгском шоссе.
Спрос в основном сохраняется в самом дешевом классе, где стоимость объектов не превышает 3–4 млн руб. По оценке экспертов, для активизации платежеспособных покупателей необходимы стабильность и уверенность в завтрашнем дне, «да где же ее взять». Даже имея необходимую сумму денег, человек вряд ли решится на крупную покупку, не имея уверенности в будущих доходах и в устойчивости цены выбранного объекта. А следовательно, пока можно рассчитывать лишь на локальное повышение спроса, причем преимущественно в сегментах недорогой недвижимости.
Аналитики прогнозируют дальнейшую коррекцию цен на 1,5–2% в течение августа. Эксперты считают, что платежеспособный спрос продолжит снижаться и, как следствие, неизбежно дальнейшее понижение цен. Тем не менее, по их мнению, стабилизация рынка и прекращение спада покупательской активности наступят уже в текущем году.
Средняя цена предложени я, руб./кв. м
Объем предложения, количество строительных объектов, домов
Структура предложения по типам домов , %
Структура предложения по типам квартир , %
Текущие средние цены предложения, руб./кв. м
| Панель | Кирпич | Кирпич / Монолит | |||||||
| район | 1ккв | 2ккв | 3ккв | 1ккв | 2ккв | 3ккв | 1ккв | 2ккв | 3ккв |
| Выборгский | 68 515,0 | 62 187,6 | 59 889,2 | 71 444,0 | 72 835,6 | 73 963,9 | 74 170,8 | 65 918,9 | 65 308,2 |
| Калининский | нет данных | 68 571,4 | нет данных | 61 941,0 | 65 740,1 | 61 210,2 | 83 728,2 | 79 197,3 | 73 094,2 |
| Приморский | 77 300,9 | 71 187,3 | 67 889,7 | 79 649,3 | 71 412,3 | 66 413,5 | 76 347,2 | 69 492,2 | 70 851,7 |
Комментарии
– Структура спроса по типам квартир за последние два месяца существенно не изменилась – по-прежнему популярны среди покупателей малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры. Но в настоящее время платежеспособный спрос на первичном рынке снизился практически в три раза по сравнению с докризисными значениями. На данное обстоятельство также существенно влияет отсутствие ипотеки. По сведениям Городского ипотечного банка, с наступлением кризиса объем выдачи ипотечных кредитов в рублях снизился более чем в пять раз. Раньше доля ипотечных сделок составляла до 35–40% в эконом-классе в общем объеме продаж.
По мнению ряда экспертов из АИЖК, предпосылок для возрождения ипотеки в ближайшие два года нет. Поэтому увеличивается предложение длительных рассрочек (альтернативных ипотеке механизмов). Ряд крупных застройщиков предлагает рассрочку на пять лет под невысокий процент или вовсе без него. Это касается прежде всего тех объектов, продажи в которых идут особенно плохо из-за низкой степени готовности дома, неудачного местоположения, больших площадей квартир.
– Летом наблюдалось традиционное сезонное снижение спроса. В целом же на северном первичном рынке ситуация в сегменте эконом-класса лучше, чем в категории «комфорт». Жилплощадь люди покупают преимущественно в готовых домах или в объектах с близкими сроками сдачи. Трехкомнатные квартиры «просели» по спросу, но в домах с высокой степенью готовности их разбирают достаточно активно. Цены предложения за полгода снизились в среднем на 10%. Сегодня цены подходят к значениям, близким к себестоимости строительства: 55–60 тыс. руб. за кв. м в домах низкой степени готовности, 65–70 тыс. – в объектах средней готовности, 70–85 тыс. – в сданных и близких к сдаче новостройках. То есть средняя стоимость установилась на отметке в 70 тыс. руб. за кв. м. Дополнительные скидки могут достигать 10%, и даже если это не объявляется в рекламе, о многом можно договориться в офисе застройщика. Чем больше клиент готов внести денег сразу, тем лучше для него условия покупки.
