Причем многие эксперты уверены: проекты, запущенные в 2009 году, будут востребованы на фоне большого дефицита новостроек, который неизбежно возникнет в 2010–2011 годах.
Сколько проектов находится на нулевой стадии на самом деле, сейчас сказать точно не может никто. Есть стройки, на которые оформлены все документы, но на площадке работы не ведутся и вести их пока никто не собирается. Поэтому в своих исследованиях аналитики учитывают проекты на уровне стройплощадки – есть забор, вырыт котлован, завершено свайное поле, возведены один-два этажа.
Раскачка
Таких «нулевых» проектов, информацию о которых можно найти в «Бюллетене строящейся недвижимости», в Петербурге на конец июня всего 16.
А по оценкам директора управления маркетинговых исследований холдинга RBI Веры Сережиной, по состоянию на апрель общая площадь строящегося жилья составляла около 480 тыс. кв. м, на 158 тыс. из которых работы не велись совсем.
Среди замороженных объектов есть замершие достаточно давно и, судя по всему, надолго, например «Суздаль-Хаус» («М-Индустрия»), стройплощадка на пересечении проспекта Науки и улицы Руставели (ООО «Ключ»), комплекс «Охта-Модерн» на Большеохтинском проспекте, 15, который сейчас передается от ЗАО «ИВИ-93» новому застройщику. Имеются и такие, которые ближе к лету стали «оттаивать», скажем, это объект «ЛЭК» на пересечении проспектов Маршала Блюхера и Кондратьевского или жилой комплекс «Коломяги-бриз» на улице Пугачева, 6 (застройщик ЗАО «ИСГ Норманн»).
За прошедшие летние месяцы застройщики объявили о старте еще трех проектов. В начале июня первую сваю первой очереди жилого комплекса «Северная долина» забил «Главстрой СПб», в середине июня холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ» заложил первый камень в основание жилого комплекса премиум-класса «Талисман» на Васильевском острове. В июле о начале продаж в ЖК «Парковый» на пересечении улицы Орбели и 2-го Муринского проспекта объявила Группа компаний «ЦДС». До конца лета начнутся еще два проекта крупноквартальной застройки – «Мурино» (ГК «ЦДС») и «Славянка» (Группа компаний «Балтрос»). Правда, что касается проектов «Северной долины» и «Славянки», то в ближайший год жилье из этих кварталов на рынок вряд ли попадет – инициаторы обоих проектов рассчитывают, что основным покупателем жилых объектов станут городские власти.
«У нас есть определенные внутренние резервы, чтобы вкладывать их в свое развитие. В частности, сейчас все вложения в новые проекты комплексной застройки территорий мы делаем, не привлекая кредитов. Это – «Мурино», который мы запустим уже в 2009 году, и «Парголово» – более далекая перспектива. В «Мурино» будет возведено примерно 350 тыс. кв. м», – рассказал начальник отдела продаж ГК «ЦДС» Сергей Кузнецов.
«Если компания хочет развиваться, то объекты на нулевом цикле ей необходимы. Начинать слишком много новых строек не стоит, а проработать отдельные проекты строительства в сегодняшних условиях актуально, поскольку через год-полтора объекты, которые возводятся сегодня, будут завершены», – считает директор по маркетингу и продажам «Лидер Групп» Виталий Виноградов.
Спрос на нуле
«Сейчас почти все стройки на нулевом цикле заморожены, так как квартиры в домах, находящихся на этой стадии строительства, никто не покупает», – говорит генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
«По моим ощущениям, продажи снизились на нулевом этапе строительства раз в пять. Раньше все застройщики начинали активно продавать, как только ставили забор. И люди понимали, что именно в этот период выгоднее всего вложить средства в новую квартиру», – рассказывает генеральный директор корпорации «Мегалит» Александр Брега.
В то же время на первичный рынок, по мнению экспертов, начинает давить грядущий дефицит. Так, по сведениям «Петербургской недвижимости», в городе уже к осени ожидается нехватка ликвидных квартир (то есть небольшого метража и рациональных планировочных решений). «С июля 2009 года цены перестали падать, что позволяет говорить о неком ценовом «дне» на рынке недвижимости», – отметил заместитель директора компании «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин.
С ним согласны и другие эксперты, которые уверены: предпосылка к росту спроса – иссякающие запасы жилых объектов в высокой степени готовности у застройщиков. «Цены на новостройки вплотную приблизились к своей себестоимости (именно этим объясняется наметившееся в последние месяцы отставание темпов снижения цен на первичном рынке от аналогичных показателей на вторичном). Это явный сигнал – до пресловутого «дна» осталось совсем чуть-чуть, а может, мы уже на нем оказались», – рассуждает Марк Лернер.
«Интерес к объектам на нулевом цикле у покупателей есть и будет. Как правило, они продаются на интересных условиях», – говорит Виталий Виноградов.
Нулевая цена
Сегодня стоимость квартир на нулевой стадии соизмерима со стоимостью жилых объектов в домах со средней и высокой степенью готовности. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», сейчас средняя цена предложения на нулевом цикле строительства – 73 963,1 руб. за кв. м, то есть по сравнению с январем она упала лишь на 6%. В то же время цена на строящееся жилье в целом снизилась на 11,4% (и сегодня это 75 104 руб. за кв. м), а на вторичном рынке – на 15,7% (и сегодня составляет 83 900 руб. за кв. м).
Как признают участники рынка, такое умеренное снижение – относительно, поскольку условия продаж в домах на нулевом цикле более лояльные: беспроцентная рассрочка с минимальным первым взносом. А 100%-ная оплата на нулевом этапе, можно сказать, исключение из правил. Случается это крайне редко, поэтому ориентироваться на цену нулевой стадии нет смысла, считают участники рынка.
«Могут пользоваться спросом дома, находящиеся на начальных стадиях строительства при наличии выгодных для покупателей условий. Одно из самых важных условий – наличие рассрочки, что, кстати, в настоящее время притягивает клиентов. Удобные и выгодные рассрочки позволяют растянуть платеж. Сейчас на рынке есть даже беспроцентные рассрочки на пять лет. Это привлекает клиентов. Важна и ценовая политика. Завышенная стоимость даже при наличии рассрочки отпугнет покупателя, а вот цена в границах 55–60 тыс. руб. за кв. м для таких объектов – вполне актуальна. Кстати, слишком низкая цена, ниже границ себестоимости, на мой взгляд, должна покупателя насторожить», – объясняет Олег Пашин.
«Объявленная на нулевом цикле стоимость может быть или равной себестоимости строительства, или даже немного ниже. Это позволяет привлечь первых покупателей, давая им определенные преференции. В дальнейшем в процессе строительства за счет роста цены на следующих этапах проект выходит на нормальную рентабельность. У нас в «Мурино» на нулевом цикле средняя цена за метр будет около 55 тыс. руб.», – рассказал Сергей Кузнецов.
Эксперты рынка уверены: в ближайшее время произойдет перезагрузка большинства проектов, которые находятся на документальной или нулевой стадиях. Для этого будет достаточно, если осень не принесет негативных новостей на рынок недвижимости.
«Как только ситуация начнет разворачиваться, тенденция может резко, за два-три месяца, измениться, – полагает Марк Лернер. – Далее, по мере исчезновения из продажи качественного жилья высокой степени готовности, покупатели обратят свой взор на менее достроенные дома. Застройщики отреагируют на это «разморозкой» котлованов (нулевых циклов) с лагом в три-четыре месяца».
Динамика цены 1 кв. м в домах на нулевом цикле в С анкт-Петербурге, руб./кв. м
Динамика цены 1 кв. м в домах на нулевом цикле по районам, руб./кв. м
