РЖД без башни

В последние годы РЖД последовательно избавляется от своих непрофильных активов и не основных для себя видов деятельности. Управление коммерческой недвижимостью на железнодорожных вокзалах будет отдано торговым операторам – в этом году РЖД обещает выставить на конкурс 180 российских вокзалов. Вчера железнодорожный монополист объявил о том, что отдаст в аренду 108 км своих путей.

Сегодня для изучения спроса со стороны инвесторов компания выставила 46 водонапорных башен по всей России. Из них на территории Северо-Западного федерального округа находится семь объектов, четыре – в Петербурге. Все они уже давно перешагнули полувековой, а то и вековой рубеж. Старейшей участнице будущих арендных торгов – башне в Псковской области – в этом году исполнился 131 год. Это единственный из всех северо-западных объектов исторический памятник. Остальные водонапорные сооружения скромнее, но тоже достаточно повидавшие на своем веку. В числе прочих – башня на Варшавском вокзале, 1918 года постройки. Она самая маленькая из всех – ее общая площадь всего 7 кв. м.

РЖД рассчитывает, что сможет найти инвесторов, которые пожелают арендовать башни для реализации там «комплексных общесетевых проектов по организации на базе данных объектов недвижимого имущества сети заведений образовательно-просветительской и/или культурно-досуговой направленности (музеи, кафе, смотровые площадки и т.п.)».

Участники рынка с недоумением встретили инициативу РЖД. По мнению большинства из них, найти арендаторов для столь экзотических объектов будет весьма непросто. Аналитик УК «Ингосстрах-Инвестиции» Евгений Шаго полагает, что водонапорные башни вряд ли заинтересуют кого-либо: «Если б это были обычные наземные объекты, то там можно было бы что-то хранить. А башни для этого непригодны, не могу сказать, кому и для чего они могут понадобиться. От них одни расходы».

Заместитель директора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Санкт-Петербург Андрей Косарев думает, что «теоретически бывшие водонапорные башни могут быть приспособлены под разные функции: рестораны, бары, лофты, конференц-залы, смотровые площадки и т.п.». Однако как коммерческие проекты они могут быть успешны лишь при условии очень хорошего расположения и возможности получения хоть сколько-нибудь адекватной полезной площади - ведь затраты на реконструкцию в большинстве случаев будут внушительными. «Что касается перечисленных объектов, сомневаюсь, что среди них есть интересные с коммерческой точки зрения», - добавляет он.

Заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Василий Довбня тоже осторожен в прогнозах: «Если объект в центре города, как, например, водонапорная башня в Пскове, и у него достаточная площадь, то там вполне возможно разместить кафе или ресторан. Необычность здания может добавить ему привлекательности при правильно выбранной концепции. Но об использовании каждого конкретного объекта нужно судить исходя из его индивидуальных характеристик».

Однако ряд экспертов не исключают, что водонапорные башни будут пользоваться некоторым спросом. По мнению директора департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерины Марковец, башни интересны с точки зрения архитектуры, а потому привлекательны для инвесторов: «Как правило, такие объекты располагаются в хороших местах - на возвышенностях, рядом с вокзалами, в центре поселений. Судя по датам постройки, они давно не эксплуатируются. Поэтому было бы интересно их использовать под объекты коммерческого назначения: кафе, рестораны, магазинчики. При этом договор аренды должен быть длительным, чтобы арендатор мог реконструировать здание и использовать его с коммерческими целями».

Директор по консалтингу Becar Realty Group Игорь Лучков считает, что важно не столько то, каковы параметры самих зданий, которые РЖД будет выставлять на арендные торги, сколько то, где они расположены и какова площадь земельного участка, который к ним прилагается. «Если это объект в людном, проходном месте, то на участке можно построить некапитальные павильоны, в которых разместить магазины или кафе. Если же речь идет об удаленной от города местности, но вблизи садоводств, то не исключено, что есть возможность использовать башню по прямому назначению - отремонтировать ее и качать воду для садовых участков», - говорит Игорь Лучков. Он отмечает, что в последнее время РЖД очень активно стараются задействовать все свое имущество для получения максимальной выгоды. Это касается и мало используемых и заброшенных железнодорожных путей, и земельных участков, и зданий вокзалов, и прочей недвижимости, которой располагает эта транспортная монополия. «Возможно, о какой-то серьезной прибыли от сдачи в аренду водонапорных башен говорить не приходится. Но для РЖД хорошо уже то, что доход от их аренды будет покрывать расходы на содержание башен», - полагает Игорь Лучков.

По его мнению, о вариантах использования столь экзотичных объектов, как водонапорные башни, нужно говорить исходя из особенностей каждой из них: «Например, объект, входящий в состав крупного транспортного комплекса, вполне может использоваться в туристических целях. Но сам по себе вряд ли может стать центром притяжения туристов – никто специально не поедет смотреть водонапорную башню, у нас есть достаточно интересных для туристов индустриальных объектов».

Екатерина Марковец полагает, что башня может стать архитектурной доминантой и смотровой площадкой в комплексе, который разместится у ее основания, если это позволят условия, предложенные РЖД. Кроме того, верхняя часть башни может использоваться как рекламная площадка. В качестве примера коммерческого использования таких объектов она приводит водонапорную башню в Лахте, рядом с ТК «Гарден Сити», к которой было пристроено кирпичное здание. Сейчас в этом комплексе размещен трактир «Честная чарка». «В других странах есть много примеров использования таких объектов под коммерческую функцию. Наиболее крупные объекты реконструируются под мини гостиницы, с объектами инфраструктуры и с обзорными площадками. Здания поменьше – под рестораны», - говорит Екатерина Марковец.

Андрей Косарев к этим примерам добавляет еще такие объекты, как популярный ресторан Line Brew в Астане, также расположенный в бывшей водонапорной башне, а также башню петербургского «Водоканала» на Шпалерной улице, где разместился «Музей воды».

Никто из специалистов не взялся оценить, почем можно будет сдавать башни в аренду. Они лишь сошлись во мнении, что ставки должны быть очень низкими. «Для рынка эта тема новая и трудно просчитываемая. Даже использование территорий вокзалов проблематично. Это связано с рядом имущественных проблем, есть ограничения по перепрофилированию, реконструкции, не всегда достаточно развита окружающая инфраструктура», - констатирует Игорь Лучков. Тем не менее, он полагает, что даже такое необычное для рынка имущество РЖД, как водонапорные башни, в целом будет интересно для бизнесменов.

Список водонапорных башен Северо-Западного региона, предлагаемых ОАО «Российские железные дороги» в аренду

Текст: Ольга Мягченко, Николай Стрельников, Алексей Коновалов