Экономическая, административная и охранная составляющие каждого проекта находятся в противоречивой взаимосвязи, и из всех участников только инвестор точно знает, чего хочет. Вместе с тем именно инвестору реже всего предлагается публично высказать и отстоять свою позицию.
- Как бы вы определили масштаб и уровень проекта для Петербурга, России, возможно, даже мира?
- Ну, в мировом масштабе говорить сложно, а для России, среди гостиниц, это очень большой проект. Возможно самый крупный, смотря какой критерий мы выбираем для оценки масштаба - количество номеров или размер инвестиций на номер. У нас общий объем инвестиций приближается уже к $200 млн. При 183 номерах минимальной площадью 42 кв. метра стоимость каждого номера превышает миллион долларов. Это огромные инвестиции, в России подобных проектов никто не реализовывал, и по мировым меркам это очень дорогие номера. В Москве ни одна из подобных гостиниц не доведена до конца. То есть проект для России в целом уникален, и для Европы достаточно дорогой, хотя там построен не один отель Four Seasons.
- Какова структура проекта и сколько компаний в нем участвуют?
- Заказчиком и девелопером этого проекта, в котором на сегодняшний день задействованы сотни компаний, выступает «Тристар». У нас только европейских консультантов-проектировщиков порядка двадцати, а подрядчиков бесконечное количество, не говоря уже о субподряде. Сейчас у «Тристара» около ста постоянных контрагентов, подрядчиков на разные виды работ.
- Источники финансирования?
- Это ни для кого не секрет. Мы подписали соглашение с банком «Уралсиб» - он является нашим основным экономическим партнером.
- Сказываются ли на проекте нынешние экономические трудности?
- Безусловно. Привлекать средства становится все тяжелее, но мы, наверное, находимся в более выгодных условиях по сравнению со всеми остальными участниками рынка. Поскольку проект уникальный, мы с помощью наших партнеров довольно успешно привлекаем западное финансирование. Но ставки растут, и технически это становится все сложнее и сложнее.
- А каково соотношение собственных и привлеченных средств?
- Вполне этого я вам раскрыть не могу, но сейчас мы ведем строительство за счет открытой через «Уралсиб» кредитной линии с экспортно-кредитным агентством Канады Export Development Canada. Это один из самых больших источников финансирования: открыто $45 млн с перспективой увеличения.
- Это позволяет сохранять темпы работ и соблюдать сроки?
- По крайней мере, финансирование не влияет на сроки строительства. Есть другие факторы.
- Ваша ориентация на Петербургский экономический форум – это амбиции компании или договор с Оргкомитетом?
- Нельзя строить гостиницу именно для нужд экономического форума, поскольку одного такого мероприятия недостаточно, чтобы обеспечить эффективность гостиницы, по крайней мере, такого масштаба. Это не единственное статусное событие в городе, и гостиница ориентирована просто на уровень участников подобных мероприятий. Естественно, чем больше их будет, тем выгоднее для бизнеса. Надеемся, что у нас есть все предпосылки получить основных участников форума в качестве гостей.
- Просто потому что ваш номерной фонд комильфо их уровню?
- Совершенно верно.
- Президентские номера, насколько я знаю, есть в пяти петербургских гостиницах. Этого мало?
- Тут вопрос довольно сложный: предлагаемые объемы и спрос на них просто находятся в разных плоскостях. Поэтому приходится то ставить в гавани корабли, то придумывать другие псевдорешения вместо понятного, простого, необходимого для города качественного номерного фонда.
- Какие условия для глав государств вам нужно обеспечить?
- Мы предусматриваем ряд архитектурных и технологических особенностей, которые учитывают специальные требования наших гостей. Их много, и их характер настолько специфический, что, просто объединив три номера, получить президентский сьют не получится. Это и вход, и выход, и инфраструктурные элементы, особое инженерно-техническое обеспечение и так далее. У кого-то есть требование отдельной кухни. У всех есть своя служба безопасности, которая должна где-то размещаться, и это не должен быть просто номер через стенку.
- Существует универсальный международный протокол, или вы уже сейчас ориентируетесь на требования конкретных государств?
- Прежде всего мы выполняем конкретные пожелания нашего арендодателя (Управления делами Президента РФ – «БН.ру»), который знает, какие требования предъявляются к подобным номерам. Во-вторых, есть некоторые общепринятые нормы и правила, известные оператору Four Seasons, и решения по номерному фонду изначально были заложены им, как специалистом в этой области.
- Каков прогноз заполняемости в течение года? У вас есть своя программа привлечения клиентов в низкий сезон или это забота гостиничного оператора?
- В любом случае это совместная забота, поскольку бизнес идет вместе, но в основном это зона ответственности оператора. Сейчас наша задача – строительство, а уже потом менеджеры отеля будут выстраивать свои отношения с Оргкомитетом форума, с КИСПом, городской администрацией и участниками этого рынка.
- Сейчас все решения согласовываются с оператором, а какие у вас будут отношения с Four Seasonsпо завершении девелоперской части проекта?
- Они перейдут на новый этап. У нас подписан долгосрочный контракт: 20 лет с пролонгацией еще на 10. Как сторона по этому контракту, «Тристар» выступает собственником бизнеса, а Four Seasons – эксплуатирующей организацией. Здание остается на балансе Управления делами Президента, мы выступаем в качестве арендатора и собственника бизнеса.
- Дворцы Петербурга очень трудно поддаются приспособлению под другие функции. Офисы и особенно гостиницы в них крайне нерентабельны из-за избытка парадных помещений. Дом Лобанова-Ростовского – не дворец, а респектабельный доходный дом, но в нем много анфилад, галерей и вестибюлей. Каково по проекту соотношение представительских залов и номерного фонда? Удалось достичь приемлемой рентабельности?
- Однозначно могу сказать, что данный проект экономически целесообразен. Выше его рентабельность или ниже – это другой вопрос. Наверное, можно было найти бизнесы гораздо более выгодные, чем гостиница класса Deluxe. Но рыночная ситуация меняется, и достаточно быстро. Как показала практика последнего времени, эффективное еще год назад жилищное строительство уже перестало быть таковым. Я бы не стал сравнивать долгосрочные перспективы, поскольку в бизнесах такого рода есть свои правила, которые позволяют делать их эффективными, иначе никто бы не вкладывался.
Что касается самого здания, благодаря тому, что в свое время его строили как многофункциональное, теперь его переоборудование под гостиницу гораздо выгоднее, чем у дворцов. К тому же мы принимали здание, которое за двести лет сильно трансформировалось, а за последние 60, скажем так, - без особого информирования общественности. Чего там только не было! Школа, коммунальные квартиры, потом институт, телефонная станция. Все это менялось, выносилось старое, строилось новое. Мы принимали уже просто развалины.
- В промежутке между проектным институтом и УПД, кажется, был еще какой-то собственник?
- Если я не ошибаюсь, на баланс Управления делами Президента дом начал передаваться в 2001 году, и сейчас для нас собственником является Российская Федерация в лице Управления. Когда они его приняли, здесь еще была и телефонная станция, и банк, и институт, и множество субарендаторов. Состав пестрый – а-ля Черкизовский рынок. Вся эта веселая братия адаптировала помещения под свои нужды без особых согласований, о чем теперь мало кто говорит. Например, о том, что в охранных зонах стояли станки для металлообработки, а банк сделал сейфовое хранилище прямо за колоннадой парадного вестибюля. А это железобетонный сейф, который был вставлен в здание путем вынесения всех перегородок, перекрытий, арок и всего остального. Сделали огромную дырку и залили бетоном короб размером с комнату.
- Историки и реставраторы, которые видели здание в разные периоды, предъявляют тяжкие обвинения и связывают утраты именно с вашей деятельностью. Что вы на это ответите?
- Всегда проще прийти и начать критиковать работу, которую делают другие, не пытаясь разобраться в сути проблемы. Никто не хочет смотреть документы и отчеты, но с готовностью критикуют последнего, именно того, кто пытается что-то исправить, привести в порядок. А о том, что это здание десятилетиями надлежащим образом не обслуживалось, что здесь никогда не было толком ни водопровода, ни канализации, потому что они находились в жутком состоянии, о том, что оно не соответствовало элементарным нормам пожарной безопасности, разрушалось из-за серьезных проблем с частью фундаментов, - об этом никто не говорит. Никто не говорит о его состоянии после второй мировой войны. Все считают, что все в этом доме сделано Монферраном, а что бомба снесла целый угол – не знают. А ведь даже фасады никоим образом не соответствуют тем, что были при Монферране, Все считают лепку и штукатурку исторической, хотя это переделывалось к 300-летию города. Это же нонсенс!
- У критиков есть ряд претензий, в том числе, к реставрационной части, которую выполнял архитектор Рафаэль Даянов, но больше всего нареканий к историко-культурной экспертизе.
- Ее выполняла мастерская Татьяны Славиной. Она же делала заключение, на основании которого была разработана концепция реконструкции и приспособления здания.
- Насколько я понимаю, другой эксперт, Михаил Мильчик, оспаривает не столько заключение, сколько саму методику, по которой выделяются так называемые «красные зоны» реставрации?
- Я, честно говоря, не очень понимаю, что именно он оспаривает, но мы же не выдумывали эту методику. Мы девелоперы, мы предлагаем дело, а не занимаемся методиками. Нам говорят, как работать, и мы берем то, что есть, и действуем по правилам, которые нам излагают Росохранкультура, КГИОП и вневедомственная экспертиза. Если существующие нормы и правила кого-либо категорически не устраивают – нужно выходить с законодательной инициативой.
- Кстати, вы попали в ситуацию, когда кураторство над федеральными памятниками в Петербурге делили КГИОП и Росохранкультура. Как теперь строятся ваши отношения с органами охраны?
- Объект всегда числился памятником федерального значения. Мы передавались сначала от федералов в КГИОП, а потом обратно. Сейчас вышло постановление правительства №759 от 1 июня 2009 года о передаче части объектов под контроль Росохранкультуры. И первым в списке – дом Лобанова-Ростовского. Вообще-то мы всегда с ними взаимодействовали. Наверное, теперь процедуры будут понятнее, потому что две подписи на одном документе выглядели зачастую странновато.
- Теперь инспекторы КГИОП к вам не ходоки?
- Пока не знаю, однозначно ответить не могу. Это будет зависеть от того, каким образом Росохрана и КГИОП решат этот вопрос между собой, потому что структура Веры Анатольевны (Дементьевой, КГИОП – «БН.ру») – это серьезная, профессионально отлаженная группа специалистов, которые очень давно работают в городе, а Росохрана за последний год, насколько я знаю, претерпела ряд реформаций.
- Претензии оппонентов проекта понятны. В Петербурге никогда не допускались горизонтальные перепланировки парадных помещений. Насколько я понимаю, кроме высоты мансарды, это был основной упрек к проекту мастерской Евгения Герасимова. Теперь Росохранкультура согласовала такое решение. На какую глубину будут перекрыты залы, целиком или частично?
- В «красных зонах», которые были признаны охраняемыми, никакой перепланировки не производится, все объемно-пространственные решения сохраняются в точности. Это касается и лестницы, и анфилады, и галерей. А в крыльях Исаакиевской, Вознесенской и Адмиралтейской линий есть помещения, где мы меняем планировки под номера. В парадных помещениях практически высота потолков не меняется, она остается порядка 5 с лишним метров. На 3 и 4 этажах меняется высота потолка, поскольку ряд перекрытий нельзя было закрепить на стене и требовалось их приподнять на полметра.
Когда мы входим в здание, уровень первого этажа определен не нами, а сводами подвала, цокольного этажа. Мы его не можем изменить. Это первая привязка, которая расходится по всему зданию. Дальше у нас идет лестница на второй этаж, которая не меняется и определяет следующий уровень. Эти отметки как были, так и остаются. Если они говорят, что мы их меняем, значит, просто не разобрались.
- Допустим, проект выполнен по новой методике «красных зон», которая яростно оспаривается в ученых кругах. «Тристар» за это не в ответе. Но самый горестный упрек – в разборке кровли под зиму со всеми «протекающими» последствиями, включая заражение здания черной плесенью, имеет прямого адресата. Как вы это объясните и какие действия теперь предпринимаете?
- Из всех доводов оппонентов единственным более или менее заслуживающим внимания аргументом является то, что да, действительно раньше эта крыша не использовалась как мансарда. Все остальные ее характеристики, которые ими приводятся, не имеют ничего общего с действительностью. Крыша, к которой все привыкли и на которую ориентируются, была вовсе не такой во времена Монферрана и даже Военного министерства. Она была выше, а эту сделали после войны, просто чтобы не текло. Ее не восстановили ни тогда, ни во время реконструкции в 60-е годы. Для нас как инвесторов, безусловно, экономически эффективнее использовать это пространство, чтобы увеличить номерной фонд. Это единственный способ и самый безболезненный для здания. Крышу-то по высоте мы практически не изменили. При всем уважении 15-20 сантиметров при таком здании, наверное, не тот показатель, который вот так резко может изменить облик Исаакиевской площади.
- Тем не менее, сообщалось, что вы ее понизили?
- Действительно, понизили, но при высоте здания 24 метра едва ли полметра сильно влияют.
- Понизили на бумаге, еще в проекте, или уже на натуре?
- Мы физически разобрали крышу и сделали новую.
- Тогда как возник этот драматический сюжет, что здание два года стояло без кровли?
- Не знаю. В здании в течение двух лет поэтапно разбиралась крыша. Да, это так. Сейчас собирается новая. Говорить, что два года не было крыши – не совсем правильно. Во-первых, крыши не было частично, во-вторых, мы принимали соответствующие меры по защите от воды.
- То есть заражение памятника черной плесенью – не есть следствие протечек?
- Нет, конечно. Когда была крыша, с плесенью здесь тоже было все в порядке, но писать об этом было неинтересно. Сейчас сделаны два уровня гидроизоляции, так мы отсекаем влагу от остального здания. Мы уже собираем новую, пониженную крышу. По Исаакиевской линии большой кусок уже собрали, по Адмиралтейской и Вознесенской идут работы.
- На сколько произошло понижение?
- На 63 сантиметра. Точнее, от 40 до 63 при разных отметках.
- Есть потери рентабельности?
- Мы планировку не меняли. Потолки в номерах, конечно, станут ниже, но в основном понижение здания достигнуто за счет объема технических помещений.
- Вам адресуют претензии в сносе дворовых фасадов и изменении размеров двора ради создания атриума.
- В атриуме будет зимний сад и небольшое кафе. Фасады реставрируются, просто двор перекрывается стеклянным колпаком. Я даже не понимаю, откуда они это взяли. Там те же фасады стоят.
- Фирменный стиль оператора Four Seasons, по вашему мнению, не противоречит историческим интерьерам?
- Надо понять, что они подразумевают под фирменным стилем. Four Seasons не стремится к тому, чтобы все гостиницы сети были похожи одна на другую, а стиль в первую очередь проявляется в уровне сервиса, в посуде, в мебели, в аксессуарах.
- Тогда по какому принципу вы приглашали дизайнеров Шерил Роули и Ясухиро Коичи?
- Это сделано по рекомендации оператора. Конечно, он хочет видеть на своем очередном объекте тех авторов, с которыми работал раньше. Выбор сделан уже давно, и мы уже более двух лет с ними сотрудничаем. Для интерьеров охранной зоны в красных линиях мы привлекли местных специалистов по реставрации – Рафаэля Даянова, а приглашенным дизайнерам остается только подбор мебели. За пределами красной зоны дизайнер вправе выбирать свои решения, но стилистика не может сильно отличаться, а отправной точкой служили охранные зоны в классическом стиле, поэтому дальше расходятся его интерпретации.
- Князь Никита Дмитриевич Лобанов-Ростовский еще до прихода холдинга на этот объект как будто пытался выкупить Дом со львами для размещения своих коллекций живописи. «Тристар» или Four Seasons водит знакомство с потомком первого владельца?
- Все было несколько иначе. Насколько я знаю, он никогда не пытался приобрести это здание и вообще видит всю эту ситуацию по-своему. Его предки продали этот дом государству, поэтому при всем уважении его род никаких претензий конкретно к этому объекту иметь не может. Еще в царские времена, по-моему, даже не оконченное строительством, это здание было продано Военному министерству. Так что при всем сложном отношении к истории нашей страны вопрос лежит в совершенно другой плоскости. Есть дом-музей в Филях, где он выставляет свои картины. А репродукции на строительном заборе вокруг нашего дома – как раз сделаны с этих картин.
Мы с ним неоднократно встречались, один раз в Лондоне, и имеем нормальные рабочие отношения. Он советы дает по стилистике интерьеров. Мы хотели бы разместить несколько картин.
- История и мистика дома, бред бедного Евгения, затеи Клеопатры Ильиничны, тайны военного ведомства и загадочного института №1 как-то будут представлены в интерьерах? Даже Михаил Микишатьев, автор исторической справки, сетует на недоступность сведений, а горожане были бы благодарны за такой «домовой музей».
- Начиная со случайной встречи Монферрана с Лобановым-Ростовским, это достаточно интересная и красивая история. Почему ее не использовать? В конце концов, она легла в основу создания этого дома.
Идея есть, но мы, так скажем, в начале этой истории. Будет это экспозиция или что-то другое, мы пока не решили.
- Специального помещения под музей вы не отводите?
- Это экономически слишком тяжелая позиция. Музей одного здания, наверное, перебор, но мы найдем какой-то иной способ собрать всю историю воедино и дать возможность ее увидеть. Или почитать.
